搜索
认识的差异就是效益姚安大酒店项目前期策划方案中国房地产策略网策略顾问机构（昆明）经济型酒店+多层住房项目认识的差异就是效益第一部分房地产市场环境调查与研究一、宏观市场环境调查与研究二、区域市场环境调查与研究三、房地产产品调查与研究四、市场需求和消费行为调查与研究第二部分项目产品研发一、项目建设背景二、项目地块分析三、项目总体定位第三部分项目开发投资估算一、经济技术指标二、项目开发成本三、项目开发收益目录认识的差异就是效益第一部分房地产市场环境调查与研究一、宏观市场环境调查与研究二、区域市场环境调查与研究三、房地产产品调查与研究四、市场需求和消费行为调查与研究认识的差异就是效益2012年初开始，温家宝总理多次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策，同时提出房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施——即：国五条。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。1、房地产调控政策第五次升级，国务院推“国五条”中央反复强调坚持调控不动摇，多个城市从严执行限购一、宏观市场环境调查与研究认识的差异就是效益2、金融政策：两次降准、两次降息，适度微调金融政策经历了从2010年10月开始的持续紧缩和2011年下半年的高位稳定后，2012年开始适度微调，央行在2月和5月两次分别下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息。2012年二、三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境下，房地产新增贷款持续增长，二季度环比增长33%至3,226亿元，三季度增长29%至4,168亿元，且余额占人民币总贷款余额的比值上升0.2个百分点至19.7%。认识的差异就是效益3、土地政策：稳供抑价，推进土地管理制度改革时间政策内容及热点事件2011年3月12日国土部发出通知，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中，出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。2011年4月16日国土部提出未来将为每一块土地设置唯一的识别编码。2011年5月6日当年计划新增建设用地44.67万公顷，与去年的42.67万公顷相比，增长4.7%。2011年5月30日国土部：地价若“异常”须一律上报。2011年6月3日财政部、住房和城乡建设部印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，再次强调公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。2011年7月21日国务院发布土地市场“国五条”强化土地调控(一)切实加强耕地保护，确保耕地保有量不减少、质量有提高。(二)严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。(三)认真落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》，加快规范农村集体建设用地管理。(四)做好保障性安居工程用地供应。(五)加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。2011年12月22日国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20％征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满2年的，经核准后可无偿收回土地使用权。2012年3月21日住建部发新规土地出让后开发商不得调容积率。要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。2012年6月7日国土部发布闲置土地处置办法，规定未动工开发满一年将被征缴土地价款20%的闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。2012年6月6月份以来全国20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%，其中住宅平均溢价率为12.75%，商业用地溢价率为18.85%。认识的差异就是效益推进土地管理制度改革，保护农民利益国务院总理温家宝11月28日主持召开国务院常务会议，会议讨论通过的《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，决定将草案提请全国人大常委会审议。据介绍，此次修正删除了按土地原有用途补偿和30倍补偿上限的规定，增加了社会保障补偿内容，明确规定补偿资金不落实不得批准和实施征地。修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路。加强闲置土地监管处置6月7日国土资源部发布新修订的《闲置土地处置办法》，进一步明晰了闲置土地认定标准、处置主体、处置程序等，并对闲置土地“政府原因”做出界定。同时，国土部加强与证监会、银监会联动，从土地市场动态监测与监管系统中提取部分房地产土地闲置的情况，抄送给银监会、证监会等部门，对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，银监会将在新开发项目贷款的发放上给予限制，证监会将在其上市、再融资和重大资产重组的审批上予以限制。认识的差异就是效益今年中央继续从土地和资金两方面加大保障房建设支持力度。土地供应方面，1月8日国土资源部部长徐绍史披露允许地方试点集体建设用地建设租赁房，其中北京、上海已获批准。5月，国土资源部发出公告，对各级国土资源主管部门提出明确要求，要合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地供应。2012年，全国计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷，占住房用地供应计划的29.1%。