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5.房价管理与客房经营统计分析5.房价管理与客房经营统计分析5.1房价管理5.2客房经营统计分析5.1房价管理5.1.1什么是房价？客人住宿一夜所应支付的住宿费用，它是客房商品价值的货币表现。5.1.2客房的价格特点⑴价值补偿的区间性⑵价值的不可储存性⑶集生存因素、享受因素和发展因素于一体⑷客房商品价格的季节波动性⑸客房的不变成本高，可变成本低5.1.3房价的种类与计价方式⑴房价的种类①标准房价RackRate②商务合同价CommercialRate③团队价GroupRate④旺季价BusySeasonRate⑤淡季价SlackSeasonRate⑥小包价PackageRate⑦折扣价DiscountRate⑧白天租用价DayUseRate⑨免费附：家庭租用价FamilyPlanRate加床费RateforExtraBed⑵饭店的计价方式EP①欧式计价EuropeanPlanAP②美式计价AmericanPlanCP③欧陆计价ContinentalPlanBP④百慕大计价BermudaPlanMAP⑤修正美式计价ModifiedAmericanPlan5.1.4影响客房定价的主要因素⑴内在因素①投资成本②非营业部门费用分摊③非盈利性服务支出④饭店的等级标准⑤饭店的服务水准⑥客房本身的位置、方向、外景等因素⑦管理水平（品牌）⑵外在因素①饭店所在地区和位置②市场竞争③国家政策与国际国内形势④汇率变动⑤通货膨胀、客人（消费心理）、需求弹性、季节变动（购房时间）等其他自然因素相关链接：首尔VS上海在一项世界150座主要城市的生活费调查比较中，首尔的人均生活费排名第10。首尔的物价水平物价、劳动力成本和土地开发价格远远高于上海。例如首尔超豪华酒店的平均客房价格为784.6美元，折合人民币大约6500元左右；上海的五星级酒店中，金茂君悦、波特曼丽嘉等国际酒店管理集团管理的酒店，全年一般平均房价在1200元—1500元之间，而锦江、华亭等国有酒店的房价一般只有600元—800元。粗略地进行折算后，上海的五星级酒店的房价大约相当于汉城相同等级酒店房的18%-23%，还不到后者的四分之一。相关链接：国家限价广交会东盟会议相关链接：全球酒店房价国际酒店在线预订网站Hotels.com最新的酒店价格指数显示，2009年上半年，全球酒店平均房价下跌了17%。2009年6月酒店房价较上年同期下跌了1/6以上，房价仅比2004年1月酒店价格指数刚推出时的水平高出1%。数据显示，2009年上半年，各大洲酒店价格普遍下降。拉丁美洲酒店房价跌幅最大，较上年同期下跌18%。北美酒店房价下跌17%，而欧洲酒店房价情况则略好，下跌16%。亚洲酒店房价一直以来相对美国或欧洲都较为坚挺，但在2009年上半年却不尽如人意，较上年同期平均下跌17%。Hotels.com的酒店价格指数追踪每间酒店房间的实付价格，而非广告价格。该指数以全球13000个地点的78000家酒店顾客的实际支付价格为依据。该网站全球总裁戴维·罗彻说：“除了消费需求下降所产生的不利影响之外，酒店接待能力也大幅提高。在2009年上半年，酒店客房量显著增加，但客流量却不断减少，这种双重打击使得全球酒店房价下跌17%。随着需求的下跌，酒店经营者关闭了一些门面，减少了服务，同时削减了价格，使得市场带有明显的促销性质，这可能还将持续一段时间。”房价消费者对饭店产品价值最高的心理预期保本盈利或亏损最小所能接受的价格价格5.1.5房价的确定方法⑴经验定价法又称“千分之一法”，它是以饭店建造总成本为基础计算的。平均房价=饭店建造总成本/房间数*1‰⑵赫伯特公式法美国饭店和汽车饭店协会主席罗伊·赫伯特主持发明。以目标投资回收率作为定价的出发点年客房预计销售额=饭店总投资额*目标投资回收率+饭店企业管理费+客房经营费用-客房以外其他部门经营利润计划平均房价=年客房预计销售额可供出租客房数*预计出租率*年天数例题：某饭店有客房120间，全年营业费用2680000元，税收和保险费为356400元，折旧费为1484000元，合理投资收益额为2158000元，客房以外其他部门的经营利润为960000元，预计年平均出租率为70%。