2011年曲江优盘项目方案

『2011曲江优盘项目方案』三合一地块转让模式《地块＋规划＋营销》的新地块转让模式降低前期规划成本降低准备时间成本降低后期开发风险项目核心优势文字规划封面曲江优盘项目推荐书《地块、规划、营销》三合一整合收购模式目录CHAPTER1项目概况CHAPTER2三合一模式的盈利流程CHAPTER3三合一模式之市场解析■宏观市场■曲江市场CHAPTER4三合一模式之客群框定■客群比例■客群解析CHAPTER5三合一模式之预制方案■规划方案■推广方案■盈利计算1-2PCHAPTER1项目概况曲江综合服务区，西高新区3倍的配套量，5公里内稀缺的酒店式公寓3-4P公司简介5－6P曲江建设集团管委会全资区域运营商西安曲江建设集团有限公司是由西安曲江新区管委会的全资公司——西安曲江文化产业投资（集团）有限公司投资设立，以房地产开发为主营业务，致力于多元化，复合型运营的综合性集团公司。企业注册资本金：2亿元人民币。公司以西安曲江新区管委会和西安曲江文化产业投资（集团）有限公司为依托，借助曲江新区的良好发展环境，发挥其强大的区域运营商优势，搭建极具优势的区域运营平台。并且熟悉本土市场，具有极强的地块定位、项目客群锁定，项目盈利模式规划能力。西安曲江文化产业投资（集团）有限公司是经西安市人民政府批准成立，由西安曲江新区管理委员会投资设立的国有独资公司，成立于1998年，注册资金10亿元人民币，总资产规模超过70亿元。公司所涉及文化产业门类包括文化旅游、地产开发、会展、影视、出版、演艺等产业领域。西安曲江文化产业投资（集团）有限公司旗下的全资控股公司有：西安曲江文化旅游（集团）有限公司（含原西安大唐芙蓉园旅游发展有限公司、西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司），西安曲江影视投资（集团）有限公司、西安曲江国际会展（集团）有限公司、西安曲江国际会展投资控股有限公司、西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司、西安曲江建设（集团）有限公司、西安曲江文化演出（集团）有限公司、西安唐华宾馆有限公司、西安曲江欢乐世界有限公司、西安曲江大雁塔景区资产运营管理有限公司、西安曲江文化出版（集团）有限公司（筹备）、西安曲江职业围棋俱乐部有限公司。公司简介6－7P项目属性8P底商上住，曲江新区5公里内稀缺的酒店式公寓项目用地性质：居住用地项目定位：生态型酒店式公寓占地规模：5636平米（约8.46亩）规划总建面积：42870平米其中：地上建筑面积40813平米，地下建筑面积1601平米公寓总户数：701套建筑层数：32层，其中地下1层-1层为全时态城市商业及公寓配套和会所（书吧、棋牌室、健身房、酒店式洗衣房、快速餐饮、便利店及商铺等），2F以上为酒店式公寓。停车：地上20个，地下215个项目名称：曲江U盘项目位置:项目位于西安市曲江行政商务区核心，辖区内生态环境优美，地块周边交通便捷，地理位置极佳。项目四至:北望陕西省检察院，南临雁南五路，西与规划路相邻，东接雁塔南路。9P地段属性10P西高新3倍的配套量，浐灞2倍的绿色生态项目位于曲江综合服务区中心地带，同时处于唐风旅游、会展商务及航天科技三大板块辐射区。未来五年内，数百亿资本投入，政府将建设3倍于西高新的商业配套规划。而曲江得天独厚的生态优势，2倍于浐灞的绿色生态湖泊，坡地，将使得本区域成为未来五年西安地产的蓝筹板块。旅游会展航天聚焦旅游、会展、航天三大板块核心圈已入驻的部分行政资源，更加凸现项目的商务价值。CHAPTER2三合一模式的盈利流程升级常规地块转让的2.0新模式11P11-12P盈利流程三步式市场调研专业地产机构的全市调研专业地产机构的区域调研后期分析后的专业地产调研（如小户型市场）精细客群框定360°客群生活形态调研客群置业及需求分析客群框定预制方案建筑规划方案预制全程推广方案预制盈利指标确定三合一地块的转让方案预置入，一块有“盈利芯片”的土地曲江建设集团首创的三合一地产开发盈利模式。