搜索
B.A.ConsultIng泰达城R1项目市场定位报告2006-09-201•项目位置：天津市红桥区南部，与南开区、河北区相邻，子牙河、新开河、南运河、北运河等四河交汇地带。•项目性质：“海河发端、天津起源、城市中心、两河之间”的绝佳区域。泰达城土地一级开发中的居住用地之一。项目概况2•用地四至：东至河北大街、南至新三条石大街、西至福泉路及南运河北部、北至规划立交桥。•用地面积：总用地面积93645平方米，其中含14000平方米中学用地，3000平方米派出所和卫生院用地。•规划指标：住宅总建筑面积不超过27万平方米，相当于容积率3.52，属高容积率大盘项目。无控高限制。•土地成本：六通一平，楼面地价2845元/平米，总计7.726亿元。用地指标3项目特性位置——所在为天津发源地，南邻城市核心老城厢，位于城市北部新兴区时机——泰达城改造在大区域中启动较晚，整体形象处于上升阶段；且本项目在泰达城中属较晚启动项目，具备强劲的后发优势成本——高容积率高地价，与知名品牌为邻，须以高端定位及高售价实现开发目标开发商——作为进军天津的首个项目，立足于现有市场，销售速度与品牌树立并重4核心问题用地决定价值——历史、现实与未来如何构成效益？形势决定判断——对手是谁？他们在做什么？需求决定定位——客户是谁？他们在想什么？三者决定目标——如何实现利润最大化？5用地分析•宏观尺度•中观尺度•微观尺度从宏观城市尺度到微观用地尺度，层层梳理项目用地具备的优劣条件，评估项目档次定位及其可能实现形式6中国经济增长第三极——环渤海经济圈天津成为经济发展主轴上的重要节点天津城市发展第一次有了明确的定位作为中国未来15年经济发展的重心，天津城市发展的各项指标将得到显著提升，带动相关产业跳跃式的前进。天津是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。天津定位宏观尺度《天津市城市总体规划（2004-2020年）》7纵观天津的中心城区，南部区域在近十年间建设量较大，现已延伸到中环外的奥运水上和大梅江一带。相比之下，天津城市中心北部地区属于传统旧城，改造成本高、启动晚，发展一度滞后。进入2003年，随着海河开发、市政升级、旧城改造、新区建设等新一轮城市基础设施的更新、置换，天津中心城区北部城区面临着巨大历史机遇，形成了超过8平方公里的开发用地，“北部中心区”初露端倪。天津城市发展在长期“南进北退、东贱西贵”之后，逐渐向城市中心回归。中环线内南北之间、东西之间的失衡将逐渐改观。城市格局宏观尺度8本项目所在的泰达城区域作为海河开发的第一个节点，将成为北部市区连接南开及市中心的必经之路。首批启动的海河开发工程，包括泰达城、大悲院文化商贸区、古文化街海河楼、和平广场、南站商务区、海河水上运动世界等六大节点项目，项目总投资超过300亿元，建筑规模超过400万平方米。历经3年的前期筹备，海河节点已经全面动工建设，并吸引了大量外资以及大批国际商业品牌进驻，正在筹建44个包括商业、酒店、写字楼、文化项目在内的综合公建设施，以及数百万平米的高端住宅。2年之内，海河沿岸将完成河道、堤岸以及市政配套工程；3-5年后，海河首批6大节点工程将建设完工。海河景观体系初步形成。海河开发宏观尺度9宏观尺度小结•新的国家战略使天津面临前所未有的发展机遇，有望跻身世界级大城市行列。•从城市发展历程看，天津市南部较北部地区更加发达，所受到认可度更高。但随着城市改造力度的加大，区域差异不断缩小，市中心地位得到进一步强化。天津城市地位不断加强，为房地产发展带来持续后劲城市中心地区的重新崛起，客户对区域的认同感不断强化，地段价值持续提升10发展历程中观尺度两河之间——过去现在与未来的交汇点三岔河口地区是天津城市发源地，历史上曾是天津经济、文化与交通中心，是天津工商业的发祥地、北方工商业中心和我国近代民族工业的摇篮。现状处于大规模城市改造的热潮中。未来将发展成为天津市区北部的城市功能中心。