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Contents目录壹城市简介贰商业市场叁项目分析肆规划定位伍形象赏析一、城市简介1、永安概况2、交通现状3、经济现状4、城市产业5、人口现状1、永安概况•永安市位于闽中偏西，东靠大田县，西邻连城县，南毗漳平市，北与明溪县、三元区接壤。因境内九龙溪与巴溪汇合于城区西，形似燕尾，故别名“燕城”，市标为“群燕腾飞”雕塑，市树为香樟，市花为含笑。•总面积2942平方公里，地貌特征为“九山半水半分田”，常住总人口36.5万，城市化水平比较高，城镇化水平达59.2%。•发展定位:海峡西岸区域综合枢纽、新兴工业基地、区域物流中心、休闲旅游胜地和现代农业基地。2、交通现状【区域交通】•公路：泉三高速已通车，永(安)武(平)、永(安)•铁路：铁路轨道除了鹰厦铁路外，“向莆铁路”•航空：对接连城机场、沙县机场，永安在山区宁(化)在建，永（安）漳（州）高速规划中；延伸段（永安-长汀）的建成及通车、南三龙高速铁路2011年开工，将大大提高永安在经济发展方面的速度。交通枢纽中心地位将更显突出。2、交通现状【城区交通】大窑坑路•重点整理周边组团和中心城的联系道路、泉三•根据城市用地布局及地形特点规划山地自由式高速公路连接道路和国、省道过境线。规划205国道和307省道沿城区边缘外移，解决市区内交通和过境交通相互干扰的问题，城市街道与公路各自发挥其应有的功能。与格网式道路网络。南北向以尼葛路、兴下路、燕江路、解放路、南大路、含笑大道（南北二通道）、永安大道（南北规划三通道，将会是永安高铁车站所在）、中山路、新安路、巴溪大道等为主，东西向以永大路、霞鹤路、东坡路、大窑坑路、埔岭路、南翔路、石永路、南塔路等为主。【交通对于本项目的影响和意义】•随着永安对外交通的便利性增强，永安城市经济发展的加快，城市建设也•城市交通网络加速建设，永安对周边县市辐射能力增强，乡镇居民入城•重点规划南北向道路，适应带状市区交通以南北为主的现实。其中含笑将加快，居民收入增加，大大促进市民的消费能力。置业消费机会加大。大道将成为城市发展的主要通道。3、经济现况74.7585.6896.56107.7128.05138.060.0%10.0%20.0%0501001502004200520062007200820092004-2009年永安市GDP增长情况GDP(亿元)增长率173.89138.0625.9231.1141.8252.3978.8381.4241.3939.3530.070.0050.00100.00150.00200.00三明市区永安市明溪县清流县宁化县大田县尤溪县沙县将乐县泰宁县建宁县2009年三明市各县市GDP对比•永安市GDP增长率基本保持10%以上。•2009年实现生产总值138.1亿元，实现财政总收入12.6亿元，地方级一般预算收入7.4亿元，城镇居民人均可支配收入16127元，农民人均纯收入6760元，是福建省十强县（市），综合经济实力不断提升。经济实力的不断增强，也不断提升城市的消费能力。24.5322.6925.9930.2536.9142.888.90%-7.50%14.54%16.39%22.02%16.17%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%051015202530354045502004年2005年2006年2007年2008年2009年永安市社会消费品零售总额总额（亿元）增幅（%）941510033109951319014618161276.70%6.56%9.59%19.96%10.83%10.32%0200040006000800010000120001400016000180000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%200420052006200720082009永安市人均可支配收入一览城市人均可支配收入（元