改变传统地块转让的模式，开创“地块＋规划＋营销”的全配置整合转让模式。实现“即购即卖，快速启动”，节约精力、缩短时间、以最小资金链撬动最大盈利额。曲江新区稀缺地块“盈利芯片”预先置入全配置整合转让CHAPTER3三合一模式之市场解析专业调研，规避红海竞争，寻找最低风险的产品规划13-14P宏观定位15－16P西安商机：200亿元的地产机遇成熟的地产市场，呈现中端市场饱满，两端（高端市场、低端市场）稳定的橄榄形。而西安地产市场，高端市场和中低端市场比例较大（2007年，高端地产和中低端地产分别占到23%、46％的份额），中端市场（符合30-35岁白领置业的70平米左右产品、城市创意公寓、服务型公寓等）却相对匮乏。随西安发展，白领导入、海归创业、新城开发等，中端需求将在三年内井喷。据预测，中端需求在2008年覆盖6万人次，达200亿人民币之巨，且将以年均9%的速度激涨。市场：高端别墅及城市公寓现状：市场成熟，且前期投入巨大，易受政策影响市场：以25-35岁城市年轻消费的中端市场现状：投入相对较小，市场庞大，市场潜力大市场：低端安居消费，如城中村项目现状：拿地需政府关系，审核较严，同质竞争大，市场呈萎缩趋势•市场供应分析•——开发建设逐年上升。•分析2003－2005年西安市商品房市场供给情况，如下图，从西安市新开工、竣工面积可以看出，自2000年以来，房地产开发量在不断的加大，特别是2004年，开发建设量的是2002年的3倍。新开工126.24164.82195.73302.97541.41524.0201002003004005006002000年2001年2002年2003年2004年2005年年份万平方米竣工面积121.8187.88236.97286.64524.67500.6101002003004005006002000年2001年2002年2003年2004年2005年年份万平方米宏观定位16－17P•市场需求分析•——理性市场下更应关注产品细节。•目前从西安房地产市场需求方面来看，买家已从单纯买房过渡到对生活方式的选择，该现象尤其在去年的市场表现尤为明显。•从户型设计方面来看，需求户型人性化、结构合理化也已成为新的市场导向。户型设计也从由最初的大卧小厅小卫变为适当比例的卧室、客厅及卫生间，住宅市场的不断发展、竞争、完善，导致消费者购房越来越理性，注重产品细节。宏观定位16－17P板块优势劣势趋势预测西高新区1.政府大力提倡和鼓励新区发展2.优惠的开发政策、购房政策，写字楼集中区域3.中高档楼盘集中区域和市政配套的快速前进4.外地大开发商的项目炒作5.市区可开发土地面积的大量减少1.缺乏生活配套2.缺乏居住人气3.学校、医疗等配套4.高档商品房，市场竞争压力大1.大量可开发利用的土地资源，使得此区域会成为西安市未来几年的热点区域2.随着市政配套跟进、学校入住、人气的提升，一部分观望的开发商会进入，较高的土地价格和西高新区环境配套的卖点兑现3.西高新区的住宅和商业开发均会成为西安新的形象区域，其档次和售价也不言而喻曲江新区1.生活及商业配套齐全，功能定位于旅游度假区，重点发展旅游、娱乐、集中居住。2.会展中心投入使用和市政配套的快速前进3.中高档楼盘集中区域，空气较清新，适宜喜欢郊区居住的消费4.丰富的旅游资源对此区域的促进作用1.潜在开发项目多，未来板块内部竞争压力大2.区域可开发利用土地有限，缺乏基本的生活配套3.区域项目面对的目标客户有限。对其要求较高。1.可开发项目大多定位于中高档楼盘和别墅项目，区域影响力明显2.不断壮大的中产阶层支撑区域良好的市场需求动力3.伴随区域内大量项目的交房入住，区域人气将极大提升，区域内商服型物业具备较强的升值空间4.区域环境将更加趋于优化。北开发区1.生活及商业配套齐全，住宅开发量大，居住人气较大提升2.板块市场政环境大为改观3.政府及火车站北移1.北郊治安环境卫生较差。2.大型商业配套缺乏3.火车站以北缺乏居住人气1.