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天门贤成宾馆地块住宅项目产品定位建议宏观市场分析2010年上半年中国房地产市场分析天门宏观环境概述天门房地产市场分析市场调研主要结论第一部分：市场调研篇第二部分：项目整体发展战略项目定位策略项目定位及设计原则项目SWOT分析第三部分：项目产品建议项目规划设计建议指标1、项目开发周期及顺序建设建议2、建筑立面建议3、园林景观的建议4、智能化建议5、停车位建议6、会所建议7、商业建议8、户型配比建议9、户型设计建议10、户型推荐第一部分：市场调研篇1.土地市场分析1.1住宅用地供应持续增长，上半年100个城市住宅用地累计供应量同比增长100%2010年上半年住宅用地月度供应量2010年上半年中国房地产市场概况1.2全国住宅用地累计成交同比增长85%2010年上半年住宅用地月度成交量1.3土地成交量与同期推出量比值持续下降，5-6月流拍率有所上升2010年上半年100城市住宅用地成交面积与推出面积比值1.4上半年100个城市楼面地价走势较为平稳，过快上涨势头得到遏制2009年1月-2010年6月全国100个城市住宅用地楼面均价1.5住宅用地平均溢价水平在5-6月普遍走低，但热点地块溢价水平仍然较高2010年上半年重点城市住宅用地溢价率2.新房市场分析2.1供应：新房批准上市量涨跌互现，上海、深圳等同比降幅接近30%重点城市住宅新批准上市面积及累计增幅2.2成交：新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交量同比下降显著2010年上半年主要城市交易情况一览城市2010年上半年2009年上半年套数面积同比均价同比09年套数面积均价(万㎡)09年(元/㎡)(万㎡)(元/㎡)北京40312483.29-43.73%2103067.81%73980858.8112532上海59840620.28-49.75%1313217.50%1151541234.2811176天津42283434.22-22.74%904632.31%535425626837重庆103857984.41-12.50%537932.61%12316611254056深圳14452126.53-67.10%2090371.17%40965384.6312212杭州11234132.11-63.23%2045660.08%33185359.1512779南京19709216.53-50.94%--40730441.36-武汉68437704.1210.27%626121.75%60919638.595143成都435.26-27.67%--69663601.84-苏州18686191.33-52.64%927337.49%33330403.966744青岛37991367.99.60%--33772335.66-厦门10295119.53-51.55%1110044.63%20631246.697675福州9536105.59-63.72%953840.74%26125291.0767772.3供需对比：销供比普遍低于2009年，且多个城市销供比已低于1重点城市2007年以来销供比2.4价格：5-6月各城市销售均价渐趋平稳，部分城市结构性下调2006年至今部分城市新房成交均价1.投资增长平稳回落，住宅投资比重依旧会继续平稳上升；3.市场低迷期依旧持续，下半年低迷期解除可能性比较小；4.销售面积（或成交量）延续负增长，回落幅度持续增大；2010年下半年房地产市场发展趋势分析与展望2.房价小幅下挫，下挫幅度10%左右；5.房屋销售价格指数继续回落，涨幅继续负增长。6.三四线城市房地产因泡沫较少，上升空间反而机会大，幅度高。1.宏观经济背景天门市是全国农业大市,是国家著名的优质粮产区和优质棉产区,农业一直是本市的经济支柱，但随着天门市融入武汉城市圈后，天门市机械、医化、轻纺、食品等四大工业板块发展势头强劲，可充分发挥优势，主动承接产业梯度转移，全市经济呈现出快速发展的良好势头。