2011全国房地产年报

研究员：肖楠李四光全国房地产年报（2011年）2011年全国房地产市场是房地产调控政策夯实的一年。房地产紧缩性政策向二三线城市的扩散、房产税的试点与保障房政策的大规模推出使得房地产行业再度被聚焦。国房景气指数全面回调；全年房地产开发投资为61739.77亿元，同比增长27.91%，增速放缓；资金来源83245.94亿元，同比增长38.85%，其中自筹资金增速最大。商品房销售面积10.99亿平方米，同比增长4.9%；销售额5.91亿元，同比增长12.1%；年销售均价为5377.12元/平方米。主流房企业绩抢眼，但整体行业前景预期并不乐观。销售额过百亿的房企达41家，排行榜前十位房企共销售6300亿元；销售面积过500万平米的房企6家，前十位销售6317万平米；2011年见证了“高周转”模式的辉煌，2012年也将对现存中小规模房企提出更严峻考验。重点监控城市价格普遍上涨，重心开始向二三线城市转移；一线城市价格继续上涨，成交跌幅均超过15%；二线城市存在价格上涨压力，地区结构性调整显著；三线城市全面上涨，成交量涨跌参半。展望2012，房地产市场将基本延续经济发展和政府调控相结合的基本逻辑，并逐步向着更加规范的方向发展。在整体通胀得到有效控制前提下，房地产将有望维持稳定并对经济增长作出应有的贡献。全国房地产月报（2011年11月）CRRC中国不动产研究中心1目录一、全国房地产分析....................................................................................3（一）全国房地产行业景气指数................................................................3（二）国房景气指数....................................................................................5（三）房地产开发企业完成投资及增速情况分析....................................6（四）房地产开发资金来源........................................................................8（五）商品房销售面积和销售额增长情况分析........................................81.商品房销售面积同比增长4.9%，商品房销售额增长12.1%.......82.2011年全国商品房销售均价5377.12元/平方米..........................9二、主流房企业绩回顾..............................................................................11（一）房企整体销售情况..........................................................................111、销售额过百亿房企达41家，前十位房企销售近6300亿。...112、销售面积过500万平米房企有6家，前10位共销售面积6317万平米..........................................................................................................12（二）主流房企的发展战略......................................................................131、万科集团.......................................................................................132、恒大集团.......................................................................................143、绿地集团.......................................................................................14三、重点监测楼市表现..............................................................................161．一线城市价格继续上涨，成交量跌幅均超15%以上................162．二线城市价格存在上涨压力，地区结构性调整显著...............16全国房地产月报（2011年11月）CRRC中国不动产研究中心23．三线城市价格全面上涨，成交量涨跌参半...............................184.2011年房地产市场走势基本延续了政府调控的逻辑................18四、展望2012............................................................................................19全国房地产月报（2011年11月）CRRC中国不动产研究中心3一、全国房地产分析（一）全国房地产行业景气指数1.先行指数构成指标：*1.商品房新开工面积*2.土地购置费投资总额*3.自筹资金*4.自有资金*5.资金来源注：指标名前有“*”号的是逆转指标图示如下：（2010=100）（领先8个月）从图上可以看出，全国房地产景气先行指数自2009年年底达到最高点以来，然后开始回调，并于2010年4月份达到阶段性最低点，此后在中位进行震荡。全国房地产月报（2011年11月）CRRC中国不动产研究中心4就长期发展趋势而言，先行指数出现爬升的趋势但并不明朗。造成这种现象的主要原因是房地产行业政策负向预期与整个房地产行业的基础定位判断所决定的。