计算该饭店的平均房价。年客房预计销售额：5718400元平均房价：186.5元⑶保本点定价法又称盈亏平衡定价法，是根据盈亏平衡点定价的一种方法。全年销售客房数保本点房价=全年固定成本总额+单位变动成本例题：某饭店拥有客房400间，据测算，每间客房分担的固定成本为150元，每间客房的单位变动成本为40元，饭店的年平均出租率为70%。问饭店制定何种房价才能使饭店盈利？盈亏平衡点房价：254元⑷客房面积定价法以客房预计总收入为定价基础客房价格=客房预计总收入客房总面积*预计客房出租率*计划期天数*该客房面积例题：某饭店客房总面积为4800平方米，预定明年客房总收入430万美元，客房出租率为70%，那么面积为24平方米的客房价格应为？客房价格：85美元⑸收益管理定价法根据预定情况、储备情况、季节、时段确定不同价格进行销售，实现收益最大化⑹随行就市定价法一种以竞争为中心的定价方法，以同档次饭店的平均房价作为定价依据。某酒店标双牌价100元,每间客房变动成本20元,固定成本30元80？45？20？15？相关链接：折扣定价策略现金折扣数量折扣季节折扣中间商功能折扣相关链接：心理定价策略尾数定价整数定价声望定价招徕定价习惯定价期望定价相关链接：现实中的差别定价策略实施多品牌策略实施单品牌的多品种多系列策略分组策略（常客计划）5.1.6房价的控制与调整⑴房价的控制①前台销售②房价限制③团队房价的可行性⑵房价的调整①调低房价②调高房价限制出租低房价客房不接待或少接待团队客人房价不打折扣不接受一天入住的客人5.2客房经营统计分析5.2.1前厅统计报表—客房营业日报表⑴当日出租客房数与在店人数⑵客房出租率与各类平均房价⑶各类客人占用客房百分比⑷各类预定变化的百分比总平均房价散客平均房价团队平均房价长住客平均房价5.2.2客房经营主要指标分析⑴客房出租率⑵客房销售效率客房销售效率=客房实际销售额全部客房牌价出租的总销售额*100%保本出租率例题：某饭店拥有客房400间，据测算每间客房分担的固定成本为150元，每间客房的单位变动成本为40元，平均房价为300元，试问饭店的出租率达到多少该饭店才能保本经营？客房销售效率例题：某饭店出售客房270间，其中：单人间50间，房价40美元；标准间180间，房价70美元；普通套间30间，房价125美元；豪华套间10间，房价180美元。某日的客房收入额合计为12000美元。试计算客房销售效率。57.7%，59.6%⑶双开率指两位客人同住一个房间的房数占所出租房间总数的百分比。双开率=客人总数-已出租客房数已出租客房数*100%双开率=客人总数已出租客房数双开率例题：某饭店下榻客人数为390人，当日出租客房数280间，其客房双开率为？39.3%⑷实际平均房价=实际平均房价客房总收入实际平均房价出租客房数客房出租率实际平均房价某饭店某日客房总收入为36000元，当日出租的客房总数150间，则实际平均房价为：240元⑸理想平均房价①饭店各类客房以现行牌价按不同的客人结构出租时可达到的理想的平均房价。②计算方法：从低档到高档计算平均房价从高档到低档计算平均房价求和平均理想平均房价例题：某饭店共有客房400间，其类型及出租牌价见下表。预计客房未来出租率可达80%，双开率30%，求其理想平均房价。客房类型数量牌价（元）1人住2人住单人间标准间普通套间高级套间503004010140200300450—260400600从低到高的平均房价205.850*140=7000270*0.3*260+270*0.7*200=58860从高到底的平均房价240.7理想平均房价223.3客房类型数量牌价（元）1人住2人住单人间标准间普通套间高级套间503004010140200300450—260400600RevPar(RevenuePer-availableRoom)一定时期内，酒店每个可用房间平均所取得的收益REVPAR=计划期客房总收入计划期天数*酒店可用房间数