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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。开启星沙地产新篇章——方略地块项目定位及商业发展初步思考湖南中原事业三部2010.10Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2009汇报说明基于前期与开发商的沟通，本案着重针对项目商业发展方向及市场占位进行研判，作为首次思想碰撞，我们更希望展示中原人对于项目的思考方式与相关结论，供开发商决策时参考、借鉴。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2009第一部分商业篇Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2009Q1：本项目适合开发多大体量的商业？Q2：如何明确本项目商业发展方向？Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2009商业宏观市场分析商业经营者访谈项目商业物业定位及体量建议星沙经济背景分析星沙商业现状分析大型商业经营者访谈中小型商业经营者访谈本项目商业物业体量建议本项目商业物业定位建议项目自身商业条件研究区位价值及规划前景项目商业受限条件Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2009长沙县经济增长迅猛，2009年GDP突破431亿元，工业成为其主要的经济增长点，固定资产投资达234.3亿元。03-09长沙县GDP一览表125.42149.49191.6223027037043101002003004005001234567说明：数据来源于政府统计公报及其它政府报告。03-09年长沙县固定资产投资额一览表45.261.379.95100.59131.7173234.30501001502002501234567单位：亿元Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2009长沙县房地产开发投资稳步增长，09年商品房销售额67.80亿，投资开发与产出呈上升发展趋势。长沙县房地产开发投资继续保持较快增长，07年房地产投资开发总额在30亿左右，每年的增长率在20%-50%之间。09年商品房销售额67.8亿。长沙县房地产需求旺盛，年销售额迅速增长；投资开发与产出呈良好的上升发展态势。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2009近年来，长沙县消费品需求持续高速增长，汽车消费仍然是最大亮点，2010年上半年便达44亿，占整体社会零售总额的68%。07年-2010年上半年长沙县社会零售总额64.878.9310664.40204060801001202007200820092010上半年单位：亿元长沙县社会零售总额从07年起呈持续增长，消费市场十分活跃，同比增长接近40%。2010年上半年，长沙县社会零售总额达64.4亿元，其中星沙县城近60亿元.Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2009随着城市整体经济的持续发展，人可支配收入逐年提高，购买力与购买意愿呈上升态势。人均可支配收入突破1.5万元大关。全县人均可支配收入由2006年的13632元，到2009年达到18575元，比2006年增长36.3%，年均增长14.6%。2010年上半年，人均可支配收入为11316元，同比增长11%。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2009长沙县城乡一体化进程加快，城镇人口比例快速上升。星沙常住人口约为15万，预期2018年达到50万，城镇化率达到50%以上。城乡一体化使得县城区域扩大，县城能容纳人口增多。06年人口总数为75.55万，人口城镇化率为39.8%，至09年，人口总数上升至78.4万，人口城镇化率也上升至59.8%。根据星沙发展规划，星沙年均人口增长预期为4.2万。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2009《长沙市城市商业网点布局规划》（2005年-2020年）指出，长沙商业网点设置一个市中心（五一广场）、两个副中心（星沙、溁湾镇）根据长沙市商业整体规划，星沙将建设一个市级副中心商圈。作为长沙的两大商业次中心之一，发展脉络越发清晰，人气越来越旺。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2009松雅湖商圈规划：总面积达16平方公里的生态公园周边，将建成一个巨大的环湖商务圈，成为星沙新的增长极。松雅湖北面：三一重工获得600亩地拟开发别墅另北大青鸟拿地2000亩，初步拟开发住宅群；松雅湖南面：共计5000亩地，开发以旅游、休闲、娱乐为主的相关配套设施以及高尚住宅。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2009星沙经济背景分析小结1、星沙处于城市快速发展阶段，人均可支配收入持续增长，消费能力日益旺盛；2、项目位于城市发展的核心区域，具备较好的商业发展前景；3、松雅湖商务圈的规划实施，将极大地促进包括本项目在内的周边区域发展。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2009星沙现有商圈划分商圈划分：以目前星沙市场分类区域为依照，开元东路板块暂未涉及。主要为四大商圈：中心区商圈、中南汽车世界商圈、星沙大道北路灰埠商圈、东南新城商圈。中南商圈中心商圈东南商圈灰埠商圈Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2009中心商圈分析中心区商圈分布于星沙大道以西、特立路以南，京珠高速以东、漓湘路以北区域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商业广场及周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积大，完全可以满足本地市场配套需求。