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蚌埠商业项目营销策划太平洋咨询集团介绍太平洋建设集团由总裁彰民强先生1967年创立，四十多年来，集团已发展成为一个涵盖建设事业、营造事业、金融事业、休闲事业、商业零售业以及不动产服务管理等六个事业群综合性事业团。至今，集团事业遍及台湾、香港、新加坡、马来西亚、中国大陆。分、子公司已达到75家。其中太平洋建设在1980年成为台湾上市公司。集团介绍太平洋建设集团全球投资布局集团介绍太平洋建设集团中国及海外部分集团介绍太平洋营销、策划事业上海城隍庙悦圆商厦太平洋百货上海财富海景西安长安国际广场南京晓庄地块整体商业规划南京河西CBD目录第一部分项目分析篇一、项目概况二、地块商业条件分析三、项目商业SWOT分析及发展战略第二部分市场定位篇一、定位背景综述二、目标客户定位三、业态定位四、经营主题定位五、商业功能定位六、经营档次定位七、市场形象定位目录第三部分商业规划篇一、本项目商业规划的原则二、商业主题概念规划三、项目商业功能布局四、商铺面积划分及设计要求五、商业建筑风格建议六、商业景观规划七、商业配套功能建议第四部分营销策略篇一、整体策略二、销售策略三、招商策略四、项目商业与住宅互动策略五、价格策略与价格预估第一部分项目分析篇项目分析篇一、项目概况本项目位于蚌埠市蚌山区，东靠新苑路，南靠新苑南路，西靠延安路，为蚌山区的新城区核心地段。（D3地块）占地面积7360㎡，总建筑面积约72200㎡，容积率约2.5，建筑密度不超过30%，绿化率约30%，地块非常方整，为长方形，有利于规划设计。项目分析篇1、地块周围商业环境因地块位于新城区，目前地块周边商业配套不完善，只有“新新家园”“财富广场”的沿街零散小商业，但地块周边未来将拥有大型商业配套，如“宝龙城市广场”“华夏一条街”等大型主题商业目前都在招商销售，势必提升区域商业氛围。二、地块商业条件分析通过对地块自身条件的商业适应性作一些分析，包括地块周围环境、可达性、能见度、人流量等几个方面。项目分析篇中观环境项目距主城区较近，车行约5分钟即可抵达城市商业、政治、金融中心。同时距会展中心及亚洲第一长的音乐广场约700米，此类文化休闲点具有较大的人流量，与商业可以形成功能上的互补关系。微观环境项目所在地块四周主要道路集中了各类商业，其中集中商业包括“宝龙城市广场”“华夏一条街”“财富广场”等，其余为道路临街商铺，属于自发经营，档次较低，经营品种混乱，缺乏统一规划，形象较差。但地块商业经营的氛围已经形成。项目分析篇2、可达性分析项目商业可达性应满足如下两个方面的条件：•人流可以方便地到达地块；•车流可以从城市的各个方向到达地块并可以方便进出和停留。项目分析篇1）车行条件地块四周道路状况地块四周城市道路包括延安路、涂山路路、体育路等，下面是这几条道路的基本情况：路名走向路幅分析延安路南北4车道位于地块西侧，是南北向的城市主干道。有多条公交线路连接城市政治、文化、商业中心涂山路东西6车道位于地块南侧，是东西向贯穿城市主干道。有多条公交线路连接城市政治、文化、商业中心。体育路东西2车道位于地块北侧，是东西向的城市副干道。环境不佳。项目分析篇2）人行条件人行条件取决于城市公交系统在本区域的运行状况，由于每条道路按规划都必须留出足够的红线距离，并且设有人行道、人行横道、非机动车道，因此总体来说人行状况良好。线路起始点102中医院—红旗四路109客运北站—光彩大市场117体育场—龙湖春天123省煤田学校—体育场125淮河文化广场南—大庆北路从上表可以看出：•从市区各个方向到达本项目地块都比较方便•公交站点基本满足了“1+1”规则：蚌埠市任一起点至任一终点最多乘2部公共汽车。项目分析篇项目分析篇3、能见度分析商业的能见度（商业建筑能否容易找到）是一个非常关键的要素，尤其是中大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。从地块本身条件来看，由于紧靠城市主干道，地块临街面够宽，整个地块的能见度非常高，因而具有较高的商业价值。