）农村居民人均纯收入（元）城市人均可支配收入同比增长（%）农民人均可支配收入同比增长（%）43.20%40.40%38.30%36.80%37.70%35.80%46.80%41.30%42.70%43.80%40.40%44.90%32.00%37.00%42.00%47.00%52.00%200420052006200720082009永安市城乡恩格尔系数城镇居民农民488.621055.46216.821.4917.8242.88261312291316500158981545516127020040060080010001200050001000015000200002500030000厦门泉州三明沙县大田永安2009年社会消费品零售总额和人均可支配收入横向城市比较消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元/㎡)3、经济现状【城市消费能力分析】第一产业13%第二产业48%第三产业39%永安市国民经济三次产业结构比4、城市产业【产业发展】•工业基础比较雄厚，是福建省新兴的工业城市•金融、商务、酒店、保险、娱乐、餐饮服务设施和重要的能源、原材料生产基地。全市现有工业企业2800家，规模以上企业248家，其中中央、省、三明市属企业14家，市属规模以上工业企业234家。永安的水泥、人造纤维、石灰石、重晶石产量均居全省第一。已形成纺织、林竹、汽车及零部件、建材、化工及化纤等五大主导产业，2009年全市实现规模以上工业产值213.2亿元。现境内已有永安林业，福建水泥等上市公司。较为齐全。目前三明地区唯一的五星级酒店——燕江国际既坐落于燕江边上。4、城市产业【招商引资】尼葛开发区埔岭汽车工业区•2010年厦门98投洽会，永安市招商引资工作取得重大进展——中国重汽入驻永安埔岭工业区。•项目位于埔岭汽车工业园内，计划总投资为20亿元人民币，项目建成后，将形成年产中重型及轻型卡车8万至10万辆的生产能力，一期计划总投资8亿元，年产达到8万辆商用车的能力。中国重汽落户永安将进一步加速人口的聚集和城市消费能力的提升。5、人口现状城市人口的稳步发展，对城市的商业以及商业物业的发展起到强有力的推动作用•至2010年底，永安全市常住人口39万人，城市人口约23万人，城市化水平比较高，城镇化•采取近期“南拓北扩”、中远期“西连东进”的城市拓展战略，继续组织实施“南商北水平达60%；工”战略，同时，随着中国重汽落户永安，2011年城市人口将超过25万，同时到2020年将建成区总人口规模发展至33万人左右，建成区面积为35平方公里。二、商业市场1、商业布局2、商业市场分析3、市场结论好又多（本地）名流建材家具城佳洁超市、国美电器新华都、苏宁电器粮油批发街燕江中路商业街永辉超市名流财富步行街开泰百货五四路，建材街永辉超市电脑商业街本案大窑坑路新世纪广场汽车站商业南部新城开辉商业城、南方家私城市外扩造成断档的商业环境•永安城市商业初步形成以“燕江中路和五四路”为核心的传统核心商圈，并由大榕树向南门拓展；各类商业业态集中且相对丰富，辐射整个永安城市。•外围商业以集中商业体或社区底商（名流财富中心、新世纪广场、开辉商业城）带动的商业市场，以建材家居等专业市场为主；•南部新城目前只有一个永辉超市，尚未形成成熟的商业环境。•目前城市尚无成熟的大型集中式一站式商业中心，而城市外扩对新的区域商业中心具有较大需求；1、商业布局【现有商业特征】2、商业市场分析永安市核心商圈商业描述分析【燕江中路】商业街名称主力面积开间进深层数层高租金档次街长/宽物业费入住率燕江中路单间40-80㎡3-5米8-15米以单层沿街店铺为主，局部二、三层有商业5-6米35元/㎡--180元/㎡——街长1.7-2千米街宽25米——90%业态代表性店面举例服饰柒牌、阿迪达斯、耐克、卡宾餐饮留香果大酒楼、KFC娱乐向阳坊健康娱乐会所、阿波罗KTV百货开泰百货超市新华都、好又多药店紫金健康医药商场化妆品屈臣氏、伊人化妆品烟酒欧亚名酒城银行农业银行、建设银行饰品都宝路建材华艺艺术玻璃、福又福建材•燕江中路商业街长约2公里，业态丰富。