天门是国内著名的侨乡天门旅居海外的华侨、华人及港澳同胞有78,000多人，分布在世界五大洲40多个国家和地区。全市有归侨500多人，侨、港、澳眷属82,000多人。天门宏观环境概述天门市是享有盛誉的文化之乡世界文化名人“茶圣”陆羽、唐代诗人皮日休、明代竟陵派文学代表人物钟惺、谭元春和清代状元蒋立镛诞生于此。恢复高考制度以来，天门共为国家输送大学生54000多人，被誉为全国的“状元之乡”。天门市陆羽宾馆内陆羽雕象天门市是武汉城市圈天门市是武汉城市圈【全国资源节约型和环境友好型社会（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区】的重要组成部分。天门经济和社会事业呈现较快发展态势作为全国最具投资潜力中小城市百强和中部地区县域经济百强，在新一轮县域经济发展大潮中，这颗明珠绽放出夺目光彩。2009年，全市实现生产总值212亿元，增长15%；【解析】城市的大规模扩张为房地产发展提供了巨大的潜力空间。天门由中等城市向武汉城市圈中心城市转变，扩大城市辐射区域范围，将进一步加强城市在区域内的影响，吸引更多的外地消费者及投资资金的涌入。人口的快速增长及城市化水平的提升，将催生大量房地产消费需求，给房地产业的发展带来广阔的前景。天门市房地产市场起步早发展快，到目前为止，天门市房地产开发企业达到34家，开发项目70多个，总建筑面积2514077多万平方米，住宅建筑面积1969479平方米，商铺544598平方米。已竣工工程项目60个，12809套，总建筑面积2071077平方米，在建工程10个，3691套，总建筑面积443000平方米。天门市房地产市场概况天门商品房均价表天门市地理、地质条件的优越性，可开发土地充足，政府有效控制土地市场，使得天门市房地产二级市场呈良性发展趋势，价格上涨合理，三级市场发展缓慢，消费以居住型为主，投资型相对少。房价年均上涨幅度均匀，目前住宅均价在2800元/平方米居间，住宅销售受区域影响不大，价格比较均匀；商业价格在6000—23000元/平方米居间，商业地产受区域影响很大，主要商业地产投资在人民大道东段、鸿渐大道南段为主，商业气氛浓厚，其他区域商业地产销售一般，而且无法形成商业气氛。一：房价分析608945114513881953217324002800040080012001600200024002800320020032004200520062007200820092010元旦及年后是天门房地产首个待发时期，在外做生意的天门人返乡会极大带动房产市场的销售，多家楼盘也将开盘时间定于春节前后；传统的房地产业“金九银十”在天门也有不俗表现，图内可以看出，10月份以来住宅销售急转于下，但商业销售却保持较高增长势头。二、销售时段分析三、天门楼盘分析我司在天门市场上选取了“天门新城五期魅力风景湾、冠南汇侨城玫瑰园、天下都市港湾、世贸中心、蓝宝大爱都、君佳陆羽华府、西湖御苑、、仁信南洋星城、新加坡狮城商业广场、华泰义乌商贸城”等楼盘作为重点调查对象，世纪大厦、景林春天、渠畔美居、温州罗马商城等楼盘为尾盘，不具备参考价值，不做分析。天门新城五期魅力风景湾项目地址：天门市西湖南路投资方：湖北星星宏基置业有限公司占地面积：106334m2建筑面积：196383.09m2容积率：2.12绿化率：44.61%总户数：1439户销售价格主要户型户型特点项目规模项目类型综合分析2900—3900均价：300090~135㎡板式点式19万方小高层，高层，多层综合分析：体量大，项目共占地约百万方，分八期开发，高绿化率，交通便利，发展潜力大，一至四期已交付使用，配套设施逐步完善，在天门当地具有良好的基础和口碑。