2011_北京远洋万和城营销方案

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010北京中原住宅部技术中心出品，保留一切权利。远洋万和城案例研究北京中原住宅部技术中心2011.04最终更新Codeofthisreport|2©CopyrightBeijingCentaline2010使用说明[远洋万和城个案研究，为市场研究及同类产品定位提供案例资料]Codeofthisreport|3©CopyrightBeijingCentaline2010目录销售情况及客户分析基本概况总结1234产品设计Codeofthisreport|4©CopyrightBeijingCentaline2010基本概况——项目位置位于亚奥核心区域北四环东路与育慧路交汇处东北角占据京北四环周边稀缺土地资源打造高端居住产品远洋万和城Codeofthisreport|5©CopyrightBeijingCentaline2010基本概况——交通环境公路交通：临近小营东路、安立路及北苑路，可便利通往京承高速、机场高速及北四环，自驾车极为方便轨道交通：比邻地铁5、10号线、城铁13号线，步行15分钟左右即到达；公交交通：18路、62路、119路、361路、380路、386路、408路、409路、419路、422路、713路、737路、740路、753路、804路、807路、827路、836路、847路、853路、939路、944路、951路、运通101、运通201等，依托于北四环公交系统Codeofthisreport|6©CopyrightBeijingCentaline2010基本概况——外部配套商业配套商场：华堂商场/北辰购物中心/飘亮购物广场/北辰时代广场超市：家和超市/物美大卖场/华汇北辰超市/旺市百利超市邮局：亚运村邮局/北苑路邮局银行：中行/建行/招行/交行/商业银行/广发银Codeofthisreport|7©CopyrightBeijingCentaline2010基本概况——外部配套医疗配套医院：中日友好医院/安贞医院/亚运村医院/北京藏医院/忠惠医院Codeofthisreport|8©CopyrightBeijingCentaline2010基本概况——外部配套教育配套高校：对外经贸大学/中华女子学院/北京联合大学旅游学院/北京化工大学/北京服装学院/北京中医药大学中学：对外经贸附中/中央音乐学院附中/82中学/朝阳区外国语学校/陈经纶中学嘉铭分校小学：芳草地小学/安惠里小学幼儿园：二十一世纪双语幼儿园/牛津幼儿园/金色摇篮幼儿园等一系列知名双语幼儿园Codeofthisreport|9©CopyrightBeijingCentaline2010基本概况——基本参数项目类型普通住宅,板楼,板塔结合,高层占地面积17万平方米建筑面积40万平方米容积率2.6楼层数9-18层开盘时间2008年5月入住时间2013年初使用率83%左右目前均价50000元/平米装修状况精装修开发商远洋地产有限公司代理行远洋嘉业物业公司中远酒店物业管理有限公司物业费C1、C2号楼6.8元/平方米/月,其他楼3.98元/平方米/月产权年限70年供暖小区集中供暖,地板采暖供水水箱+变频泵Codeofthisreport|10©CopyrightBeijingCentaline2010目录销售情况及客户分析基本概况总结1234产品设计Codeofthisreport|11©CopyrightBeijingCentaline2010目录2产品设计总体规划建筑设计景观设计户型统计样板间智能化Codeofthisreport|12©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——总体规划C区波庞宫、写字楼、商业、文化娱乐中心D区芳草地小学B区住宅A区住宅、幼儿园产品分布：•B区为一期，以住宅为主（售完）•A区为二期，住宅（售完）和国际化幼儿园•C区为三期——波庞宫（在售）内部含商业配套、写字楼和文化娱乐中心•D区为芳草地小学Codeofthisreport|13©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——排布方式围合对角式建筑排布方式，使各楼座均享有最大景观空间和楼座间距，景观均好性强。Codeofthisreport|14©CopyrightBeijingCentaline2010目录2产品设计总体规划建筑设计景观设计户型统计样板间智能化Codeofthisreport|15©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——建筑设计一期、二期：欧式新古典主义建筑风格•三段式建筑设计•白色、金色、黄色为主体色调•三角形山墙及顶部细节处理，是其建筑风格主要体现•地面三层及顶端二或三层为金色干挂石材Codeofthisreport|16©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——建筑设计三期波庞宫：法式风格建筑•全石材外立面•法式孟莎式屋顶，具有坡度和转折；•屋顶有圆弧形老虎窗•三段式建筑设计•将传统建筑的柱式弱化为建筑线条；•融合哥特式尖顶、廊柱、雕花、拱形门等具有代表性的建筑构件Codeofthisreport|17©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——建筑细节自行车库入口人行入口（次）单元入口入户门入户大堂无障碍通道Codeofthisreport|18©CopyrightBeijingCentaline2010目录2产品设计总体规划建筑设计景观设计户型统计样板间智能化Codeofthisreport|19©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——景观设计法式风格为主，小轴线的多次运用，结合中式造景手法，在2.6高容积率内，增加景观感受度法式风格，对称布局小轴线的多次运用法式廊架、水法的造景小品中式蜿蜒曲折的道路、拱桥及追求自然之美的方式，在有限的空间内，体现“小中见大”Codeofthisreport|20©