具体而言，宏观房地产调控对开发商和购房真实需求的预期效应：一方面，宏观紧缩性调控政策收紧了开发商的资金来源，而以治理通胀为目的的全面紧缩政策导致整体消费的收缩，而且短期内房地产政策不太可能出现松动；另一方面，购房需求因为价格预期将会出现跨期的替代效应，而更加严厉的房地产政策与潜在的房产税政策则加速了这种预期的形成。2.一致指数构成指标：1.商品房销售额2.商品房销售面积3.其他资金4.定金及预收款5.M1图示如下：（2010=100）全国房地产月报（2011年11月）CRRC中国不动产研究中心5全国房地产景气一致指数于2010年年初封顶后增速回落，6月跌至低位，此后景气指数一直处于低位盘整期，且尚未出现回暖的迹象。究其原因，这主要源于紧缩性房贷政策对需求泡沫的打压，真实消费需求的跨期替代效应，以及进一步严厉政策的预期自我实现。从先行指数来看，目前的政策大环境还不会出现松动，这与治理通胀的理性逻辑相背离。随着保障房被提上日程，这种低位调整的态势有可能会继续延续至明年。（二）国房景气指数图3国房景气指数全国房地产月报（2011年11月）CRRC中国不动产研究中心6资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心整体而言，2011年国房景气指数整体在100左右，说明与2010年相比，本年度房地产景气度有所收敛。从年度变化趋势来看，与2010年相同，2011年国房景气指数也呈下降的趋势，延续了2010年的变化基调，并体现出季节性因素的影响；从整体数值来看，2011年国房景气指数较去年要低两个百分点，体现出逐步落实的房地产调控政策影响。基于目前形势判断，我们认为国房景气指数将延续本年度的整体态势，且下调空间较小。（三）房地产开发企业完成投资及增速情况分析图42011年房地产开发企业累计完成总投资（左轴：亿元）及增速（右轴：%）94.0096.0098.00100.00102.00104.00106.00108.002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20102011CRRC全国房地产月报（2011年11月）CRRC中国不动产研究中心7资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心图52011年房地产开发企业累计完成住宅投资（左轴：亿元）及增速（右轴：%）资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心2011年全国房地产开发投资61739.77亿元，同比增长27.91%。其中，住宅投资44308.44亿元，环比增长11.17%，占房地产开发投资的比重为71.77%。-50-40-30-20-10010203040506070050010001500200025003000350040004500500055006000北京天津河北辽宁上海江苏浙江福建山东广东海南山西吉林黑龙江安徽江西河南湖北湖南内蒙古广西重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆完成投资同比增长CRRC-60-40-20020406080100050010001500200025003000350040004500北京天津河北辽宁上海江苏浙江福建山东广东海南山西吉林黑龙江安徽江西河南湖北湖南内蒙古广西重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆完成投资同比增长CRRC全国房地产月报（2011年11月）CRRC中国不动产研究中心8（四）房地产开发资金来源图61-11月房地产开发企业资金来源构成资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心2011年全国房地产开发企业本年资金来源83245.94亿元，同比增长38.85%。其中，国内贷款12563.79亿元，增长0.2%；利用外资813.63亿元，增长2.9%；自筹资金34093.40亿元，增长28.0%；其他资金35775.12亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610.12亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8359.84亿元，下降12.2%。（五）商品房销售面积和销售额增长情况分析1.商品房销售面积同比增长4.9%，商品房销售额增长12.1%2011年全国商品房销售面积109945.56万平方米，同比增长4.9%；全国商品房销售额59119.09亿元，同比增长12.1%。15.09%0.98%40.96%42.98%国内贷款利用外资自筹资金其他资金CRRC全国房地产月报（2011年11月）CRRC中国不动产研究中心9图72010-2011年商品房销售面积（万平米）及增速（%）资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心图82010-2011年商品房销售额（亿元）及增速（%）资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心2.2011年全国商品房销售均价5377.12元/平方米根据统计局数据，2011年全国年均销售价格为5377.12元/平方米，其中东0510152025303540450200004000060000800001000001200002010年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售面积同比增长率CRRC010203040506070800100002000030000400005000060000700002010年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售额同比增长率CRRC全国房地产月报（2011年11月）CRRC中国不动产研究中心10部地区除了河北、辽宁和山东以外，其他省市平均成交价格均超过全国平均水平，而中西部地区则低于全国平均水平。北京和上海年均销售价格最高，分别为16845.37元/平方米和14502.79元/平方米。图92011年各省市商品房销售价格图示图102010-2011年全国房屋销售价格及住宅销售价格资料来源：国家统