档次跨度较大，从高档次餐饮、购物场所、健身娱乐场所到一般的街边店、杂货店、招待所等，各个档次都涉及。类型主要商业物业及配套百货通程商业广场、步步高百货超市易初莲花超市、步步高超市、新一佳超市餐饮玉楼东、盛世湖湘、老湘食、湘知湘味、上岛咖啡、肯德基、麦当劳等宾馆明城国际大酒店、明城大酒店、开元大酒店、紫鑫大酒店等银行工商银行、中国银行、建设银行、招商银行、农业银行等公交501、127、703、808、802、102、101、701、704、星沙2路等本商圈经营类别丰富，有高档型消费场所，但大部分区域经营档次不高，特别是星沙之前老城区1、2、3、4、5、6区铺面过多，缺乏合理规划和有效管理，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，另一方面空置率很高、经营环境也不好。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2009中南汽车世界商圈分析中南汽车世界商圈基本位于中南汽车世界中心干道卫星路，基本类型以满足中南汽车世界本地居民生活，以及汽车配件、汽车等商品为主，本商圈经营类别相对单一，生活配套与汽车以及相关配件为主。分布集中于汽车世界主干道，其他区域基本为零散业态。本商圈经营类别丰富，但大部分区域经营档次低下，铺面过多，面积偏大，整体出租率不高，缺乏合理规划和有效管理，汽车配件有一定规模但整体分布不集中，各个划分的区间业态杂乱，经营档次低、铺面经营情况差。类型主要商业物业及配套超市万佳惠、幸福生活超市餐饮鹅羊山寨、人民公社、中南食府、湘西酒家、灶王爷、农家老妈等宾馆一般招待所银行商业银行、农村信用社、建设银行公交136、158、701、501、101等Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2009灰埠商圈分析位于星沙大道北段以西，特立路以北，板仓路以东，以街铺为主，外型档次较差。本商圈经营类别相对丰富，基本以餐饮、服装、精品、化妆品、运动器材等为主，主要目标人群为区域内学生人群。集中分布于灰埠，其他区域基本为零散业态。本商圈大部分区域经营档次低下，铺面过多，整体出租率情况受学校寒暑假影响较大，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，业态以学生类用品为多，其他业态属于空白状态。类型主要商业物业及配套超市社区小超市餐饮各类排挡，露天夜宵摊，果汁饮品，特色小吃宾馆双舟大酒店银行建设银行公交501，127，101，102，808，703等Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2009东南新城商圈分析此商圈分布于漓湘东路沿线及东六线东段两厢，主要以泉塘安置区为中心。其辐射范围主要为泉塘区域、远大路沿线及企业区。本商圈为星沙起步商圈、目前整体经营档次较低、经营类别较杂，以满足周边区域居民基本生活配套需求为主。本商圈是随着东南新城房地产开发建设的兴起而兴起的，作为一个新兴商圈，它目前存在的主要问题在于商业氛围不足，同时由于本商圈内规划大量的安置区，其底层全部为商铺，缺乏合理规划和管理，商业经营档次普遍较低。类型主要商业物业及配套百货或超市万家惠超市餐饮杨裕兴，其他小型餐馆宾馆小型宾馆银行无公交704、101、102、110、114Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2009商圈分析小结长沙县县城在上世纪九十年代城镇建设的初期，为吸引外来投资，在镇中心地带（东西天华路至107国道，南北天元路至三一九国道）以出售宅基地（单幅占地面积以100平方米内）的形式大量卖地，时至今日，该中心区域的建筑均以三、四层为主的私房，首层全部为商铺，形成了纵横交错的商业街，各种店铺充斥其间，除形成了服装一条街、建筑装修材料一条街、家私城以及招商中的皮具市场外，其余以中、小型零售、休闲、餐饮为主；服务人群以县城常住人口、私人业主和经济开发区企业员工为主，现实际已造成商铺过剩的局面。特点一：前期商业规划的缺失，造成城市部分区域商业体量过剩。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2009商圈分析小结商业环境中，餐饮业非常发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少，休闲业颇为发达，目前已有足浴，茶饮、咖啡、洗浴场所数十余家，但存在规模小，经营手段单一，品位不高，经营地域零散，不集中状况。特点二：星沙整体上缺乏上规模，上档次、有品牌、有特色的商业类型，特别是餐饮类和娱乐休闲类Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2009现阶段星沙商业主要集中在板仓路一带，以通程商业广场、易初莲花等大型卖场为主，成为星沙最为繁华的商业场所，作为本案的重点研究对象。向南辐射至漓湘路，北至特立路，西达西辅道，东达金华路，北至开元路、南至凉塘路的板仓路两侧是星沙现阶段最为繁华的商业经营场所。Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2009大型商业分布：以通程商业广场、易初莲花超市、新一佳、步步高、苏宁、通程电器、迪信通等为主。Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2009大型商业情况调查：业态形式以购物为主，档次偏中档，缺乏综合类百货大卖场。物业名称规模（㎡）层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式通程商业广场420001层商业地下步行街中档服饰、家居用品、化妆品、珠宝、小吃、酒吧租赁易初莲花320003层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、家电、文体自营新一佳50001层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、家电、文体自营苏宁25003层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营通程电器45001层商业电器专业店中档家电类产品联营步步高54002层商业综