以各类品牌服饰、中高端餐饮为主，入驻率约80%，经营状况良好。【闽东步行街】商业街名称主力面积开间进深层数层高租金档次街长/宽物业费入住率闽东商业步行街单间40-50㎡3-5米15-20米以单层沿街店铺为主，局部二层有商业4-5.6米250元/㎡-450元/㎡中高档街长350米街宽16米1元/㎡/月100%业态代表性店面举例服装卡宾、耐克、卡帕、依思Q餐饮香榭庄园药店惠好四海医药连锁化妆品伊人化妆品渔具锦江渔具金店金鑫饰品家具温雅家私城网吧梦帆网城•闽东商业步行街长约350米，业态以各类品牌服饰为主，配套餐饮、网吧等业态，入驻率100%，经营状况良好。商业街名称主力面积开间进深层数层高租金档次街长/宽物业费入住率名流财富步行街单间40㎡-50㎡沿永乐路店面4米左右，里面店面3-4米15-20米以一、二层店铺为主，局部三层有商业5-6米30元/㎡-120元/㎡中档街长400米街宽15米1-1.2元/㎡/月1F：70%2F：40%3F：30%业态代表性店面举例服装才子、雅珂妮、ARSENL餐饮大丰收鱼庄、圣马丁南美烧烤化妆品俏佳人烟酒鼓琴阁药店玉仁堂药房银行中国邮政储蓄饰品饰品【名流财富步行街】•名流财富步行街长约400米，业态以服饰、餐饮、化妆品饰品等为主，一层入驻率达70%，经营状况一般。2、商业市场分析永安市各业态经营情况描述分析【超市、百货类业态】序号超市/百货名称地址营业时间（开业时间）营业面积经营业态/档次停车位数量租金水㎡（扣点）人流量/提袋率经营状况评价1开泰百货燕江中路143号2008.12自营面积7000㎡，3000㎡电玩城（5F)低无固定车位20%-30%顶楼300-400元每㎡——良好2永辉超市永安豪门御景店、文体休闲广场2006自营面积8000㎡，外包面积2000㎡。中无固定车位——33%良好3永辉超市五洲第一城20073000㎡中地上停车位----良好4佳洁超市五四路群燕小区2004自营面积5000㎡国美电器3000㎡中无固定车位——30%良好5新华都永利城市广场2006自营面积7000㎡，一楼苏宁电器1900㎡，租金11万/月中无固定车位（原来车位被改造成政府绿地）40-50元每㎡35-40%良好6好又多（本地）南门商厦2005.12自营面积6000㎡，层高3.5米，沿街店铺1000㎡（物业自行出租）中无固定车位————良好（目前还在重新装修，18号正式开业）7苏宁电器新华都一楼20061900㎡中无固定车位————良好8天虹百货（加盟店）中山路新世纪广场2011.119100㎡中高地下停车位------•主要集中于核心商圈，以永辉、新华都、佳洁等国内二线和本地超市为主，营业面积合计约2.8万㎡，缺少大型知名超市；电器专业市场以苏宁、国美为主；百货类以开泰百货为主，天虹百货预计2011年元旦开业。【娱乐休闲业态】序号商业体名称地址营业时间（开业时间）营业面积、层高经营业态/档次停车位、数量租金水㎡（扣点）经营状况评价备注1华夏大剧院永安文体休闲广场占地：2203㎡。建筑：3312㎡。层高：6.8米中低档次无固定——好永安唯一影院，无竞争，经营状况良好2阿波罗KTV燕江中路20091000㎡中档无固定——好刚开业一年左右3向阳坊健康娱乐会所燕江中路工商大楼20061500㎡中档次无固定——好前期投资200万，去年花费100万重新装修，有33个包厢4永安乐圣KTV燕江中路宏泰大厦3F20011300㎡中档无固定40000元/月好26个包厢5水木年华KTV燕江中路宏泰大厦4F20021000㎡中低档次无固定30000元/月好24个包厢，年底准备重新装修•处于起步阶段，业态还不完善，且都是中低端档次、独立经营，分布于燕江中路，缺乏大型娱乐综合中心，存在较大市场机会。影院目前只有一家，即华夏大剧院。名称经营面积燕江楼1300㎡留香里大酒楼1600㎡川府人家1000㎡锦绣香江800㎡名流大酒店1400㎡盛世经典牛排600㎡福香园饭庄500㎡美福海鲜馆500㎡圣马丁自