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我的一位朋友，经营广告公司十余年，在一号桥，离不开解放碑，他告诉我他需要这样一个地方……像在Facebook，快乐的工作沟通无处不在可以冥思创意空间，无限灵感纬立行二零一三年柒月谨呈充满想象力、与众不同的建筑有轻轨、有公交、停车方便有24小时便利店，有酒店，有时尚餐厅，有咖啡厅，有酒吧……公司在这里生活在这里圈子也在这里我们发现，其实我们都期望有这样一个场所，可以重新定义工作和生活，带来工作和生活的全新平衡，快乐的工作，享受的生活，便利与享受，随时切换！——新加坡城[新加坡城]项目定位及营销提报纬立行二零一三年柒月谨呈：重庆捷创房地产开发有限公司目标解析：2014年7月推出市场，规模不大期望实现快速销售；项目土地成本高，必须实现高价值；新加坡CDL品牌重庆代表作品，提升市场影响力；报告脉络项目地块分析1项目产品定位34项目整体营销策略52014-2015年度营销方案6重庆楼市剖析2项目团队配置量身,地块分析PART1区位本报告是严格保密的。渝中半岛北门户，咽喉要道，三大核心商圈及政务、商务区环绕。5渝中半岛北门户，咽喉要道；5分钟到达解放碑商贸商务区；与江北嘴CBD一桥之隔；与北滨路城市休闲商业带隔江相望；临近上清寺政务商务区；十五分钟内到达江北、南坪商圈及南滨路城市休闲名片；地块区位地块交通地块现状周边配套地块指标SWOT分析周边规划交通嘉滨路、大溪沟街和北区路，三条城市主干道；步行3分钟至黄花园轨道站；16条公交线路。项目通达性强，交通便利。地块区位地块交通地块现状周边配套地块指标SWOT分析周边规划配套重庆住房公积金和资金管理中心重庆渝中区残疾人综合服务中心重庆国土资源和房屋管理局宣传教育中心国家电网人民政府商投诉协调中心台湾事务办公室重庆市市政设施管理局大溪沟街道人和街社区居民委员会重庆市第一社会福利院渝中分院重庆市残疾人福利基金会重庆市国土资源和房地产学会重庆市农村土地整治中心重庆市残疾人劳动就业服务中心大溪沟街道办事处项目500米范围内政务服务单位密集。地块区位地块交通地块现状周边配套地块指标SWOT分析周边规划配套项目1000米范围内教育、医疗资源丰富。地块区位地块交通地块现状周边配套地块指标SWOT分析周边规划配套项目1000米范围内拥有11家星级酒店，商务资源丰富。地块区位地块交通地块现状周边配套地块指标SWOT分析周边规划配套项目周边的商业较为杂乱，档次偏低，无中高档集中式商业。青田办公家具永辉超市保利影院商业黄花园车站商业黄花园车站商业地块区位地块交通地块现状周边配套地块指标SWOT分析周边规划现状地块区位地块交通地块现状地块指标周边配套SWOT分析地块东北角紧邻加油站，西北角紧邻加气站现状无论居住、商务还是商业氛围均较差。周边规划规划项目处于大溪沟创意产业园区内第一区以重庆市设计院为依托，重点发展建筑、景观、市政规划等设计业；第二区以重庆钢铁设计院为依托，重点发展工业设计及专项工程设计业等。”第三区将以重庆中科普传媒发展有限公司为依托，重点发展广告传媒、策划咨询及酒店、会议、展览、旅游观光等综合服务产业大溪沟创意产业园区将以工程设计、环境艺术、咨询策划为主，商业商务为辅的方案进行布局。地块区位地块交通地块现状地块指标周边配套SWOT分析周边规划规划项目地块地块区位地块交通地块现状地块指标周边配套SWOT分析周边规划大溪沟创意产业园，项目地处园区核心区，交通要道。