随着市场的发展，此区域会出现经济适用房、中档和中高档楼盘共舞的局面2.由于大量多层物业的供给和热点区域高层楼盘的竞争，此区域高层物业会出现较大的竞争压力浐灞新区1.属于政府新规划的开发区，在规模和投资上，都是空前的2.浐灞新区在功能和规划上都重新进行来规划，其区位优势比较明显。3.其相关优惠政策在吸引投资方面，具有优势。1.区域形象有待改善2.相对其他板块，浐灞区域的住宅价格还相对较低。3.距离市区核心地带较远，市政配套不是很齐备。1.大量规划面积，较适合开发大面积社区和中档物业。2.区域内住宅发展有很大潜力，其环境必将进一步改善，人气增加，住宅升值潜力也比较明显。3.区域发展在科研和工业园方向比较明显。西安四大板块对比分析17－18P•从四大板块的横向对比，我们可以看出：•随着西安市政府继续对曲江板块投资，该地块必将呈现出一个全新的面貌和生机盎然的前景，具备较强的开发前景和升值空间。•可以预见，未来曲江的公共配套设施将会非常完善，将会极大的满足消费者的需求。这必然吸引更多的消费者和投资者。宏观定位18－19P区域定位20P曲江尴尬：47平方公里，豪宅易求而公寓难得曲江市场，年均326万平米的高端市场供应背后，面对周边12万曲江工作的白领人群，20万西高新年轻新锐、年均5万的城南大学就业，严重缺乏符合该阶层消费者的酒店式公寓供应，其类型产品较为稀缺。据2007年统计，曲江及小寨、西高新周边板块，100套商品房中，只有10套小户型，酒店式公寓更仅有2套，颇有洛阳纸贵之势。08年以来，小户型公寓类产品更成为投资热点。作为高端地产主导的曲江板块而言，无竞争的酒店公寓市场，将是未来两年内最大的地产商机。曲江新区产品供给比例1%3%11%7%15%2%1%2%16%42%55以下55——8585—100100—115115—130130—145145——180180—220220—260260以上曲江房地产发展特征及趋势一个城市处于快速发展阶段的明显标志就是贫富居住区的形成。曲江，城市富人第一居所；华侨城，亦如此。曲江，城市富人第一居所；华侨城，亦如此。曲江，城市富人第一居所；华侨城，亦如此。20P•商业资源基础强劲，商务市场潜力巨大•伴随西安城市综合实力的不断加强，会展经济与假日经济必将齐头并进，曲江新区抢占头羹；加之项目自身辖区内就有丰厚的行政资源，未来中小型公司必将纷纷入驻办公，而本项目采用灵活的框架式结构，分合随意，满足了企业对空间的需求。•良好的办公形象、畅通的交通路网、便捷的商务资源，办公优势固然体现，商务价值潜力巨大。项目市场价值分析21P•物以稀为贵•目前在曲江新区房地产开发市场上，产品供应多以纯居住型物业为代表，面对产品的同质化趋势，市场竞争日趋激烈。•曲江u盘凭借地块具备得天独厚的资源价值，另辟新径，规划定位酒店式公寓，以此满足区域内中高端客户群体的居住、办公及度假需求。点亮市场空白，产品价值独树一帜。项目市场价值分析21P•地标建筑，创新典范•高达百米的曲江u盘项目，建筑外观隽永挺拔，视觉冲击力强劲，与区域内的其他建筑既相辅相成，但又不落于雷同。•项目内部采用中空式格局设计，户型内部大面宽、短进深，既提升了空间舒适度，又充分保证了每户必要的采光与日照，环视同区域产品绝无仅有。•产品创造价值，建筑改变生活，曲江u盘——创新典范。项目市场价值分析22P图解•同步世界的生活•酒店式公寓兼具酒店和公寓两种物业形态，因此使用功能十分广泛，既可居住、度假，亦可办公、soho。•曲江u盘凭借完善的商务配套和酒店化模式管理，在面对瞬息万变的当今社会，同步世界每一刻生活瞬间。项目市场价值分析23P图解•曲江房地产市场特征•特征1：物业类型以别墅居多。•豪宅多、别墅多、大户型多是曲江房地产市场的一个明显特征。•调查显示，曲江板块销售的住宅户型面积大多集中于110㎡—250㎡，其中两室面积集中于80㎡-110㎡；三室面积集中于110㎡-150㎡；150㎡-270㎡多为四室以上（包括跃层）；大部分项目是以三室或四室为主，两室及以下的户型项目数量或体量较少