策动中国地产资料免费提供商!○○项目开盘(阶段)营销执行方案标准模板○○项目开盘(阶段)营销执行方案标准模板策动中国地产资料免费提供商!策动中国地产资料免费提供商!完成签约销售○套实现合同销售金额○亿实际回笼资金○亿元营销目标200X策动中国地产资料免费提供商!目标实现计划1.2.3.(具体措施)4.5.1.2.3.4.1.2.3.1月1月2月2月3月3月4月4月5月5月6月6月7月7月8月8月9月9月10月10月11月11月12月12月2009蓄势期引爆期强销期强销期(具体措施)(具体措施)(具体措施)策动中国地产资料免费提供商!目标问题策略周边竞争分析周边竞争分析目标客户分析目标客户分析项目本体分析项目本体分析战略定位战略定位战略分析战略分析策略分解策略分解营销执行营销执行计划计划目标目标宏观政策及市场分析宏观政策及市场分析既定目标下既定目标下的营销障碍的营销障碍及问题分析及问题分析解决问题解决问题的方案及的方案及策略策略策动中国地产资料免费提供商!政策分析政策分析未来政策趋势预测未来政策趋势预测□主要政策罗列:近期宏观经济政策、土地政策、房地产相关政策等□重点政策解读:对本案影响分析\政策应对手段未来政策出台可能性及趋势预测\支撑预测因素政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析宏观楼市分析宏观楼市分析未来地产趋势预测未来地产趋势预测近年来当地房地产投资\整体楼市供应量\需求量\价格走势\结论分析供应量、销售量、价格走势预判\支撑预测因素策动中国地产资料免费提供商!未来政策趋势预测未来政策趋势预测6整固期恢复期平稳期快速上涨期客户情况客户购买信心不足,市场观望气氛严重自用型刚性需求市场作主导自用型客户占市场主流,投资市场启动,市场购买信心逐渐增强投资客户比例快速上升,自用型客户也交投活跃,市场购买信心强甚至出现恐慌性购买行为市场表现市场低迷,成交量下降,部分楼盘降价促销高端市场“走价不走量”,一般物业“走量不走价”,个别具有核心竞争力的项目在速度上可形成市场热点量价平衡恢复,价格稳步上扬,个盘表现差异较大,明星项目逐渐增多价格全面上涨,销售速度逐渐加快,豪宅市场上涨速度快于一般物业楼盘应对策略找到刚性需求市场,寻找速度价格平衡点/延迟销售或降价销售找到刚性需求市场,利用项目独特的竞争力,实现速度的突破,形成市场热点凭借竞争力及营销作为,在竞争中突围,在量价上跑赢大势抓住豪宅市场价格上升快于一般物业的快速上升特点,实现楼盘价值最大化此次调控遇到全球经济调整,预计调整周期将更为漫长。09年市场不容乐观,淡市下贴近刚性需求是唯一出路。2007年下半年2~3年时间1年以上时间……政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!未来政策趋势预测未来政策趋势预测2009年XXXX市场仍会处于整固期,整体走势趋横:策略:1、挖掘刚性需求,追求价值与速度平衡点2、适当的控制整固期的开发节奏,多产品线组合整固期的取胜关键:大势研判小结特点:市场观望,上门与销售量下降,价格和速度难以兼得市场大势难以支撑本项目的目标实现,项目销售突破必须从现有的销售状况中突围!政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!地理资源地理资源本体解读本体解读本体解读总结分析本体解读总结分析附:详细标地,并分析如下元素□占位描述□配套资源□景观资源□交通资源□远景规划附:项目平面规划图(标出已售、待售、商业、配套等)□建筑规模\规划\开发商\物业管理□项目描述:包括品质、品牌等占位情况□业态户型:不同物业形态、户型区段的套数,占比及平面分布□建筑景观规划及品质政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析SWOT分析策动中国地产资料免费提供商!本体解读总结分析本体解读总结分析政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析SWOT分析发展策略优势:1.2.3.4.劣势:1.2.3.4.抓住机会,发挥优势机会:1.2.3.4.策略1:策略2:策略3:创造差异规避威胁威胁:1.2.3.4.策略4:策略5:分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析板块竞争分析板块竞争分析区域竞争锁定区域竞争锁定典型竞争个案分析典型竞争个案分析□竞争板块确定□竞争板块在售项目量□近一年内供应面积\已售面积\在售待售面积\销售均价□总结分析□区域竞争项目分布图,分析区域特征及在全市的占位□竞争楼盘列表:包括近一年内供应量\已售面积\在售待售面积\销售均价(模板见后)□区域客户群体概况区域楼市观察区域楼市观察近一年区域总体楼市供应量\需求量\价格走势\结论分析竞争目标供应格局竞争目标供应格局□区域竞争供应量分析□区域产品格局□区域总价格局□项目概况(附实景图、规划图)□客群分析□推广策略□个案点评□点对点竞争分析(如赠送面积、花园面积、面宽等与竞争个案类比)□优势PK本案竞争力分析本案竞争力分析□产品优势对比□营销对比□竞争总结□SWOT分析策动中国地产资料免费提供商!相关板块分析相关板块分析政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!相关板块项目概况相关板块项目概况政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!