规划创意产业园优惠政策——政府支持力度大重庆大溪沟创意产业园区，作为重庆政府唯一以区域名授牌的500亿级创意产业园，至2012年，已有包括中冶赛迪、市设计院、中科普传媒等大型设计单位在内的1509家企业率先入驻，形成完善产业链，企业入园轻松即享上下游企业配套。同时园区管委会建立绿色政务通道，为入园企业提供”一对一”专项服务，营业税减负、高管人才个税补贴等诸多政策优惠权利主推企业发展。一，园区首次购置办公用房和营业用房，按建筑面积1000元/平方米支持，最高不超过2000万元。二，当年入库三税区级实得100万（含）以上的，自开办前3年，按当年区级三税实得分别60%、50%、40%给予支持。三，当年入库三税实得10万以上的，对企业自用办公用房部分给予最高240元/年·㎡租金补贴。四，在境内外证券交易所成功上市的企业，给予最高300万一次性奖励。五，支持服务外包培训，与园区企业签订劳动合同满一年，给予500元·人的资助地块区位地块交通地块现状地块指标周边配套SWOT分析周边规划指标地块呈带状分布，东西走向280米，南北走向110米，5.15高容积率，覆盖率35%以内。临立交区域占地10亩以上的公共绿地。地块区位地块交通地块现状周边配套地块指标SWOT分析周边规划住宅建筑面积：91637平米商业建筑面积：15455平米酒店：11109平米地块指标说明：酒店是集团公司既定产品，所以本报告只针对住宅用地和剩余的商业物业（体量约为11万方）进行论证——即以高价值市场实现为目标，为项目的物业形态选择和配比提出项目可能的发展方向。地块区位地块交通地块现状周边配套地块指标SWOT分析周边规划优势本案拥有560米江岸线，有较佳的江景资源；地段好，门户级位置召示性佳；项目交通便利，周边拥有16条公交线路，紧临黄花园轻轨站周边人口密集，500米范围内各类优质资源配套丰富：银行，医院，市政广场等，重庆最好的教育资源围绕其左右；地块内配建有公园绿地；Strengths地块区位地块交通地块现状周边配套地块指标SWOT分析周边规划劣势Weaknesses轨道2号线对地块存在视线干扰，部分房源不能看到江景；加油站和加气站在地块东北和西北两侧，对地块内的居民有一定的心理影响；地块周边虽人口稠密但配套陈旧，居住环境不佳；地块周边商业配套不足，商业氛围无；项目紧临主干道和轻轨线，噪声和污染对居住会产生一定程度上的影响地块高差大，不利于规划；地块区位地块交通地块现状周边配套地块指标SWOT分析周边规划机会渝中区核心区域的稀缺地块，门户级地段，有机会成为区域地标性项目；滨江资源的不可再生性，有高端住宅潜力；政府重点打造的重庆创意产业园加热地块热度；Opportunities地块区位地块交通地块现状周边配套地块指标SWOT分析周边规划威胁地块自身开发成本威胁，可能存在市场接受度问题；地块体量小，较难对区域市场的配套环境产生带动作用，反而容易被周边现状影响楼盘品质；客户对于区域的传统认知影响项目价值提升；供应量大且刚需市场主导的重庆市场，高端物业（高单价或高总价）整体销售情况欠佳，市场容量有限；宏观调控对房地产市场的打压，也影响部分客户尤其是投资客和改善型客户对房地产市场的热情；Threats地块区位地块交通地块现状周边配套地块指标SWOT分析周边规划1、城市核心区门户级地段，交通便捷，城市配套丰富，有一定江景资源；2、重庆目前正处于快速发展阶段，城市向外快速扩容，城市核心区的价值尚在逐步提升，在传统老城区域，城市核心区位的价值尚未得到完全认可，区域在市场中的印象受到传统认知影响；3、地块占地规模不大，但开发强度大，且存在一定的制约因素。