项目分析篇三、项目商业SWOT分析及发展战略1、项目商业SWOT分析地段优势本项目地处新区核心地段，紧邻五星级酒店，具有较高商业价值。交通便利项目地处蚌埠市城市交通主干道，公交网络成熟，交通方便，满足项目商业的可达性要求。商业经营环境优势目前项目周边经营环境较好，包括“宝龙城市广场”“华夏一条街”“财富广场”等商家，具有较好的商业氛围，为项目商业发展打下了基础。品牌/实力优势作为蚌埠房地产开发第一品牌，建投集团在行业中具有很高的知名度，品牌优势明显，实力雄厚，信誉度高，这些为投资者、经营者提供了信心保证。S-优势项目分析篇规模体量小项目总体量偏小，较难吸引大型主题商业。商业氛围欠缺目前商业氛围不足，经营档次不高，较难聚集人气。项目分析篇W–劣势项目分析篇O–机会经济前景提供动力源泉蚌埠经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，人口和收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉。城市规划推动商业发展在蚌埠城市化进程及城市规划的影响下，蚌埠商业发展空间放大，同时五星级酒店的建成对于促进地块商业发展极为有利。蚌山区向区域外突破新城区的规划日趋完善，区域内人口导入及人口结构的变化，势必增强区域竞争力。项目分析篇市场竞争威胁严重项目所在区域商业体量过大远远超过需求量，未来几年内商业物业之间竞争非常激烈，因此存在的威胁不可避免。市场风险变化莫测现阶段房地产在低位运行，未来市场存在一定不确定性，商业市场风险凸显。T–威胁2、项目综合评价及发展战略综上所述，本项目发展商业具有地段优势、交通便利、商业经营环境较佳等先天优势，加上蚌埠整体经济、城市规划、政策导向等大环境的利好，后市发展较好。在市场竞争激烈、地产低位运行的现实条件下，发展商业又具有极大的风险，因此本项目需要利用现有的综合优势迅速引进次主力店以形成项目的主力商业群落.取得市场竞争优势。项目分析篇第二部分市场定位篇市场定位篇一、定位背景综述本项目商业市场定位依赖于市场条件和项目条件两个方面。1、市场条件2、项目条件市场定位篇•本项目在城市商业功能中扮演区域特色商业中心的角色，形成对周边主力零售业态的补充。•从商业地产发展趋势来看，发展区域特色商业中心正当其时；•本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础；•目前蚌埠市商业地产形势火爆，本板块严重供过于求，本项目将面临严峻的竞争势态，未来的竞争威胁不确定因素较多；•地块四周道路商业及商圈商业主要业态经营品种众多，在定位时需要进一步提升，错位经营；1、市场条件2、项目条件市场定位篇•本项目具有商业开发的先天条件，基本满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求。•本项目交通便利，地段优势明显。•五星级酒店的建成，必对本项目商业的提升有所帮助。•项目面临较好的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。因此从上述几个方面的因素出发，必须权衡利弊，既要符合市场客观事实，预见市场发展趋势，又要结合项目自身条件高起点定位，引导市场，建立本项目商业竞争优势。市场定位篇二、目标客户定位1、目标消费群体主力消费群主要居住在项目所界定的商圈内收入水平高、消费能力强以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主本项目业主为其主要消费群体之一次消费群居住在以上商圈之外的次辐射地带消费能力强以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口间断性消费，可能1个月来2-3次市场定位篇2、投资客户经过前述分析，本项目主要投资客类型如下：蚌山区、龙子湖区收入较高的投资客（政府公务员、企业中高层管理人员、及部分生意人等）；项目周边经商小业主（也可自用）；蚌埠市内投资客及其他。3、经营者品牌专卖店、连锁餐饮店、连锁酒店等独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户以经营者为主、投资者为辅。