特色商业街案例分析

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010小成果提交表提交日期：成果名称特色商业街案例分析所属分类□住宅地产√商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包□专题研究√经典案例□其他研究方案研究内容1、锦里古街2、宽窄巷解决的关键问题及创新点业态及经营分析人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）刘彬TJ14020024天津中原高级投资分析师100Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。特色商业街案例分析中原地产︱天津中原物业顾问有限公司TianJin.01.2012Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010案例一锦里古街Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010锦里序百年木板门，千载石板路。漫游锦官故里，争仰蜀相遗徽。射弩、织锦、客栈，铜锣声声，追寻逝水年华；刺绣、竹编、当铺，花轿悠悠,勾起尘封记忆。结义园中，两碗绿茶尝川剧；诸葛井里，一眼碧水映风云。兰布幌子，远摇百种锦图；红纸灯笼，近照三国食阵。大浪淘沙，历史品味。老街耶？网络空调，尽领时代风骚；新景耶？窗花石刻，昭示传统渊源。名彰汉唐，街纳古今。功著三国，客聚五洲。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010【地理位置】与三国圣地成都武侯祠东侧一墙之隔，古街呈南北走向，蜿蜒曲折近400米，街道不宽，悠长而曲折；总占地16亩，建筑面积6520平方米，高低错落，层高只有一二层，一黑、白、灰为主色调；青砖铺地，尤显古朴、典雅。【历史意义】锦里古街的前身是成都武侯祠旁的一条名为“曹营坝”的小巷。“锦里古街”由旧民房改造而来，是一个建筑、风俗、民生高度融合的佳例，对于旧城改建重建和城市功能再生有重要的参考作用。【现代演绎】锦里古街概况有“成都版清明上河图”之称的锦里与2004年11月1日正式开市，对各地游客开放。虽然锦里跟武侯祠连为一体，但进入锦里是不需要买门票的。这是一条集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街。说明：武侯祠本是刘备墓、祭祀刘备的汉昭烈庙和诸葛武乡侯祠的合祀之地，但人们都用武侯祠这个名称来代称。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010都市里离浪漫最近的地方——声色“锦里”，是都市休闲族的精神驿站，是体验时尚休闲的魅力街区。锦里古街以川西古镇的建筑风格为特色，集旅游购物、休闲娱乐为一体。茶坊、餐厅、酒吧、旅游工艺品、四川特色产品等经营项目，各色特色小摊遍布街区，更有一条好吃街，网罗了最具四川特色的各种名小吃，让每一位游客都能边走边看，边看边吃，边吃边玩。古街定期举行趣味十足的民间婚礼、民间音乐及戏剧表演、民俗服装秀，并按照中国传统节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节，端午吃粽子大赛，七夕情人节主题活动，中秋亲友团聚赏月会等，让你在一种原汁原味的川西民俗文化氛围中去享受最惬意的休闲娱乐方式。在锦里，在这片都市休闲新天地，总有一处让你魂萦梦系。锦里古街的发展Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010350米的绵长画卷诉说着秦汉三国的古老文化……Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010透过这里看锦里那别样的风情魅力……锦里古街掠影锦里古街掠影Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010白天的锦里古街锦里闻名中外，每年接待数百万的中外游客，更有更多历史学家对这里情有独钟。都说成都是一座“来了就不想离开，走了还想再来的城市”。在一定程度上，锦里，这个坐落在市中心的古老街区，也承载着不可推卸的责任。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010夜幕下的锦里古街夜幕笼罩之下，这条古街更显多情与妩媚，丝毫不同于白天的浪漫和热闹。数不清的大红灯笼仿佛在向你诉说几千年来的历史故事，一个个行人眼含期待和不舍，走在青石小道上。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010锦里古街之定位定位整体主要强调“一条龙服务“和”全方位展示“，在短短不足400米的古街上，让游客充分体验川蜀文化的原味生活。利用武侯祠人文资源，走市场化运作之路，打造体验川西民俗文化的旅游文化休闲一条街，引进品牌产品，逐步形成以武侯祠为中心的锦里商圈，做强做大三国文化产业。2004年，武侯祠博物馆与一家文化广告公司合资组建了锦里旅游文化经营管理有限公司。“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司。