房产测绘黑幕

房产测绘黑幕：误差10倍虚增面积猫腻重重购房者的苦恼房屋部门提供的竣工图显示建筑面积是１２８．５７平方米，商品房预售合同的面积却是１３１．６３平方米，房屋主管部门最后实测又变成了１３４．４４平方米，江西抚州购房者饶国华因此把主管部门和开发商告上了法庭。饶国华状告房产局房屋部门提供的竣工图显示建筑面积是１２８．５７平方米，商品房预售合同的面积却是１３１．６３平方米，房屋主管部门最后实测又变成了１３４．４４平方米，这种稀奇的事情发生在江西抚州“青青家园”小区。抚州三中教师饶国华目前正为这件稀奇事天天烦恼着，５５岁的老教师，一辈子没打过官司，在接受中国经济时报记者采访时，饶国华表示，不把这件事弄个水落石出，心里着实窝火。２００９年８月３日，饶国华在抚州市“青青家园”购买了一套商品房，房屋在该小区１号楼２单元９０３室，合同约定每平方米价格为２４００元，房屋预售总建筑面积为１３１．６３平方米，其中套内面积为１１２．００５平方米，公摊面积为１９．６２平方米，出卖人在２００９年１２月３１日前交房。２００９年１０月２０日，开发商交房时告诉１号楼的业主们，房产登记面积是１３１．６３平方米，套内面积不变，公摊面积变成了２２．４４平方米，增大２．８１平方米。同时，业主们收到了开发商寄来的一张交房通知单，上面有业主必须补交的各项费用，其中一项是６７５０元的面积增加费。饶国华一算细账，坐不住了：自己的工资每个月才２４００元，这就意味着，要想拿到房子的钥匙，必须再掏出三个月的工资。他很纳闷：房子的公摊面积为何比合同上多出了２．８１平方米？找开发商咨询，开发商的解释是少算了电表间的面积。但爱较真的饶国华测算了两个电表间的面积，一共也不超过４０平方米。整栋楼共４０多个业主，如果每户业主补交两个多平方米的面积增加款，开发商就将获得１００多平方米的面积增加款，这栋楼里能联系到的１７户业主们不干了！饶国华托人找到了该楼房的竣工图，看到自己所购的９０３室在图中标明的建筑面积，有了新的发现，是１２８．５７平方米！也就是说，销售预测面积比建筑设计面积增加了３．０６平方米，最后实测的时候公摊面积上又增加了２．８１平方米，先后两次整整增加了５．８７平方米。业主们去找开发商，开发商告诉他们，最后的面积是抚州市房地产测绘所工作人员经过实测的，与预售合同上的测绘面积没关系。业主们只好去找抚州市房地产测绘所，经过反复交涉，测绘所提供了他们所购买房屋的测算依据——实测草图。业主们立即聘请专业人士进行计算，测算的结果是１２８．５７平方米，与房屋竣工图标明的面积相差无几，也就是说预售合同上的面积要大于实际面积，房子是缩水的。业主们于是凑了１６００元钱请抚州市另一家测绘机构——江西省煤矿测绘大队进行实测，证实房屋四周边长不超出竣工图所标示的数据。但遗憾的是，因为本地只有房管局所辖的房屋测绘所有房产测绘资质，他们聘请的测绘机构无法出具有效的房产测绘报告。商品房的建筑面积包括套内使用面积和公摊面积，对商品房预售建筑面积和实测面积产生的误差，国家有明确规定，但没有规定公摊面积的变化误差。饶国华说，按照抚州市房地产测绘所出具的实测报告，他们的房屋套内面积并没有发生变化，增加的只是公摊面积，这种情况应该补足房价款，据此，开发商的态度是：业主们不补交面积增加款便拒绝交房。但业主们疑问却无法消减：“青青家园”１号楼总平面图明确标示总建筑面积５１１７平方米，而抚州房管局批准预售总建筑面积５８４４．５４平方米，两者为什么相差７２７．５４平方米？１号楼的长和宽没有增大，总面积不可能增大，而套内面积也没有增大，公摊面积到底是怎么变大的？在多次要求开发商和测绘所提供公摊明细未果后，饶国华他们最初选择的是上访，但数次均无功而返，无奈将抚州市房管局、开发商告上法庭，要求判令被告撤销１号楼的产权证，并要求被告重新确定所购商品房的产权登记建筑面积。２０１０年４月，饶国华首先在抚州市临川区人民法院起诉了抚州市房产管理局，要求抚州市房管局重新批准预售建筑面积。但经过一审、二审，至今都没有弄清合同建筑面积１３１．