市场定位篇三、业态定位1、定位思路本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。1）、按商圈业态现状，本项目商圈以大型综合商城、餐饮店、便利店、超市为主，项目四周近距离内有两家大型超市（家乐福、乐购），按业态统一性与互补性原则，本项目因以互补性原则构成。2）、按城市规划，涂山路是蚌埠城市时尚文化品牌街，而本项目处于辐射区，可以形成区域特色商业街；因此建议以休闲、文化娱乐、餐饮及社区配套服务的区域特色商业街。市场定位篇3）、按潜在客户需求，应该以区域特色商业街（街铺）为主、满足自营需要的业态。4）、通过对区域内商业市场的调查与分析，排除了做大超市、仓储商店、购物中心的可能。市场定位篇通过上述分析，本项目业态定位于：综合性区域特色商业街，主要包括专卖店、专业店、便利店、鲜花礼品店、咖啡厅、洗浴中心、KTV、小吃及大型餐饮等。本项目以分散业态为主、集中业态为辅。对本项目而言，业态交互混合更符合未来区域商业发展的弹性要求，可以做到铺铺临街，使其价值最大化。市场定位篇四、经营主题定位根据项目商圈现有业态、城市规划发展要求、项目商业业态定位及规模来确定项目商业经营主题：区域及社区服务的以经营休闲、娱乐、文化、日常购物为主的综合性区域特色商业街确定本项目的经营主题为：五、商业功能定位作为综合性的社区商业，应满足社区居民日常生活的各种需要，因此本项目商业功能包括：休闲、娱乐、文化、购物、交流、健身、公共服务等多种功能。可以划分为两个部分：市场定位篇显性功能：休闲、娱乐、文化、购物、健身、餐饮等隐性功能：人际交往、社区生活服务等。市场定位篇六、经营档次定位根据消费者调查及商业经营者、投资者访谈，均认为本项目商业应为中档；如果从提升住宅品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：中高档其中以大型餐饮、咖啡厅、KTV为中高档，专业店、专卖店为中档，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。市场定位篇七、市场形象定位项目商业市场形象的定位应以提高项目整体形象，保持与项目整体形象的一致性，通过合理规划创造蚌埠市区域特色商业典范，其形象概括为：享受生活的新地标五彩生活的集聚地第三部分商业规划篇•在项目商业价值最大化与市场效率最大化之间寻求平衡；商业规划篇一、本项目商业规划的原则•与项目整体定位及商业定位保持一致性；•满足社区配套与区域配套之双重要求；•达到提升项目整体形象与住宅品质的目。商业规划篇二、商业主题概念规划根据商业业态、经营主题、商业功能定位拟定本项目商业规划设计主题概念为：“区域特色商业中心”购物、休闲、娱乐、健身与居住融为一体，商业与生活密不可分，“商业即生活”；其业态包括：便利店、专卖店、鲜花礼品店、咖啡厅、洗浴中心、KTV、小吃及大型餐饮等，档次高、注重社区及区域服务，相对安静，能够提高社区档次和项目形象。商业规划篇三、项目商业功能布局及分析1、功能布局商业规划篇入口牌楼垃圾堆放库住宅区娱乐休闲区商业货运及垃圾通道生活文化购物区特色餐饮区社区公共服务区前后开门货运电梯前后开门货运电梯入口牌楼二层一层圈梁沿街商铺结构剖面55003000北图一商业规划篇入口牌楼垃圾堆放库住宅区生活文化购物区特色餐饮区社区公共服务区入口牌楼二层一层圈梁沿街商铺结构剖面55003000北商铺区商业内街娱乐休闲区主力商业区图二商业规划篇设想将项目商业功能划分为4个部分其中：项目北侧商铺为“社区公共服务区”，美容、药店、干洗店、家庭生活服务、邮电通讯等为主。项目南侧既新苑南路商铺为“娱乐休闲区”包括酒吧、咖啡厅、休闲、娱乐城、餐饮为主。项目西侧既延安路商铺为“生活文化购物区”包括服装、鞋类、化妆品、日用百货、鲜花礼品、书店、音像制品等为主。项目东侧商铺为“特色餐饮区”，以当地特色小吃、名品名点等为主。西东北南商业规划篇规划设想将上述各功能布置在社区中，其面积指标如下表：功能店铺店铺数量建筑面积（㎡）业态表现服务范围休闲酒吧3800专业店区域咖啡厅1500专业店区域茶道1500