冠南汇侨城项目地址：汇桥大道与天门路交汇处投资方：湖北冠南房地产开发有限公司占地面积：79910m2建筑面积：161983m2容积率：2.03绿化率：34%销售价格主要户型项目规模项目类型综合分析2700—3400均价:2800104.42—120.8216万方小高层，高层，天门首个纯电梯住宅，地中海风格洋房，3期共50万平方米，社区配套完善，与华泰义乌商贸城相呼应，天下都市港湾项目地址：投资方：湖北中仙置业集团占地面积：10318.35建筑面积：36879容积率：3.57绿化率：31.5%销售价格户型区间项目规模项目类型综合分析3000—3800（春节前后开盘）40—1203万方高层客运站旁，交通便利，小区楼距达48米，小区外立面采用高档面砖，窗户采用中空彩铝窗，隔音、隔热效果奇好。周边配套完善，旁边有世贸中心大型商业中心的修建。世贸中心项目地址：天门市钟惺大道北侧，接官路东侧投资方：天门双赢置业投资有限公司占地面积：28013建筑面积：150505（不含地下）容积率：5.37绿化率：5%销售价格主要户型项目规模项目类型综合分析住宅未定，商铺20000左右住宅未定，商铺40—15015万方高层交通便利，发展潜力大，大型商业配套，家乐福、国美电器、商业招商1/2，年8%回报率，预付26%即可买铺，天门唯一室内步行街，首个超百米建筑，2万方地下停车场。蓝宝大爱都项目地址：人民大道与西寺路交汇处投资方：天门蓝宝地产占地面积：14023.24m2建筑面积：45216.56m2容积率：3.2绿化率：32%总户数：约360户销售价格主要户型项目规模项目类型综合分析未开盘70—120两居室、三居室4.5万方小高层，高层，多层规划为28层、18层的高档电梯公寓及大型商业卖场。位于竟陵城区核心地段，周边配套设施完善，项目的1-4层为商铺，户型设计科学实用。小区全封闭管理，安防智能系统。君佳陆羽华府（一期）项目地址：竟陵西寺路28号投资方：天门市君佳房地产开发有限公司占地面积：12412.59m2建筑面积：27398m2容积率：2.25绿化率：30.42%销售价格主要户型项目规模项目类型综合分析3000—3700均价340090—120平方米2.7万方高层，小高层，多层高档住宅小区，位于天门市老城区北部，周边交通便利，自然环境、人文环境俱佳。一二期共计700多套，平层到复式、共30多种风格多样的户型，推出“子母”户型，客户可自行组合。其中，1、3、5号楼为小高层，2、4号楼为别墅式多层洋楼。西湖御苑项目地址：天门市竟陵西寺路南端西侧投资方：天门市汉一房地产开发有限公司占地面积：22360m2建筑面积：73364m2容积率：3.28绿化率：37.63%销售价格主要户型项目规模项目类型综合分析2980—3900均价：340080—1207.3万方小高层，高层，湖岸景观豪宅，东靠陆羽公园，南临人民大道，西北紧抱西湖，全部为11层—18层小高层及高层商住小区，户型由二室二厅、三室二厅、四室二厅、复式等几十种户型组成，“西湖御苑”占据西湖商贸旅游区核心，项目配合西湖旅游环境改造规划，将成为天门中心城区一流地段的高档湖岸社区。新加坡狮城商业广场项目地址：天门市竟陵人民大道投资方：湖北星星宏基置业有限公司占地面积：15088.34m2建筑面积：40045m2容积率：2.65绿化率：10.9%销售价格主要户型项目规模项目类型综合分析2900—3900（住宅）商业临街二层：1.2万—1.8万80—139（住宅）60—103（商业）4万方多层人民大道核心区位，3万平米住宅，1万平米商铺，每户赠送太阳能热水器。华泰义乌商贸城项目地址：天门市侨乡经济开发区天门路1号投资方：天门华泰房地产开发有限公司占地面积：606000建筑面积：约75万平方米销售价格主要户型项目规模项目类型综合分析5800—8500商业60—100，住宅规划中75万方小高层，高层，多层商业规模大，2年免租，3年免税，1/2招商保障，投资回报率吸引，后期住宅、仓储配套完善，项目内规划有天门第一五星级酒店。是一个集购物、旅游、娱乐、商务、居住为一体的综合性现代化商贸城。仁信南洋星城（售楼部未开发）项目地址：南洋大道北侧投资方：湖北星星宏基置业有限公司占地面积：12777.90建筑面积：40558.53容积率：3.17绿化率：33.4%销售价格主要户型户型特点项目规模项目类型综合分析未开