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1信阳房产超市网商业计划书一、宏观分析目前，高速发展的网络技术有力促进了房地产产业网络化进程，各个房地产公司大多数都建立了自己的网站，许多专业房地产网站也应运而生。好的房地产网站不仅可以为企业带来不菲的赢利，还可以宣传新经济时代房地产的新形象，丰富老百姓们对房地产业的直观认识。房地产及其交易的特点决定了网站在房地产市场中的商机比哪里都大，房地产的不可移动性、差异性(每一套房有不同的区位、街区、地段、小区、幢位、环境、房型、楼层、朝向--不同的使用价值及价格)。只有充分详细地了解了这些信息并比较以后，消费者才会进行购、租决策。互联网的快速、灵活、形象、直接、广泛、互动、低廉特性，为房地产供求信息的发布，提供了最好的工具和交流平台。消费者可以省去往复奔波之苦，尽享充分择优之乐。购房人从获取房源，比较项目的具体情况，到了解市场行情，再到参考专家意见，观看虚拟三维楼书，一切都可以依靠网站解决，快捷高效的网络信息将越来越影响房地产消费行为。我国现期的房地产网站在交易信息的收集、数据库的建设、网站的设计和制作上，已能够做到以认真务实的态度，不懈的努力来服务于广大的消费者。这些网站一般都具有以下功能：如作为房地产电子商务平台，利用所供信息新、快、多的优势，把企业的业务提高到网络资讯的水平，为房产交易服务拓展新的市场空间。开发商还在房地产网站上展示精致的网上楼盘广告杂志，这些杂志资料详尽，时效性好，可以给置业者以直观、可信和新鲜的感觉，增加了楼盘的吸引力。其次，房地产网站作为房地产信息互换平台，可以快捷高效地反映广大消费者意向。房地产网站实时信息反馈系统能接受来自各方访问者的咨询信息，消费者个人可以很轻松地在网上搜索房地产信息，这就极大地增加房地产交易机会和交易成功率，减少了信息不对称条件下的盲目性。再次，房地产网站作为房地产媒体监督平台，可以加强与管理部门的紧密联系。一方面，管理部门在房地产网站上发布动态信息、政策法规，方便消费者了解房产系统办事机构、办事程序、服务指南、税费标准等资料；另一方面，房地产网站及时将产业内数据资料和网上信息收集整理，与有关房地产管理机构以及政府管理部门进行正向信息交流，这就将房地产市场的微观运行与国家的稳定调控有机地结合在一起。2二、商业战略房地产业属于一个大产业，所覆盖的行业很多，一直都作为引导一个城市经济发展的最大的产业之一，有着一个庞大的产业链。也促使了地产业在中国乃至全世界一直都是受人追捧的一个投资热点产业之一。信阳房产超市网定位专一，所服务的对象基本定位在供应商和客户2个群体，游离在媒体发布和中介服务的边缘，具有双重性。属于一个媒体的发布、中介服务、房产开发商展示及楼盘展示等方面的结合体。主要特点为：1：地域性；2：信息共享；3：专业性。信阳房产超市网将发展成为提供房产服务的全国性连锁网络，应重点突出网络装饰材料/中介/团购和购房服务。上述行业属于新兴行业。坚持“农村包围城市”的发展战略思想，立足信阳本域，夯实基础，逐步壮大。1年内完成基础建设工作，成为信阳市房产超市网第一品牌；第2年向外拓展，在本省发展3至5个地区，继续加强融资能力，力争在3年内成为省房产专业网知名品牌；进一步加大融资，将网站辐射至各大城市，3年内成为全国专业网知名品牌，发展为集中介、物管、销售、装修、团购等房产相关专业为一体的网络商业集团。三、商业模式1、总体规划中介应用、房产销售信息发布，装饰材料、房屋网上订购形成网络营销模式。2006年初步形成房产服务超市模型；2007年—2008年，全省各地区建立分网站，建立县级连锁店，并开展生活服务项目，在5到10个城市形成城市服务超市网络，开始建立自己的城市物流配送队伍；2009-2010年，拓展至全国部分大城市形成真正的城市服务超市网络，初步形成城市服务超市网络并拥有自己的城市物流配送队伍，在3-5个城市建立自己物流中心；2011-2013年，形成全国性的网络服务平台，全国有各个城市拥有一定数量的县级连锁店，物管公司管理小区达到一定规模，并拥有自己的物流中心和物流配送队伍，建成国内最大的服务超市网络，建成全国最大的网上建材、网上中介超市，建成国内最大的物业管理、房产销售公司。