本案板块概况本案板块概况政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!区域竞争概况区域竞争概况区域别墅市场在售项目列表政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!典型竞争个案典型竞争个案万科华府建筑类别地理位置开发商企划营销上海新聚仁机构公开日期占地面积万平方米建筑面积万平方米建筑风格容积率绿化率总套数开发分期均价装修标准物业费物业公司政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!典型竞争个案典型竞争个案万科华府(列出不同位置的业态、面积段、总价范围及销售情况)政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!典型竞争个案典型竞争个案万科华府客群分析■客户构成:■购房因素:■年龄段:推广策略■推广主题:■主要诉求:■推广通路:个案点评○○○○○○○○○○○○政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析产品对比分析产品对比分析项目规模自然资源生活配套产品品质包装展示品牌现场展示一般马鞍山豪宅第一品牌一般认可度不高极具实力的开发企业,初步建立了高品质形象、但在马鞍山客户心中没有海外海高项目现场包装较好展示包装较差实景展示、展示好名仕苑占地310亩、总建面26.8万方无强势自然资源靠近市区、配套成熟品质好本项目总体70万、别墅社区5.4万方没有强势自然资源、葛羊山造成一定抗性自身规划配套较为强势、且一二期的入住及学校资源营造处一定成熟生活氛围高品质周边品质感较差、但项目本身品质感有部分客户认可品质较差配套不成熟、成为项目点的最大短板生活配套不健全、且自身规划不足御景园占地32万方、总建面28万方有山景资源、但也因风水原因造成一定抗性秀水山庄别墅社区5万方、旁边有40万方建材市场、34万方住宅花果山资源、及市政公园概念、葛羊山造成一定抗性品牌、地段、品质强势山景资源及户型优势山景资源和低总价吸引部分客户、但整体认可度不高品质、展示、规模、品牌我们的竞争优势:城市价值/品质产品/开发商品牌我们的竞争策略:突出项目高品质产品的特性;最佳高品质自住别墅;新面貌迎接新挑战,强势树立马鞍山第一别墅豪宅地位!分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析营销对比分析营销对比分析项目展示包装主推广语宣传渠道营销活动案场执行让生活更奢侈一点御景天下、山居王朝山水双栖城市别墅——领誉非凡、墅俯天下举办过迎奥运书画展、家庭趣味运动会等活动案场包装差(临时售楼处)、销售人员素质较低案场卖压营造不足、销售人员比较热情、服务意识强销售人员较热情、但现场销售氛围营造不到位08年初举办过聂卫平、马晓春等参加的围棋赛————名仕苑现场展示包装不能突出别墅气质、样板房尚未开放工地包装、户外大牌、预计会做老客户营销本项目样板房园林品质高、获得市场认可、实景展示——御景园现场样板段包装、样板房展示、获得部分客户认可、但项目周边郊区感严重户外(在市中心有位置极好的大牌)、报广秀水山庄有样板房展示、但园林、工地包装、看房通道展示较差、品质感不强基本以派单、短信、户外、及老板的关系为主现阶段展示一般、服务较差、但品牌美誉度很强、且有老客户资源样板房、现场包装的品质引得部分客户认可,但项目周边品质感差、营销活动影响力不大项目品质感较差、营销手法单一传统展示好、品质感强、后期需营销发力、确立强势领导地位竞争项目宣传渠道传统、营销活动缺乏影响力和项目的契合度。本项目在品质和展示上具备优势分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析竞争总结竞争总结营销策略层面:营销水平一般,细节方面不太重视,且未有效体现以客户为中心y缺乏知名物业管理公司进驻,服务配套无法满足豪宅的需求,无法以此来增加整体附加值,从而提升项目档次;y销售服务也一般高水平,在细节方面还需提升;y渠道单一,户外、报广和短信成为较为常见的推广方式,无法区隔顶级豪宅与普通住宅;y广告偏向于宣传项目的产品和资源,缺乏对生活理念的引导;y基本都有现场展示,但对细节不太重视;y部份豪宅已意识到展示的重要性,但营销与工程配合不足,无法形成最有利的展示因素给客户;y不太重视客户关系管理,但豪宅尊贵性无法体现,客户无法感知顶级豪宅客户与传统普通客户活动的区别;y活动水平一般,很多未以客户和销售为中心,虽吸引眼球但对销售促进不大。渠道服务展示客户活动以客户为中心,全面超越市场,以服务和极至展示为基础,注重细节营销发力,引导消费;我们的竞争策略分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析客户锁定客户锁定客户解析客户解析□竞争对手客户描述:区域\职业\年龄□核心客户界定□客户类特征□典型客户模拟□客户特征盘点□共性特征描述□客户评价盘点客户方略客户方略□客户信息渠道盘点□针对目标群的营销机会(包括营销引导、展示面、推广通路等)策动中国地产资料免费提供商!政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析核心客户锁定核心客户锁定1)2)3)4)核心客户重要客户偶得客户1)2)3)3)1)分析模型参考策动中国地产资料免费提供商!政策市场政策市场本体分析本体分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析客户解析客户