11西站物流中心天津西站长途汽车站铁道宾馆本案中观尺度北侧配套北侧铁路线轨道沿线北大医院燕都饭店北侧配套以现状为主，档次较低，有待整体提升。城际交通条件便利。12中观尺度南侧配套老城厢（公建96万平米）本案小伙巷（规划40万平米公建）大胡同（30万平米）长征医院三十一中学万隆大胡同商业中心天鸿服装商场南侧配套处在几大开发组团开发，规模大，类型齐全，档次相对较高。13作为天津市道桥改造的重点区域之一，泰达城未来将形成以“五条路”、“四座桥”为重点的密集交通体系，并将与城市轨道交通形成良好连接。天津两横两纵快速路，其中北横——西青道快速路，西纵——河北大街快速路，正在施工过程中。横跨海河的慈海桥，横跨南运河三条石桥正在兴建，金华桥即将拓宽。地块内三条石大街，南运河北路、子牙河南道正在施工过程中。城市管网全面扩容升级。轨道交通1号线建成、6号线规划，具备优越的出行条件。交通条件中观尺度14A1——堤岸休闲区A近代工业与城市历史博物馆B思源广场C子牙河堤岸公园D特色餐饮、酒吧E游船码头F摩天轮G北开渡口H窑洼炮台I曾公祠花园J福聚兴机器厂K上游-开场L南运河休闲街子牙河及南运河堤岸改造，使整个泰达城具备了在中环线内绝无仅有的高品位文化休闲娱乐氛围。区内配套中观尺度15百货店5A写字楼五星级酒店次主力店酒店式公寓经济型酒店写字楼易买得超市（在建，2007年开业）运河街峡谷街餐饮酒吧街R3（欢乐港）——新的城市级商业中心泰达城内规划了40万平米中高端商业形态的规模化配套，使本项目具备良好的居住生活条件及巨大升值潜力。区内配套中观尺度16天津市重点中小学分布图南开中学耀华中学实验中学天津一中新华中学民族中学天津五中五十一中天津三中天津市Top5重点中学红桥区4所市重点中学红桥区项目附近小学北部中心区教育环境优异，本项目方圆3公里内有51中、民族中学等2所市重点中学，1公里范围内拥有关上、西站、西青道等小学。关上小学大同门小学洪湖里小学乐安里小学佟楼小学邵公庄小学同义庄民族小学西站小学西青道小学文晶宫回民小学西关街小学欢庆里小学本案教育环境中观尺度17项目周边医疗机构分布图大伙巷医院本项目周边医疗机构主要分布在东、南两个方向，距离适度，交通便利。本案天津医药技术学校附属医院新世纪医院第二中心医院西北角医院南开区兴南医院东方中医院二五四医院天津河北区京津医院天津中医药研究所红桥区北大医院医疗环境中观尺度18中观尺度小结•本区域具有深厚的历史文化底蕴，有可能成为项目开发可资发掘利用的卖点之一。•现状城市环境较一般，有待于进一步的城市改造加以改观。•依托于海河开发和整个泰达城的区域开发，本项目交通和商业配套将在未来得到极大的提升。周边医疗和教育配套条件在红桥区最佳。人文氛围提升居住品位，增强附加值即将成型的大环境和规模配套将进一步提升居住舒适度和便利性，区域整体形象将成为天津城区的新代表。19与交通枢纽为邻，对居住环境影响大；西侧现状小区形象一般；岸线较短，河景可利用程度不高。地处泰达城中央，保留了较多历史文化遗迹，邻接子牙河堤岸与大型公建区，居住价值高。用地两面为南运河环抱，景观条件好。邻接堤岸景观带，有规划轨道交通站点优势，距公建区较远。地块比较微观尺度20R1（本案）R2（金领国际）R4（上游国际）R5河道景观3454周边环境2453配套公建3452轨道交通3245道路交通4334安静程度2543总分17222621泰达城内四块住宅用地价值排序：R4R2R5R1，本项目居于相对劣势，须避免与同区域其他项目的正面竞争。地块比较微观尺度21临近西青快速路以及交通枢纽，噪音影响大，居住环境价值相对较低。处在用地核心部分，私密性最好，且临近南运河，具有很高的景观价值，可以通过景观设计和规划形成最佳效果，居住价值相对最高。临近上游国际住宅项目和欢乐港大型综合公建区，形象较好。但临着河北大街快速路有一定的噪音影响，居住价值一般。处在用地南侧，私密性较好，环境安静，临近南运河且紧邻金领国际住宅项目，具有较高的居住价值。