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土地调研、一级整理及房地产开发流程大连亿达房地产股份有限公司开发部2011年3月2土地调研一、土地调研目的二、土地调研类别三、土地成本测算1、进行成本测算需掌握的基本条件当地的动迁政策调研地块周边近三年的土地挂牌价格调研地块周边当前正在销售的商品房市场价格调研地块周边当前二手房市场价格3土地调研2、土地成本测算需要信息分析及推定的数据根据周边地块的容积率，结合是否存在限高情况，推算调研地块的容积率。根据当前市场动迁情况，分析推定调研地块动迁成本，及土地成本。根据本公司财务测算模式，推算建设成本、各项费用。根据调研地块当前市场价，推算应当控制的成本。四、形成土地调研报告例：关于沙河口区域土地调研报告4土地一级整理一、土地一级整理相关法律法规二、土地一级整理相关流程三、征地组件相关材料51、土地管理与调控相关法律法规（约36篇）《中华人民共和国土地管理法》（2004.8.28修正）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）2、土地规划利用相关法律法规（约9篇）《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第74号）《土地利用总体规划编制审批规定》（国土资源部令第7号）《土地利用年度计划管理办法》（土地资源部令第26号）3、土地征用相关税费法规（约12篇）《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（财政部、税务总局第49号令）《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》（财综[2006]48号）一、土地一级开发相关法律法规6文件名文件号发文单位颁布时间土地管理与调控中华人民共和国土地管理法（修正）第九届全国人大常务委员会全国人大常委会1986.06.25中华人民共和国土地管理法实施条例国务院令第256号国务院1998.12.24国务院关于深化改革严格土地管理的决定国发[2004]28号国务院2004.10.21国务院关于加强土地调控有关问题的通知国发[2006]31号国务院2006.08.31辽宁省人民政府关于加强土地管理和调控的实施意见辽政发[2007]5号辽宁省人民政府2007.02.08国务院关于促进节约集约用地的通知国发[2008]3号国务院2008.01.03辽宁省人民政府关于促进节约集约用地的实施意见辽政发[2008]21号辽宁省人民政府2008.07.037文件名文件号发文单位颁布时间土地规划利用土地利用总体规划编制审批规定国土资源部令第7号国土资源部1997.10.23土地利用总体规划编制审查办法国土资源部令第43号国土资源部2009.02.04土地利用年度计划管理办法国土资源部令第26号国土资源部2004.11.01中华人民共和国城乡规划法主席令第七十四号全国人大常务委员会2007.10.28城市规划编制办法实施细则建设部建规[1995]333号建设部1995.06.08城市规划编制办法（修正版）建设部令第146号建设部2005.12.31禁止用地项目目录（2006年本）国土资发[2006]296号国土资源部发革委2006.12.128文件名文件号发文单位颁布时间土地相关税费篇中华人民共和国耕地占用税暂行条例国务院令第511号国务院2007.12.01中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则财政部、税务总局第49号财政部、税务总局2008.02.26关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知财综[2006]48号财政部2006.11.07国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定国务院令第483号国务院2006.12.31国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知国办发[2006]100号国务院办公厅2006.12.17中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院令[1993]第138号国务院1993.11.26中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字[1995］006号财政部1995.01.27辽宁省人民政府关于对全省城镇土地使用税地段等级和税额标准进行调整和综合平衡的通知辽政发[2006]16号辽宁省人民政府2006.01.01辽宁省人民政府关于调整全省城镇土地使用税应税范围和税额标准的通知辽政发[2007]12号辽宁省人民政府2007.02.28大连市人民政府关于调整城镇土地使用税有关政策的通知大政发[2007]74号大连市人民政府2007.06.29关于调