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6.2所有权上节课重点内容回顾•1、物权的特征•2、物权法实施的时间•3、物权变动的类型•4、预告登记•5、观念交付的3种情形•6、物权保护的方式牛黄案•1997年3月20日，农民张某与某肉联厂口头商定：•1、由肉联厂将其两头黄牛宰杀；•2、肉联厂按每斤2元2角的价格收购净得牛肉；•3、牛头、牛皮、牛内脏归肉联厂；•4、张某给付宰杀费7元；•5、结算在5月1日进行。•宰杀过程中，肉联厂屠宰工人王某在一头牛的下水中发现牛黄70克，告知厂长。•厂长决定将这些牛黄出售，得款2100元。•张某5月1日去肉联厂结算款项时，听人议论此事，至厂长处证实后说：“早知道牛下水中有牛黄，下水就不给你们了。”•之后张某并未问过此事，直到1999年4月20日，张去肉联厂要2100元牛黄款被拒绝后，即向法院起诉，要求确认对牛黄的所有权，并要求肉联厂返还卖得牛黄所得2100元。本案所涉问题1、本案中张某与肉联厂之间产生了哪些法律关系？2、本案中的牛黄之法律属性应如何界定？3、张某的起诉是否已超过诉讼时效？4、你认为本案该如何处理？法律关系分析：肉联厂张某承揽合同买卖合同赠与合同牛黄牛牛黄的法律属性讨论•是天然孳息？•是隐藏物？•是抛弃物？•是未发现物？肉联厂占有牛黄之法律属性讨论•是不当得利？•是对未发现物先占取得？•是对赠与物之孳息合法占有？法条链接•《物权法》第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。6.2所有权•6.2.1所有权概述•1．所有权的概念•所有权是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。•2．所有权的特征•所有权本身具有如下一些主要特性。•①完全性。•②整体性。•③永续性。•④弹力性。•3．所有权的基本权能•(1)占有权•(2)使用权•(3)收益权•(4)处分权•4．所有权的取得•(1)原始取得•原始取得指根据法律的规定，因一定的法律事实，财产所有权第一次产生或者不以原所有人的所有权和意志为根据，而直接取得所有权。•原始取得的主要形式包括劳动生产、收益、先占、添附、国家强制取得、善意取得、拾得遗失物、漂流物、发现隐藏物、埋藏物等。•①劳动生产。②收益。③先占。④添附。⑤国家强制取得。⑥善意取得。•（2）继受取得•先占案例：•《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。•6.2.2所有权的类型•1．国家所有权•2．集体所有权•3．私人所有权•4．其他所有权•6.2.3共有•1．共有的概念和特征•共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体享有所有权，共同所有权的主体称为共有人，共有标的物称为共有物，各共有人之间因财产共有形成的权利义务关系，称为共有关系。•与独立所有权相比，共有具有以下特征。•A.共有的主体具有非单一性。•B.共有的客体包括动产或者不动产，具有统一性。•C.共有关系的内容包括外部关系和内部关系，具有双重性。•2．按份共有•(1)按份共有的概念•按份共有，又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。•(2)按份共有的内部关系•①共有物的占有、使用、收益。•②共有物的处分。•③共有物的分割•④优先购买权。•⑤共有物的管理及其费用负担。•(3)按份共有的外部关系•共有人对第三人的权利。•共有人对第三人的义务。•3．共同共有•(1)共同共有的概念•共同共有是指两个或两个以上的共有人对全部共有财产不分份额地享有平等所有权的共有。•(2)共同共有的法律效力•共同共有的内部关系。•共同共有的外部关系。夫妻一方擅自转让共有房屋的买卖协议是否有效？•案例：陈某（男方）与刘某（女方）为夫妻关系，近年来夫妻关系恶化勉强共同生活。刘某名下有一套2居室位于北京市朝阳区某小区，此房屋是陈某与刘某结婚以后购得，属于夫妻共有财产。2010年4月刘某在没有征得男方同意的情形下，私自与河北省保定市的李某签订了北京市存量房买卖合同，房屋没有过户也没有交付使用。在房屋尚未过户的情况下，陈某发现刘某将房屋售予他人事实，遂与李某协商解除合同，遭到李某的拒绝。后陈某委托本律师将其爱人刘某与买主李某一同诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认合同无效。•问：本案应如何判决？本案分析•第一：本案所涉房产，是夫妻共有财产。•第二、在夫妻共有财产存续期间，刘某未经过本人同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，构成无权处分行为。•第三：被告李某对所涉房屋不构成善意取得。判决结果：•北京市朝阳区人民法院依照《婚姻法》17条《合同法》51条以及《物权法》106条的规定判决，确认刘某与李某签订的房屋买卖合同无效。法条链接•《婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：•（一）工资、奖金；•（二）生产、经营的收益；•（三）知识产权的收益；•（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；•（五）其他应当归共同所有的财产。•夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。•《合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。•《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。