（1）网络与房地产经纪结合点：网络经济的划时代意义主要表现在以下三方面：首先，它是直接经济。网络平台使企业可以绕过经销商直接与需求方沟通，客户也可以直接定房甚至引导房产开发。供求双方3直接切合的关系链改变了传统的市场结构，缩减了中间环节，降低了交易费用。其次，网络经济是数字化经济。电子信息降低了时空距离造成的摩擦系数，并且产生了“正反馈规律”——边际消费效应递增，越用越想用；边际供给成本递减，越生产越便宜。与传统经济比较，网络经济可以突破三维时空的诸多限制，提高生产力。最后，网络经济促成高层次竞争。超时域性使竞争广度大为拓展，企业着眼于全球市场，也要面对全球性竞争；竞争的核心是产品和服务，而不是资本规模。“网络经济正反馈的特征使竞争焦点直指市场份额，信息越发充分，产品和服务之间的差距日益缩小，谁能深悟需求本质，取得消费者的注意力，谁就能得到市场份额。”注意力的稀缺使企业更加贴近市场，惨烈的生存竞争提高了经济有机体的整体素质，消费者从中获得了最大的社会剩余。（2）房地产业是提供居住、办公、经营、娱乐等场所的服务性产业，其上下产业链很长，与建材、建筑、装饰等数十个产业发生横向联系；产业内部以房地产开发企业为中心分布着房地产中介、物业管理等其他职能性主体。房地产开发是集投资、融资、项目管理、销售经营为一身的综合组织协调过程，时刻与巨大的资金流、物流、人流发生着错综复杂的关系，因而被认为是难度高、风险高、利润高的行业。其实开发过程中风险和难度的内在原因之一就是信息不对称。日本地产泡沫、东南亚金融危机的爆发都与当地投资人、银行、政府对整体经济形势的信息匮乏直接相关。网络经济时代信息披露的产业化、社会化将有利于各方形成理性预期，降低开发风险。作为新的生产要素，信息会促使房地产开发流程衔接得更顺畅，而且有利于资金流、物流、人流达到最佳组合，提高产业效率。普通消费者是网络经济模式的最大受益者——省去了往复奔波之苦，尽享充分择优之乐。“注意力经济”的特征迫使房地产开发企业真正本着“消费者就是上帝”的理念去不遗余力地提高产品和服务，“以人为本、全程营销”等现代经营哲学将成为这种机制的必然结果。从产业格局上看，网络经济的直接性在改观开发行业的同时，也会对房地产中介行业产生致命冲击。行业服务一体化的特征将愈发凸现。（3）网络经济最大贡献在于它以新的销售手段影响消费方式,促使企业经营管理变革,再进一步引发产业内部的格局性演变，而这正是实现产业升级和行业优化的必由之路。信息处理产业化会极大地丰富网上信息。购房人从获取房源，比较项目的具体情况，到了解市场行情，再到参考专家意见，一切都可以依附网络，快捷高效的网络信息将越来越影响消费行为。房地产开发公司不可能对之无动于衷，也会加大自身信息网络化的力度，全力吸引社会关注。电子商务将引致开发企业信息化经营变革。“市场调研阶段大规模收集潜在4购房者信息，根据他们的家庭生命周期、收入层次进行市场细分；前期策划阶段根据潜在购房者对产品和价值的认知，有针对性地项目定位；”通过网上虚拟社区归集个性化项目设计要求，在与消费群体和消费个体交心的过程中完成项目的前期规划设计。从消费心理学角度，把购房者“前期请入”有利于与之形成一定的利益共生关系，通过“参与感”获得认同，进而促成后期的购买决策。网络营销的长项在于信息交换，在于有效管理用户数据库和处理消费者反馈信息。网上房展充分利用了网络超越时空的特性，为购房人提供２４小时的房展服务。利用三维成像和多层链接技术，可全面地展示楼盘区位、环境、社区规划、楼内结构及其本身结构布局，详尽的横向比较为买方初步购房决策提供了充足的依据。（4）房地产市场直接沟通的供求会给中介行业带来深刻的变革。