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——景观设计台地叠景，结合多水景，打造丰富的竖向景观空间，在有限的空间内，实现最大的景观价值•地面向上堆高2米，打造果岭坡地效果•在堆高地面的基础上，设计抬升景观，结合叠水、花坛、步道•地面下沉开挖，结合木制栈道，打造下沉水景小广场，体现竖向立体空间Codeofthisreport|21©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——景观设计三重绿化空间，以草皮、灌木为主，高大乔木覆盖率相对较低•主体绿化：草皮，灌木，乔木打造不同高度的三重绿化空间•景观廊架，结合攀爬类植物，形成视觉绿色造型景观Codeofthisreport|22©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——景观设计完全地下停车位系统，打造人车分流，车位入口隐藏于景观之中•住宅人行道路均在果岭坡地之上，车行道设置在小区外围的消防通路上•车行进入社区入口，直接从消防通路进入地下车库，实现完全人车分流•地下车库入口结合台地景观设计，完全隐藏在坡地之中，使车库入口成为景观构成一部分，最大限度降低该构件对景观舒适度影响Codeofthisreport|23©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——景观设计儿童嬉戏、休闲娱乐功能一应俱全儿童游乐区娱乐休闲区休闲小广场Codeofthisreport|24©CopyrightBeijingCentaline2010目录2产品设计总体规划建筑设计景观设计户型统计样板间智能化Codeofthisreport|25©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——户型统计一期、二期户型统计（售完）居室面积（平米）占比一居70左右5%二居83.6-90.8725%三居163-17027%四居165-21535%五居217-2847%5%25%27%35%7%一居二居三居四居五居以160平米以上的三居四居户型为主，占总体的62%；辅以部分经济型二居产品，占总体的25%左右Codeofthisreport|26©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——户型统计波庞宫户型统计（在售）居室面积占比小三居210左右3%大三居240-28090%复式460-5007%3%90%7%小三居大三居复式波庞宫，以240-280平米豪华三居为主，少量210左右户型及复式产品Codeofthisreport|27©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——户型统计波庞宫户型Codeofthisreport|28©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——户型统计波庞宫户型Codeofthisreport|29©CopyrightBeijingCentaline2010目录2产品设计总体规划建筑设计景观设计户型统计样板间智能化Codeofthisreport|30©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——样板间关键词：欧式、奢华、富贵、大气Codeofthisreport|31©CopyrightBeijingCentaline2010目录2产品设计总体规划建筑设计景观设计户型统计样板间智能化Codeofthisreport|32©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——智能化衣帽间感应灯Codeofthisreport|33©CopyrightBeijingCentaline2010目录销售情况及客户分析基本概况总结1234产品设计Codeofthisreport|34©CopyrightBeijingCentaline2010销售情况——分期开发C1#住宅楼2011年3月开盘，有248、289的三居室，起价44000元/m²C区波庞宫、写字楼、商业、文化娱乐中心D区芳草地小学B区住宅A区住宅、幼儿园三期为C区，规划为12万平米的城市豪宅、写字楼，商业和文化娱乐中心，在售的为两栋城市豪宅（C1#、C2#栋）一期、二期共17栋住宅，B区2008年5月开盘，A区2009年5月开盘，以9-18层的点式及板式高层为主；主力户型包括90平米以下温馨两居，150-180平米实用三居，以及220-280平米豪华大四居。远洋万和城分三期开发：C2#住宅楼2010年10月开盘，有200余平的三居室到450余平的复式楼，总价则是800多万到2500多万。Codeofthisreport|35©CopyrightBeijingCentaline2010销售情况——价格涨幅2008年4月开盘，开盘价格23000元/平米，当前销售均价已经达到42000元/平米，价格在两年内增长了近两倍。从下面的楼盘价格走势图可以看出，在2011年该项目房价由2010年10月的52000元/平米降至42000元/平米，价格下降10000元/平米，降价20%，在京十五条限购政策出台前主动降价，最大限度的避免了受其影响。520005000045000430004200042000400004300046000490005200055000580002010/10/132010/10/282010/12/102010/12/202011/1/52011/3/30价格分析价格Codeofthisreport|36©CopyrightBeijingCentaline201067422528010203040506070802010/1/92010/12/192011/1/92011/1/16远洋波旁宫成交套数走势图销量销售情况——销售速度及存量C2#号住宅楼2010年10月开盘，目前78套均已被签收或预定，实际均价46775元/m²,比预计下降了将近6000元/m²，受京15条的影响，C1#号楼最终的成交价可能会更低C1