整市内四区土地级别及土地出让金标准的通知大连市人民政府2003.06.19辽宁省国土资源厅关于国有企业改革中土地出让金管理问题的答复辽国土资发[2005]102号辽宁省国土资源厅2005.07.219二、土地一级整理相关流程土地一级整理流程简图10二、土地一级整理主要节点流程1、策划设计条件下达2、土地农转用办理程序3、土地征用程序4、土地挂牌程序11立项选址开发单位用地范围确定土地权属确认策划条件发改委报规划局确定（提出立项申请）（下达立项批文）（进行地形图测绘）规划局区或市国土局1、策划设计条件下达122、土地农转用办理程序发布调规听证公告土地局踏勘出具调规技术方案召开调规听证会调规方案评审审核委托具备资质机构(是否符合土地总体利用规划)（需调规）（调规听证会前一个月）专家评审会区国土局策划设计条件下达同时局务会逐级报市、省主管部门审批平衡建设用地指标区、市政府行文同时进行土地征用组件发布公告13土地局出具相关资料文件建设用地指标批复准备资金缴纳费用会组件逐级报批勘测定界签订土地补偿协议（勘测定界报告书）核发规划设计条件土地分类表、建设用地土地利用总体规划审核表、地籍证明表等建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案。征收土地方案（一书三方案）等土地批复挂牌审核、供地3、土地征用程序144.1、平整场地，同时申请挂牌1、列入市区政府当年土地供应计划2、土地评估：（1）根据市场价格进行土地评估；（2）核定建设单位土地补偿费及前期费用等；（3）报资金委员会审核土地价格和前期费用；（4）报招标委员会会议讨论审核认定评估价格；（5）报土地领导小组批准；3、确定公示或挂牌。4.2、挂牌程序1、进行土地挂牌公告，从公告到挂牌截止时间一般为一个半月；2、建设单位编制竞牌申请文件、缴纳竞牌保证金；3、参与竞牌。4、土地挂牌程序15三、征地组件相关材料1文字材料：1.1项目所在地辖区土地主管部门出具用地审查意见；（职责单位：区国土资源局）1.2项目所在地辖区人民政府出具用地批复文件；（职责单位：人民政府）1.3“一书三方案”建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案；（职责单位：区国土资源局）1.4信访会审情况责任说明表；（职责单位：区国土资源局）1.5拟征（占）土地分类面积汇总表；（职责单位：区国土资源局）1.6拟征（占）土地权属情况汇总表；（职责单位：区国土资源局）1.7地籍证明表；（职责单位：区国土资源局）1.8土地所有权证、建设土地使用权证及居民点用地明细表；（职责单位：村委会）1.9新增建设用地土地有偿使用费核算及资金准备情况说明；（职责单位：开发商）161.10区、市人民政府关于建设项目征地补偿费用标准合法性、安置途径可行性的说明；（职责单位：区国土资源局）1.11村民代表大会决议；（职责单位：村委会）1.12履行法定程序的说明（告知、确认、论证、听证等有关材料）；（职责单位：区国土资源局）1.13关于征地资金转入征地资金专户的凭证；1.14其他有关材料。172、图件材料部分2.1建设用地勘测定界技术报告和勘测定界图；（职责单位：开发商）2.2拟占用地的1：1万标准分幅土地利用现状图2.3补充耕地位置图（在1：1万标准分幅土地利用现状图中标注）；（职责单位：区国土资源局）2.4土地利用总体规划分幅图。（职责单位：区国土资源局）2.5土地利用总体规划局部调整方案及规划调整图件。（职责单位：区国土资源局）18房地产开发流程19房地产开发涉及的主要政府部门及手续一、主要部门及手续名称1、土地储备中心和交易市场土地挂牌手续---办理《成交确认书》2、规划局办理的审批手续《建设用地规划许可证》、《修建性详细规划方案审查》、《建筑设计方案审查》、《建设工程规划许可证》及《工程规划验收》3、国土资源与房屋局的审批手续以《出让方式使用国有土地使用权项目的审批》、《国有土地使用权变更(设定)登记》、《城市房屋拆迁许可》、《商品房预售许可》、《办理产权登记手续》4、发改委办理的审批手续--《建设项目投资计划通知单》-企业投资项目备案确认书20房地产开发涉及的主要政府部门及手续5、建委办理的审批手续《政府招标手续》、《工程项目施工安全许可》、《工程项目质量监督手续》、《建筑工程施工许可证核发》、《工程竣工验收》、《工程竣工验收备案》、《工程档案归档》6、公安消防审批手续《建筑设计防火审核》、《建筑工程消防验收》7、人防办审批手续《结合民用建筑修建防空地下室规划及设计条件》、《结合民用建筑修建防空地下室方案审查意见》、《人防工程竣工验收报告》218、环保局行政许可事项的审批手续《环保批复》、《竣工环保验收批复》9、城建局行政许可事项的审批手续《城市道路占用审批手续移植》、《砍伐城市树木审批手续移植》、《砍伐城市树木审批手续》、《办理排水工程审批手续》10、民政局行政许可事项的审批手续《地名批复手续》11、其他部门沈空审批机场限高、铁路部门审批铁路隔音建设手续22二、政府部门在开发环节需要盖章情况1、按部门顺序2、按手续办理顺序23