现状居住区建筑立面陈旧，形象受到影响。相对安静。居住价值次于南侧。地块内部微观尺度5423122微观尺度小结•用地周边以城市道路和住宅区为主，部分临河，西南侧林临河岸线可加以利用。•用地内部平坦，利于施工；现状成树和植被难以利用。•城市干道隔离本项目与公建区，引发对内部配套的高要求。•用地规模适中，容积率高；无限高，为规划布局留有余地。用地整体开放性强，与周边新建区具备融合及呼应的条件学校等配套公建可尽量利用环境不利的一侧用地布局产品形式将以高层点式或板塔为主23市场分析•整体市场•区域市场•典型个案对天津经济状况和房地产市场现状及走势的宏观把握，是本项目得以成功的基础条件24GDP总值（亿元）0200040006000800010000'90'91'92'93'94'95'96'97'98'99'00'01'02'03'04'05上海北京天津经济发展阶段对比人均GDP（元）0100002000030000400005000060000'90'91'92'93'94'95'96'97'98'99'00'01'02'03'04'05上海北京天津人均可支配收入（元）05000100001500020000'95'96'97'98'99'00'01'02'03'04'05上海北京天津天津城市发展起步较晚，在经济发展水平上，与上海、北京存在较大的差距。数据来源：天津、北京、上海统计年鉴起步较晚造成经济发展的差距，未来发展潜力值得期待25GDP增长速度22%14%15%18%19%16%20%15%17%16%'01'02'03'04'05滨海新区浦东新区自2001年，滨海新区经济增长速度即超过浦东新区，未来预计年均增长速度为17-18%天津整体经济发展增速房地产市场加速发展促进数据来源：天津、上海统计年鉴经济发展阶段对比辨证的看待滨海新区的快速发展对天津整体经济环境的刺激作用，应是发展成果与发展周期的结合。由此，我们对天津房地产市场的预期也应是在基于目前市场发展水平，并进行合理乐观的判断。26房地产市场发展历年商品房均价（元/平米）0100020003000400050006000700080009000'95'96'97'98'99'00'01'02'03'04'05北京上海天津数据来源：天津、北京、上海统计年鉴天津商品房均价增幅•2004年12.7%•2005年24.7%未来2-3年中，天津房地产市场将发生第二轮跳跃式上升，市场将增速发展。2003-2005年间，天津房地产市场发生第一次跳跃式上升的主要原因：•2003、2004年拆迁量均达到300万平米以上•外地知名开发商进入天津市场•大规模的基础设施建设•2006年天津拆迁量预计将超过300万平米，刚性需求将推动一、二、三级市场同步前进•外地开发商在津土地储备增加，土地成本上升导致品牌附加值加大•城市快速路全面竣工，城市功能进一步完善•2008年前京津快速投入使用，一体化进程加速，外来人口大幅增加•天津房价仍处于低位，上升空间大27•2000-2004年，天津商品住宅销售量持续上升，2004年总供应量为1250万平方米•2005年受调控政策影响，商品住宅成交面积有所减少，总成交量约1000万平方米，与2003年基本持平•2006年预计全市拆迁量约300万平米630660649102212509600200400600800100012001400200120022003200420052000由拆迁产生的刚性需求及2005年政策抑制的购房需求积累，促使2006年市场需求面积大幅提升。天津商品住宅历年销售面积（万平米）数据来源：天津市国土资源局和房屋管理局销售面积28247825272695279532004250050010001500200025003000350040004500•2000-2005年，天津商品住宅均价上涨1771元/平米，增幅71.5%•2005年均价为4250元/平米，比2004年增长3