６３平方米是怎么算出来的，连为什么批准预售面积与竣工图上标注的总面积相差很大的情况也不了了之。２０１１年３月２４日，饶国华又起诉到了抚州市中级人民法院，但截至目前，还没有正式立案。不但官司没有进展，就连房子至今也没拿到手。而在北京的赵先生，２００８年在河北廊坊三河市购买了一套４８．７７平方米的商品房，与饶国华一样，交房时发现，实测面积变成了５３．８３平方米，多出了５．０６平方米。按每平方米４６９０元的价格，他需要补交两万多元钱。就在同一小区，有近百户业主与他有相同情况，多出的面积虽然不等，但是都需要补交几万元钱，与开发商交涉未果，业主们无奈，把开发商告上了法庭。房屋面积官司的法律困境相比之下，四川成都市某公司舒先生却幸运得多。２００８年１１月份，他在成都某小区购买了一套商品房，合同上的销售预测面积是１３６．７９平方米，但交房时的实测面积也即产权证上的登记面积却变成了１３８．８１平方米，整整多出了２平方米，面积误差比绝对值为１．５％，按照当时的市场价格每平方米６０４１．１５元计算，开发商要求他补交一万多元的面积增加款。但由于舒先生也算是业内人士，懂得测绘行业和建筑行业的专业知识，找开发商据理力争，开发商理屈词穷之下，也就不再追缴面积增加款了。舒先生在接受中国经济时报记者采访时介绍说，在全国，像他这种情况比比皆是，但是，大多数老百姓由于不懂专业知识，没有能力与开发商理论，在房地产销售火暴、价格趋于上涨的市场形势下，老百姓也基本上不去计较这一点点面积的增减变化。另外，舒先生说，即使有些业主跟开发商对簿公堂，但因为国家有明确的法律规定，只要面积误差比不超过３％，法律是支持开发商的，也就是说，开发商只要把房产实测后的面积误差比绝对值控制在３％以内，打官司基本上是稳操胜券。据业内人士介绍，按照国家相关规定，商品房买卖合同上的预售面积只是房屋预测面积。而所谓“预测面积”，是指在商品房期房销售中，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，根据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行预先测量计算的行为。这是开发商进行合法销售的面积依据。而最终的产权登记面积，依据的是“实测面积”，亦即房屋竣工之后，由房屋测量机构进行实地测量的面积。由于房屋面积实测是由人工进行的，因此难免出现误差，这方面的纠纷或者官司也就比较多。在接受中国经济时报采访时，律师们一致认为，在商品房买卖合同纠纷中，面积误差纠纷所占比重无疑是最大的，房屋面积被任意的“缩水”、“增肥”、减少套内面积、多算公摊面积、重复计算甚至编造虚假面积等行为，比比皆是，严重地侵害着消费者的利益。为了从法律上处理实测面积和销售预测面积发生的误差，２００３年４月２８日，最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定：交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积，与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的：面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。“房产测绘方面的官司非常多”，北京市炜衡律师事务所席向阳在接受中国经济时报记者采访时如是说。席向阳这几年已经接手了上百起房产测绘方面的官司，但基本上有三种情况：面积误差比绝对值超过３％要求不支付房款的基本都胜诉；面积误差比绝对值超过了３％要求退房的基本都败诉；如果开发商交付房屋时，提供的实际测绘面积超过合同约定的面积，但误差比绝对值在３％以内，购房人几乎不可能胜诉。北京中银律师事务所律师张志胜这几年也经手了１００多起房产测绘方面的案例。张志胜说，在他所经手的案例中，如果面积误差比绝对值在３％以内，法院支持消费者的很少，即使面积误差比绝对值超过了３％，当事人提出退房并解除合同，这基本上是不现实的。