资金方面，1月温家宝要求优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。6月住建部、发改委等7部委联合发文鼓励民间资本参与保障性安居工程建设。同时，中央也加大了保障房分配和退出信息公开力度。住建部6月公布《公共租赁住房管理办法》，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定；11月出台《住房保障档案管理办法》，要求住房保障对象档案按照“一户一档”、住房保障房源档案按照“一套一档”的原则进行归档管理。中央今年1-10月全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，提前完成年度700万套新开工任务目标。12月25日姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上提出了2013年保障房建设的新目标：努力完成城镇保障性安居工程基本建成460万套、新开工600万套。4、保障房政策：多方位支持保障房建设，加强分配和运营管理认识的差异就是效益2010.4.172010.9.292011.1.262013.2.20“国十条”“9.29新政”“国八条”“国五条”首套90平方米以上贷款首付款比例不得低于30%二套贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购加大保障房建设力度，逐渐形成与商品房对冲趋势各地要加大楼市宏观调控的力度完善差别化的住房信贷政策调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。切实增加住房有效供给。加大住房交易市场检查力度本轮调控呈现出：“力度越发严厉，范围越发扩张，内容越发具象”的趋势。以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑投机”。2010年1月居民二套房贷款首付款比例不得低于40％“国十一条”认识的差异就是效益政府在坚持限购不动摇这一原则的基础上没有改变受外部环境影响，国家经济一季度以来持续疲软，在此基础上货币政策正走向宽松，下半年仍有降低存款准备金率可能，以增强货币流动性。房地产调控至今，市场底部初显，因此2013年经济结构调整与政策指向最终决定市场起伏。地方性微调进入密集期，地方政策微调预期增强。保障性住房政策加强落实，通过和商品房开发的捆绑，增加了经济适用房、廉租房等保障性住房的供应。政策微调调节供应08年刺激消费09年住房保障10年规范市场11年完善制度12年政策解析政策小结认识的差异就是效益1、城市概况二、区域市场环境调查与研究姚安县总面积1803平方千米，别称荷城。姚安位于攀枝花、大理、昆明三大城市大三角中心地带，是滇中城市群中的节点城市，县城距昆明230公里，距楚雄75公里，距四川省攀枝花市190公里，广大铁路、南永二级公路穿境而过，交通十分便利，县人民政府驻栋川镇。认识的差异就是效益姚安县辖5个镇、4个乡：栋川镇、光禄镇、前场镇、弥兴镇、太平镇、适中乡、左门乡、官屯乡、大河口乡。居住着汉、彝、回等23个民族，总人口20.79万人，其中县城人口3.6万人。2、城市组成及人口认识的差异就是效益2012年全县实现生产总值29.4亿元，增长12.1%；地方财政总收入1.82亿元，增长34.1%；公共财政预算收入1.42亿元，增长41.4%；完成固定资产投资15.25亿元，增长45%；实现社会消费品零售总额8.9亿元，增长21.9%；城镇居民人均可支配收入达2.03万元，增长19%；农民人均纯收入达6008元，增长37.2%，人口自然增长率为2.93‰。3、经济发展认识的差异就是效益2012年收购烤烟1310万公斤，产值3亿元，收购量和产值均创历史新高；新植桑园1898亩，产鲜茧824吨，实现产值3075万元，增长24.8%；种植蔬菜5.9万亩，实现产值2亿元，增长21.4%；新植核桃11.4万亩，实现产值5100万元；推进畜禽规模化养殖，实现畜牧业产值6.4亿元，增长30.2%，农业产业发展特色初步显现。4、农业发展认识的差异就是效益5、工业发展新增规模以上企业2户；入驻工业园区的1户企业建成投产，4户企业开工建设；总投资9.6亿元、总装机9.9万千瓦的梅家山和尖山梁子风电场竣工投产。全年实现工业总产值39.9亿元，增长42.5%，其中：规模以上工业实现产值3.5亿元，增长58.1%；实现增加值1.12亿元，增长49.8%。认识的差异就是效益姚安是一个以农业为主体，多种经济成分并存的新兴发展城市，这也就意味着在这个城市里各个行业都有着广阔的发展空间。这也为房地产的发展奠定了良好的政治条件和经济基础。小结认识的差异就是效益1、姚安房地产市场状况固定资产投资稳定增长，房地产投资飞速增长，对国民经济的有效拉动不断增强。三、房地产产品调查与研究2012年完成规模以上固定资产投资15.25亿元，增长45%，五年来累计完成固定资产投资59.6亿元。2012年房地产开发量约50万平方米，建成保障性住房1008套，2013年将加快636套保障性住房建设。认识的差异就是效益2、姚安房地产市场普通住宅均价走势姚安房地产销售均价呈上涨趋势，2011年以来，多个楼盘的推出，抬高了住宅均价；开发量的逐渐加大，而市场容量增长缓慢，普通住宅作为刚需产品，在近段时间里保持缓慢增长，增长速度放缓。认识的差异就是效益3、房地产开发板块分布姚安房地产市场可分为城中心板块、城北板块，城东板块和城南板块。县城中心板块以梅葛广场代表，产品以商住楼为主。后因拆迁问题，无其他项目推出。城东板块是新兴板块，开发众多项目，如：荷城福苑、福地天成、龙华苑、宏城家居建材城，开发量大；城南板块主要开发项目包括融和新城、城南一号及福华名苑，客户对该版块接受程度较高。城北版块为姚安的开发区，开发项目包括荷城印象及保障房小区，客户对该区域认可度较低。县城中心南城区认识的差异就是效益4、姚安主要楼盘分布图及重点项目分析荷城印象宏城家居建材城源泰。荷城福苑亿龙。福地天成本案城南一号龙华苑福华名苑融和新城梅葛广场认识的差异就是效益重点项目分析源泰。荷城福苑荷城福苑位于姚安县城东片区南永公路旁，总建筑面积8万平米，以多层住宅及商住楼为主。多层面积95—150平米，商住楼面积240—360平米。目前住宅仅剩10套，均为130—145平米的复式楼户型，均价2860元/平米，商铺均价7000元/平米。引进楚雄天顺超市认识的差异就是