这种体制、机制上的创新，解决了武侯祠与“锦里古街”共享文化资源的问题，有助于古街的可持续发展，同时也让古街逐步形成了一整套市场化的运作模式武侯祠Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010锦里古街之规划1-广场2-酒吧休闲购物街3-小吃街4-购物住宿区锦里古街目前规划主要包括酒吧休闲购物区、餐饮名小吃、府第客栈区、特色旅游工艺品等四大部分，浓缩了成都生活的精华；从平面布局上看，采用”步行街—广场—步行街—广场“的整体线性发展完成商业空间的营造；总的步行路线约350米，街道空间艺术效果丰富多彩：建筑布局前后错位，沿街建筑不同的界面表达和高低搭配，横跨街道的骑楼，分隔街道纵向空间的门洞、马头墙及牌坊，街道侧向空间的收放与透漏；古街主要分为宅邸、府第、民居、客栈、商铺、大戏台、包厢、桥梁、牌坊、骑楼、酒吧、茶楼、回廊、古井等坐落其间，其传统特色令人感到时光倒流；广场酒店区小吃街酒吧区Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010锦里古街之业态分布整体规划业态比例：餐饮约占16%购物约占56%休闲娱乐约占18%其它约占10%所有商户统一采用只租不售的方式经营；在购物区和小吃区多以单层建筑为多；酒吧区多为两层，面积在100-200平米左右；客栈区域多数静态区，为两层，面积一楼做特色专卖店、二楼客栈、客房之用，情趣盎然；租金约80-100元/平米左右，物管费接近40元/平米，经营成本比较高昂；锦里广场步行街中必然出现的一个节点，承担着聚集、分流、休憩、娱乐等功能，也是动静分区的一个过度。1-广场2-酒吧、休闲购物街3-小吃街4-购物住宿区广场酒店区小吃街酒吧区Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010锦里古街之建筑采用清末明初的四川古镇建筑风格，与武侯祠博物馆主题风格一致，使人尽享四川的原汁原味；装饰上用大量木材和小青瓦，青砖铺地，更加古朴，真实，恍若时光倒流；建筑全部为一至两层；立面主要采用黑、白、灰等搭配；清一色川西建筑风格，粉墙黛瓦、棕或黑色木楞门窗、马头墙、歇山顶、飞檐角、二楼飘廊、木板墙、木墙裙……街铺排列错落有致，房檐及挑楼下满挂中国民间各式丝绸红灯笼及广告锦旗条幅；独特的商业建筑是文化商业的最好载体。飞檐角二楼飘廊灯笼飞檐角Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010锦里酒吧锦里小吃店街边茶馆锦里茶馆街道最宽处约6米，平均3-4米，其间也布置广告灯箱、酒吧品茶坐椅及售货摊档，蜿蜒曲折向前延伸对聚集人流起到很好作用。小街、古街、文化街锦里古街之步行街招牌灯笼青砖步行街锦里古街锦里古街Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010捏糖人锦里古街之民俗小店锦里古街以川西古镇的建筑风格为特色，经营以四川当地特色的风俗小店遍布街区，边走边看，仿佛置身于古街民巷之中，现代与古典的完全融合。让你在一种原汁原味的川西民俗文化氛围中去享受最惬意的休闲娱乐方式。定期举办经典川戏节目，民俗小摊，如皮影、糖人、剪纸等。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010藏龙卧虎荞面三大炮、牛肉焦饼、黄醪糟、糖油果子甜水面、凉面、卤菜油炸臭豆腐、张飞牛肉汤长发麻饼锦里小吃大搜罗:精致的古老砖墙，别致的艺术石雕……餐厅里所有的一切都洋溢着浓厚的古典韵味，服务员身上的汉代服装更让人感觉恍如隔世.栏柱窗棂旁，回味千年典故。吃喝间，细细回味那金戈铁马的古老岁月，别有一番情调.锦里古街之特色小吃Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010“民俗活动服装展”“亲友团聚赏月会”“锦里七夕会”“锦里旅游人才会”“锦里首届攀岩节”将休闲充分融入生活，锦里将成都这个城市的休闲姿态运用到极致，各样特色的活动选择在这里开展，游人可以自由参与，有效传达了民俗文化的个性，独具地方特色的购物空间，使人留恋往返。锦里古街之民俗活动Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010古老传统的文化街，有自己的历史和文化底蕴，使“人、商业、建筑、传统文化”完美结合，呈现“风情浓郁，尺度宜人，地域性强“的特色，体现了商业街“文化是魂，建筑是体，商业是心”的理念，是古建筑商业化运作的成功案例。成都，以浓郁的休闲气质而闻名，是一座来了就不想再离开的地方；在锦里，将川西好玩的，好吃的，好看的，一网打尽，将是休闲游玩的最佳选择。锦里记……Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010准确的项目定位：锦里仿古步行街的建筑特色、内部空间布局、内部商业运营是其成功的重要因素。其所营造的复古情景增添了步行街的特色，内部线型的动态空间，都是其成功的关键；特色化的经营模式：主要以休闲娱乐、旅游购物为一体，定期举办特色民俗主题活动，营造复古风情、尺度适宜、地方特色强烈的购物游览空间；依托城市大环境背景：依托成都整体市场大环境，借助武侯祠旅游景点的游客保证，内外部交通保证人流量，特色的风味经营保证持续性。锦里商业古街运营启示：文化牌+休闲牌+街区牌==特色旅游文化商业街天时、地利、人和Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010较多游客反映小吃、冷饮等价格高丹服务水准低，面临着商家品牌引进力度较弱，无法保证经营的可持续性；可能会产生只逛不消费的情况，长期以来无法保证商家利润；除了酒巴、餐饮酒楼，其余的店铺底层大多只有一室，进深普遍较浅，无法再往后作空间延伸，无法呈现宋代街市“前店后坊”、“前店后宅”的商业形式，只做到情景展示营销，无法做到体验营销。；步行街整体不允许行车，在这样集中式的旅游片区，停车问题成为讴待解决的重要问题；随着成都宽窄巷、文殊院等旅游商业街的发展，同质化竞争也异常激烈，如何走一条特色化的道路，随着市场变化及时调整业态及经营管理方式将是其一直要面对的问题。锦里商业古街面临问题：步行街只能提供适宜的购物环境，要想做活做持久，需要对业态合理规划、业种合理引进和整体经营管理的科学运作，经过分析，也发现锦里古街在经营过程中也存在以下问题：Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010案例二宽窄巷子Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010前世：康熙五十七年(1718年)，准噶尔部窜扰西藏。清朝廷派三千官兵平息叛乱后，清廷动员全川力量修成都城，并在成都城西建满城，以驻八旗兵丁