张志胜说，面积误差比在３％以内的，比如实际面积比合同面积少了１％，按理说这１％的价格应该退还给购房者，但消费者往往有这样一个心态，假设某处房产每平方米１万元钱，为了这１万元钱去打官司，律师费至少是５０００块钱，还要缴纳诉讼费，要付出精力，算下来拿到手里的钱就很少了，因此，很少有消费者为了这１％去法院提起诉讼，但是凡是提起诉讼的基本上都赢了官司。张志胜说，如果房产经过实测后面积增多了，比如面积误差比多出了２％，开发商就会要求补房价的情况倒是很多，因为开发商请的律师一般不是按个案收费，是按年支付，所以对开发商来说，打这个官司差不多是没有成本的，他们非常愿意为了面积增加１％或面积增加２％打官司。即使不打官司，开发商还可以在交房时给消费者制造种种麻烦，不缴纳面积增加款，开发商就不给消费者钥匙等等。席向阳说，根据他的经验，遇到商品房交付出现面积误差的情况时，消费者投诉或者咨询的尽管非常多，但由于消费者一般是处于弱势地位，所以他并不主张消费者一定要去打官司，基本上是发出律师函与开发商交涉。２００３年以后，律师几乎不愿意代理该类案件。席向阳介绍，根据“谁主张谁举证”的诉讼规则，如果购房人对实测面积有异议的话，购房人承担举证责任，在房屋面积测绘属地管辖的情况下，购房人不容易完成举证责任，即使购房人有异议，也只能委托当地的测绘公司进行测绘，而当地的测绘公司一般不可能给出不同的测绘结果。最难处理的还是公摊面积，比如合同上承诺套内面积７０平方米、公摊面积３０平方米、总建筑面积１００平方米的商品房，但交房时，实测总建筑面积没变，但套内面积变成了６０平方米，公摊面积变成了４０平方米。因此，有律师指出，现行的《商品房销售管理办法》对公摊面积在总建筑面积上并没有明确的比重，出现这种情况时消费者只能是干吃哑巴亏。张志胜认为，对单个的购房者来说，房屋面积上出现误差不过是几千元钱、几万元钱，要是打官司告状的话，不但维权的成本相对比较大，法官也可能因为涉案金额太小重视程度不够，但对一个楼盘来说，经济利益的影响就大了。“但总体上说，面对房屋面积出现误差的情况，消费者几乎是没有太多的维权途径，更可怜的是，大多数人甚至都没有意识到自己的权益已经受到侵害了。”席向阳如是说。中国经济时报记者在联系采访北京某房地产公司一位负责人时，这位负责人拒绝见面：“房产测绘的事情跟开发商有关系吗？政策是国家制定的，法律是国家出台的，测绘公司也是依法测绘，我们只是按国家政策依法经商而已，没准我们也是受害者呢！”房产测绘的猫腻从预测房屋面积到实测房屋面积，房产测绘的过程和行为完全游离在没有任何监督的环境中。由于房产测绘不透明，房地产商和测绘部门“暗箱”操作，房产测绘的过程，实际上变成了开发商和测绘单位为了共同利益捏造房屋面积数据的过程。３％误差比的“擦边球”实施房产测绘的过程中，出现房产测绘面积与建筑设计和建筑竣工面积不相符的现象，规定可以有３％以内误差比，使房产测绘不仅没有达到原有的建立公平交易度量机制的目的，反而为房屋开发商合法损害消费者利益制造条件。盈科上海律师事务所律师赵健在接受中国经济时报采访时说，当时，最高人民法院出台的司法解释的积极意义，是解决了当时购房者面积误差索赔中的被动地位，初衷是好的，是为了保护相对弱势的买受人的权利。但在该司法解释出台之后，出现了开发商利用司法解释在３％面积误差比范围内打“擦边球”的做法。首先，按照司法解释，如果实际面积大于合同约定面积，购房者应该补足价款，这构成了购房者的强制性付款义务，增加了购房者的付款负担，另一方面，可能使得部分购房者因此无法享受税收优惠，增加了买受人的税负。如果实际面积少于合同约定面积，按照司法解释，应该向买受人退还价款，但开发商利用买受人对于测绘计算不精通，在退还中可能少退，部分退还，以此损害买受人权利。其次，在房价上涨的市场环境中，误差面积比大于３％时，购房者更多的还是选择接受。司法解释明确规定，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖方承担，所有权归买受人。但在实践中，面积误差比超出３％争议案件，均为实际面积小于约定面积，而开发商往往在事