对购房人提出预防上述纠纷的建议：•1、应该审查房屋共有权状况，可通过委托律师去房管部门查询等方式进行；•2、对房主已婚的，一定要配偶签署同意出售房屋的书面材料•3、对房屋尚未办理的二手房，可以与“房主“签订定金合同，定金性质约定为立约定金，定金最好是总房款的百分之二十，后一旦合同被确认无效，房主仍可以依据定金罚则要求房主支付双倍定金。6.1.4建筑物区分所有权•1.建筑物区分所有权的概念•一栋建筑物常常被分割为不同部分为众多的住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。建筑物区分所有权是指共同拥有一栋建筑物的多个所有人对其建筑物的专用部分所享有的所有权、对其共同使用的共用部分所享有的共有权，以及基于对建筑物有关共同事务所享有的管理权的结合。•2.建筑物区分所有权的内容•建筑物区分所有人的专有权•专有权，即专有所有权，是指建筑物区分所有人对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。•2)建筑物区分所有人的共有权•共有权是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分所享有的权利。专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等为业主共有部分。•共同管理权•共同管理权是指对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。位于建筑区划内道路原则：业主共有例外：属于城镇公共道路绿地原则：业主共有例外：1.城镇公共绿地2.个人所有：明示归个人其他公共场所、公用设施、物业服务用房业主所有图小区绿地、道路、物业服务房的归属车位占用业主共有的道路或者其他场地业主共有不属于占用业主共有道路、其他场地的情况由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定图车位、车库的归属决定比例要求事项专有部分占建筑物总面积的比例业主人数≥2/3≥1/2≥2/3≥1/2制定和修改业主大会议事规则√√制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约√√选举业主委员会或者更换业主委员会成员√√选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人√√筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金√√改建、重建建筑物及其附属设施√√有关共有和共同管理权利的其他重大事项√√业主共同决定的事项及其决定比例图：业主合法权益的维护任意弃置垃圾任意弃置垃圾违反规定饲养动物排放污染物或者噪声违章搭建侵占通道拒付物业费侵害他人合法权益业主大会业主委员会要求行为人停止侵害消除危险排除妨害赔偿损失开发商承诺屋顶归顶楼业主使用，侵犯业主共有权利吗？•案情：•韩某系某小区业主，住在该小区2号楼17A室，系该栋楼房顶层，韩某私自在房屋楼顶搭建房屋一处（约20平方米），该小区业主委员会多次要求韩某予以拆除未果。业主委员会遂诉至法院，要求韩某拆除私自搭建的房屋。•被告不同意，理由如下：•（1）根据被告与开发商签订的商品房买卖合同约定，被告对楼顶享有合法的使用权；•（2）被告所购房屋漏水，在多次要求物业服务公司维修未果的情况下，征得物业服务公司同意才自行搭建房屋，其目的是为了防水，因此搭建的房屋不属于违章建筑。被告同时提供商品房买卖合同作为证据，该合同附件中注明：“屋顶使用权归顶楼买受人，买受人必须遵守物业公司的相关规定，屋顶不得作违章建筑及妨碍安全逃生。”•问：本案应如何判决？【审判】•法院认为，楼顶部分属于该栋楼房全体业主共有，任何人不得独占使用。开发商及物业服务公司无权对公共部分进行处分，业务委员会有权依法要求韩某拆除所搭建的违章建筑，故对业主委员会的诉讼请求予以支持。6.1.5相邻关系•相邻关系的概念•相邻关系，即不动产相邻关系的简称，是指相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系，一方的权利称为相邻权。•相邻关系具有以下几个特征。•A.相邻关系具有物权从属性。•B.相邻关系的主体是两个或者两个以上的不动产所有人、用益物权或占有人，如房屋所有权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人、承租人等。•C.相邻关系的客体并非不动产本身，主要是指行使不动产权利所体现的利益，既包括经济利益，也包括其他利益。•D.相邻关系因种类不同而具有不同的内容。•2．相邻关系的类型•①因用水、排水而产生的相邻关系。•②因通行而产生的相邻关系。•③因施工而产生的相邻关系。•④因通风、采光和日照而产生的相邻关系。•⑤因有害物质侵害而产生的相邻关系•⑥相邻防险关系。•案情：•丁某与李某分别居住某小区302室和402室。2010年11月底李某在其住房302室装修时，在阳台外墙面上方设置了雨棚，对402室晾晒衣物等日常生活造成影响。为此丁某多次找李某和物业公司交涉。后经小区物业公司协调，2011年10月25日，丁某与李某达成协议：李某将302室朝南雨棚向下降至402室楼板以下搭建。但协议签订后李某并未按约定履行。故丁某向法院起诉，要求李某立即履行协议，将雨棚降至402室楼板以下。•李某辩称，当时签订合同是基于丁某认为402室楼板属402室所有这一错误认识。其实自己所安装雨棚的位置属公用面积，并未对402室造成损害。故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。•问：本案如何判决？[审理]•丁某所主张要求李某履行该协议即将雨棚降至402室楼板以下的诉讼请求，法院应予支持。•H:\解读物权法，相邻权纠纷.flv本次课小结•重点：•1、所有权的取得•2、共有•3、建筑物区分所有权•4、相邻权