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上海友达土地房地产有限公司徐州分公司房屋拆迁评估报告第页1城市房屋拆迁安置估价报告项目：徐州市成功大道两侧整治项目拆迁安置房（瑞丰花园）评估委托方：徐州市云龙区规划与建设局估价方：上海友达土地房地产评估有限公司徐州分公司估价人员：王俊峰周曙光估价日期：2010年7月5日至2010年7月18日上海友达土地房地产有限公司徐州分公司房屋拆迁评估报告第页2目录一、致委托估价方函…………………………………………2二、估价师声明………………………………………………3二、估价的假设和限制条件…………………………………4三、估价结果报告……………………………………………5四、估价技术报告……………………………………………5五、附件………………………………………………………11上海友达土地房地产有限公司徐州分公司房屋拆迁评估报告第页3致委托方函徐州市云龙区规划与建设局：受贵方委托,秉着独立、客观、公正、科学的原则，我公司对拆迁安置范围内的商业用房进行了实地查看，并进行拆迁安置房屋市场价格评估。委托方确定估价时点2010年7月5日。估价目的：为委托方确定拆迁安置房屋的市场价值而评估其房地产价格提供参考。根据委托方提供的资料，本次拆迁范围为徐州市云龙区铜山路以北、瑞丰花园小区以南、日成奥运城以东，涉及拆迁安置的房屋，本次评估委托方未提供估价对象《房屋所有权证》及《土地使用权证》，根据委托方要求，本次评估拆迁安置的房屋及土地单价。依照国家和省市关于房地产估价的有关法律、法规和政策要求，遵循科学、客观、公正、实事求是的原则，根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）、《徐州市城市房屋拆迁评估技术规则》（徐政发[2005]5号）、（徐政发[2007]22号）、（徐政发[2009]20号）、（徐建发[2005]13号）的要求开展本次委托的估价工作。估价人员进行了拆迁估价前期市场调查和现场查看工作，经评估人员市场调研、实地查看和综合分析计算，确定在估价时点2010年7月5日房地产市场单价如下：一层商业单价：10896元/m2二层商业单价：7627元/m2上海友达土地房地产评估有限公司徐州分公司二○一○年七月十八日上海友达土地房地产有限公司徐州分公司房屋拆迁评估报告第页4估价师声明1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.本报告撰写的主要依据为《房地产估价规范（GB／T50291-1999）、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）、《徐州市城市房屋拆迁评估技术规则》（徐政发[2005]5号）、《市政府关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的意见》（徐政发[2007]22号）等。4.估价师所在的估价机构坚持公正、公平原则，站在中立的立场上实事求是地开展本次委托的估价工作，参加本次估价人员及所在估价机构与估价对象及有关当事人无任何利害关系或偏见。5．我们已对本估价报告中的估价对象的进行了实地查看，但由于客观原因，未能进户勘察，仅对房屋外观、结构进行了勘察，并对查看的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查看仅限于其能够直观到的部分，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，我们只能依据委托方提供的相关信息进行估价。7．我们对本报告对按委托方所提供的现有资料条件下，计算推断的估价结果在其有效期内的技术合理性和保密性承担义务。8.本报告供委托方及所涉被拆迁人按报告确定的估价目的使用，并报送上级政府主管部门及估价行业管理机构审查。9.本报告附件系本报告的必要组成部分。未经估价师所在估价机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给除上述部门外的其它方或个人，也不得见诸于公开媒体。10.估价师及其所在估价机构保留对本报告的答疑权和解释权。上海友达土地房地产有限公司徐州分公司房屋拆迁评估报告第页5估价的假设和限制条件1.本次拆迁安置房屋评估的价值标准为：不考虑安置房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下的市场价值。2.因委托方未提供本次拆迁安置范围内安置房屋合法产权证件，根据估价人员现场查看，假设委托方提供房屋产权面积的房地产权属合法，并以设定性质、用途进行评估。房屋的性质、用途待实施拆迁时由委托方确认，本估价报告中的参数选取结合本次拆迁相关政策及委托方委托评估说明确定。3.从估价时点之日起至估价结果有效期结束时止，设定估价对象房屋状态和房地产市场情形是基本保持稳定的。4、本估价结果反映估价对象在本次估价目的下，根据国家、地方现行政策规定，未考虑特殊交易方式，国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对评估结论的影响。5.本估价结果的有效性受到本报告规定的估价时点、估价结果有效期、估价对象内容和范围，以及估价假设条件等估价要素的约束和限制；本估价结果的使用也受到本报告及附件中的相关解释、说明的约束和限制，如属委托方不正确使用、分解使用本估价报告或估价报告对应的估价的假设和限制条件发生变化，本估价机构不承担相应责任。6.本次评估结果为拆迁安置合法房屋建筑物单价、占用范围内合法的国有土地使用权单价。7．本估价报告估价时点为拆迁许可证颁发之日2010年7月5日。上海友达土地房地产有限公司徐州分公司房屋拆迁评估报告第页6徐州市成功大道两侧整治项目拆迁安置房屋评估结果报告一、估价项目名称徐州市成功大道两侧整治项目拆迁房屋补偿评估二、委托方徐州市云龙区规划与建设局三、估价方上海友达土地房地产评估有限公司徐州分公司四、估价对象1、按委托方提供资料，本次拆迁估价范围为：云龙区铜山路以北、瑞丰花园小区以南、日成奥运城以东拆迁安置范围内的合法房屋。2、本次评估委托方未提供估价对象《房屋所有权证》及《土地使用权证》，根据委托方要求，本次评估安置房屋及土地单价。五、估价目的为委托方确定拆迁安置房屋的市场价值而评估其房地产价格提供参考。六、估价时点：二○一○年七月五日七、价值定义拆迁安置房屋评估的价值标准为：在估价时点不考虑拆迁安置房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下的市场价值。