经纪业是消费者与企业沟通的桥梁，其生存基础是信息不对称背景下的市场信息。网络经济打破了供求隔膜，传统经纪业务逐渐萎缩。归集大量购房意愿作为与开发商砍价的资本，或与咨询业务结合倒可能成为经纪人未来的经营思路。“网上房市”则呼唤新的中介部门充当起中立、权威、公正的交易参照职能。网络经济时代房地产咨询很难独立存在，它会与经纪、代理、评估、甚至法律服务融为一体。“脱胎于传统的房地产中介，以网络平台为依托的新型房地产中介由于有现实空间的传统中介业务作支撑，，拥有较强的专业基础和技术优势，整合了网络信息的可读性及数据库优势，能够从传统客户群和网络客户群中同时获得收益。”网络与房地产有很大的结合点，关键在于怎么根据我国的房地产市场和信息化环境，视具体情况来开展服务业务。2、商业运营（1）建立新的网络中介模式。启动中介信息化进程，通过软件开发，让中介个体实现信息化管理，同时通过联网，实现所有进入网络的中介房源信息在交易平台上实时共享，吸引更多的人进入网上交易平台，促进信息交流更畅通，进而降低社会整体交易成本。既为会员提供便利，也为中介开辟了新的网上销售渠道，促使中介的房源信息快速成交，减低信息沉淀成本。此类交易模式在国内尚处创新推广阶段。（2）建立团购模式。广泛收集会员的消费需要，以公益性聚合的巨大的消费群体和强大消费能力寻找和争取品牌的饰材料厂商、家电厂商、家具厂商的支持让利，为会员提供市场最优服务，建立网上会员结集团购的消费新理念，实现会员、厂商、网站三方共赢的构想。为逐步实现网上B2C,C2C乃至B2B交易提供理论依据和实践模式。5（3）推广买方经纪。将风靡国外的房产买方经纪人模式通过网上推广引入中国房产市场，提供从前期看房、砍价签合同、验收房屋在内的的全程式经纪人代理服务。确保购买行为对买方有利。关键在于把网上会员强大的潜在消费力变为实际的市场消费。充分利用网络赋予的特点优势，以符合市场发展的先进理念为指导，高端技术作支撑，人性化服务为根本，在公益互助的宗旨下，寻求与经营方的最佳合作模式，为终端消费者提供先进的“买方经纪”服务。（4）开通网上房展。众多的会员和每日的点击率决定了网上房展有很大的市场。网上房展提供尽量详尽的楼盘最新真实消息，利用数码技术将楼盘资料，现房情况真实再现，并配合网上论坛咨询讨论，实现“足不出户”选楼构想。（5）发挥第四媒体优势。编辑《我爱我家》电子周刊，通过E-mail方式向购房者及业界发送；与传统纸质、电子媒体开展版面上、活动上的合作，以网络传播的各项优势与传统媒体的大覆盖面结合，实现多媒体的融合，搭建传媒航母。（6）提供房产全系列服务。主导服务包括装饰材料、家电团购服务、市场调查服务、商业会员服务、购房、租赁服务和附属周边服务，服务市场前景广泛。3、盈利项目信息发布、中介服务等信息服务；广告推广、广告联盟等广告服务；楼盘、二手房、建材、装饰等商品销售；家电团购；分站合作、连锁加盟；会员分级制、商业会员；企业建站、域名服务项目。4．预期收益基础服务收益。广告服务收益。网上交易。其它增值服务。6广泛利用各方面资源，规范商业运用，尽快进入商业化运作阶段。实现资本市场的价值体现。四、前景展望1、国际的发展现状从欧美的建材市场来看，网上建材市场也已经与传统的大建材超市两足鼎立，并有超过的趋势；从美欧的房地产市场来看，房产市场已经是买方市场，其房产代理佣金为房屋总价的6%，这是房地产发展和社会分工的必然趋势；网络市调已经成为市场调查的先进方式，并占有市场调查的重要分额；而网络形象展示和产品展示（商业会员服务）已经成为发达国家主流产品宣传方式；包括房产附属周边服务的房产系列服务（房地产的销售、租赁及各种相关服务）在发达富裕国家已经占有国内生产总值的9%左右。2、我国市场现状及同类网站现状国内目前做买方购房服务的公司极少，在购房和装修两方面都涉及的更少。目前在深圳广州等城市，已经有专门提供买方购房服务的网站，其收取费用为房屋总价的1.5%-2%；在上海等沿海城市，也已经有十多家专业的装饰材料/家电