八、估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》2.《中华人民共和国土地管理法》3.《中华人民共和国城镇土地使用权出让暂行条例》上海友达土地房地产有限公司徐州分公司房屋拆迁评估报告第页74.2001年11月，国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》5.2002年10月，江苏省人民政府《江苏省城市房屋拆迁管理条例》6.2002年4月，徐州市政府令第78号《徐州市城市房屋拆迁管理办法》7.1999年5月，建设部《房地产估价规范（GB／T50291－1999）》8.2005年1月，徐州市人民政府关于印发《徐州市贯彻实施建设部城市房屋拆迁评估指导意见若干规定》和《徐州市城市房屋拆迁评估技术规则》的通知(徐政发[2005]5号)9.建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》10.《市政府关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的意见》（徐政发[2007]22号）11.委托方提供的相关资料12.估价人员现场查看及调查资料13.估价人员收集与估价对象相关的房地产市场资料及其相关资料九、估价原则本报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。十、估价方法根据《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》的有关规定，结合现场调查了解，本次评估对象范围内为商业用房，因所在区域为成熟社区，能够获得较多交易案例，确定选取市场比较法（标准样本价格修正方式、区位价修正方式）对其进行评估。市场比较法估价基本公式：房地产价格＝可比案例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数十一、估价结果确定经评估人员市场调研、实地查看和综合分析计算，确定徐州市成功大道两侧整上海友达土地房地产有限公司徐州分公司房屋拆迁评估报告第页8治项目范围内在估价时点2010年7月5日各类房屋补偿单价如下：一层商业单价：10896元/m2二层商业单价：7627元/m2十二、估价人员注册房地产估价师（签字）注册房地产估价师（签字）十三、估价作业日期2010年7月5日至2010年7月18日十四、估价报告有效期自2010年7月18日起，本拆迁项目结束。上海友达土地房地产评估有限公司徐州分公司二○一○年七月十八日上海友达土地房地产有限公司徐州分公司房屋拆迁评估报告第页9徐州市“徐州市成功大道两侧整治项目”商业安置房屋评估技术报告一、估价项目名称徐州市徐州市成功大道两侧整治项目房屋补偿评估二、委托估价方徐州市云龙区规划与建设局三、房地产评估机构1、受托单位：上海友达土地房地产评估有限公司徐州分公司2、地址：徐州市欧洲广场锦江豪庭B座-2201室3、房地产估价资质等级：建设部一级4、资格证书号：建房估证字[2008]第006号5、徐州负责人：周曙光6、联系电话：0516-87325590四、评估对象和范围㈠评估范围情况本次评估涉及的评估范围，西临日成奥运城，北临瑞丰花园，南临铜山路，东临道路的拆迁安置房屋。㈡评估对象情况，1.评估对象总体情况本次拆迁安置范围内的所有合法房产，为商业用房；2.拟拆迁房屋情况简述评估范围内拆迁安置房屋为商业用房，结构砖混，层数为一至二层，上海友达土地房地产有限公司徐州分公司房屋拆迁评估报告第页10委托方未提供估价对象《房屋所有权证》。3.拆迁范围内用地情况本次评估涉及的评估范围为西临日成奥运城，北临瑞丰花园，南临铜山路，本次估价委托方未提供《土地使用权证》。五、估价目的为确定拆迁安置房屋市场价值而评估其房地产市场价格。六、估价时点2010年7月5日七、价值定义本次评估价格为估价对象于估价时点在公开市场的客观合理价值。八、估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》2.《中华人民共和国土地管理法》3.《中华人民共和国城镇土地使用权出让暂行条例》4.2001年11月，国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》5.2002年10月，江苏省人民政府《江苏省城市房屋拆迁管理条例》6.2002年4月，徐州市政府令第78号《徐州市城市房屋拆迁管理办法》7.1999年5月，建设部《房地产估价规范（GB／T50291－1999）》8.2005年1月，徐州市人民政府关于印发《徐州市贯彻实施建设部城市房屋拆迁评估指导意见若干规定》和《徐州市城市房屋拆迁评估技术规则》的通知(徐政发[2005]5号)上海友达土地房地产有限公司徐州分公司房屋拆迁评估报告第页119.建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》10.《市政府关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的意见》（徐政发[2007]22号）11.估价人员现场查看及调查资料12.估价人员收集与估价对象相关的房地产市场资料及其相关资料七、估价原则本评估报告在遵循公开、公平、公正、客观、科学原则的前提下，具体依据以下原则：1、合法原则遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象在合法使用与处分的条件下满足最高最佳使用为前提估价，本估价报告认为待估房地产以维持现状最为有利；3、替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；4、估价时点原则遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格；5、供求原则同其他商品一样，房地产价格受供求关系的影响，估价时必须充分上海友达土地房地产有限公司徐州分公司房屋拆迁评估报告第页12考虑到该地区该类房地产的供求状况和可能导致供求关系变化的因素，才能对房地产价格的变化趋势做出准确的预测。八、估价方法根据《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》的有关规定，结合评估人员对估价对象的具体认识，确定拟对估价对象采用市场比较法可比实例直接修正方式进行评估，评估操作步骤如下：市场比较法是指在估价时点近期的交易市场中，选择与估价对象类似房地产作