区域意义所在区域是传统意义上的中心区但非核心区所在区域被普遍认为是交通要道，居住氛围不佳所在区域教育配套设施认同度较高靠近传统政务区和商务商贸区区域内涵靠近写字楼、金融机构集中的区域靠近繁华商业区，规划的创意园区内可选择的交通工具多方便的公交线路交通设施交通要道，高峰期堵塞最具重庆山地代表性的道路现状靠近轻轨站生活设施靠近较好的医院1000米范围内超市购物餐饮俱全教育设施靠近高质量的小学和中学学校休闲设施靠近重庆标志性的市政广场、博物馆自然设施靠近嘉陵江地块属性分析拥有“商业+酒店+其他物业”的复合体——小型都市综合体；门户级区位价值——可塑造地标建筑形象改变区域价值，颠覆传统认知——产品定位、规划及配套提升寻找未来2-3年市场中适合本区域发展的高价值物业组合实现又快又好销售——把握市场脉搏，精准定位地块属性—项目发展方向解析,重庆楼市PART2重庆楼市剖析宏观政策分析商品住宅市场情况写字楼市场情况政策分析宏观市场中观市场微观市场政策个人住房房产税征收门槛提高住建部称将消除非户籍人员购当地商品房制度障碍2012年1月2012年2月异地缴存公积金可在重庆申请公积金贷款。房价远远没有回到合理价位，调控不能放松全国12年将扩大房产税试点推广城市2012年3月2012年5月公积金单人贷款限额由原来的20万提高到40万元，家庭限额由40万提高到80万元。此外公积金可以充值央行宣布下调存款基准利率0.25%，贷款基准利率0.31%国务院督查组来重庆，检查房地产宏观调控政策落实情况2012年7月2012年6月调高公积金贷款，允许补缴账户余额的政策被叫停央行宣布，金融机构存贷款基准利率分别下调0.25%高档住房应税价格执行新标准，房产税起征点较去年提高了627元，两年间上调2838元2013年1月2013年3月重庆国五条细则出台，规定严格执行20%个税征收，可提高二套房首付比和利率，暂停发放第三套及以上房贷；但形同虚设！楼市宏观调控力度处于巩固状态，开发商适应了调控的节凑，同时，刚需客群需求累积到极点，在2012年下半年开始释放，引发了从2012年下半年到2013年4月份的持续购房热潮。公积金收紧，多项目停止公积金贷款2013年4月2013年6月“钱荒”爆发，资金市场流动性紧张，利率上升；政策分析宏观市场中观市场微观市场政策2月28日，新国五条出台，3月30日，重庆地方版细则出台。随着而来的，政策后重庆楼市四大现象，促使了重庆楼市进一步量价攀升;新国五条对重庆楼市的影响针对售房差额征收20%个税政策，中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，短期内，二手房市场可能出现抢过户的现象，抢在地方细则出台之前，买卖双方互相让一步，抓紧过户;现象一二手房短期迎来交易高峰新国五条催生刚需加速入市，新开盘认购率持续居高，市场再现日光盘。保利·花半里推出211套高层房源，由于项目地处城市核心地段，实力品牌房企开发，户型紧凑，开盘当天售罄。现象二上周重庆楼市又现日光盘本月主城共卖出7宗商住用地，成交总面积657726平方米，总价34.7亿，其中，有3块溢价率高达50%以上。而九龙坡区大渡口区地块被竞拍60余轮，溢价率超59%，创下当月最高记录。现象三3月重庆土地市场溢价率高3月1日，国五条细则出台，其个人转让房产所得征收20%个税引起了强烈反应，许多购房者恐慌入市。房交所排队过户、降价抛售等现象怪出不穷，甚至日光盘也多次重出江湖。现象四购房者观望情绪浓政策分析宏观市场中观市场微观市场政策公积金收紧对重庆楼市的影响重庆公积金4月底开始紧缩，3月108盘降至6月33盘，公积金贷款楼盘锐减7成，使得大部分客户不得不选择或是放弃购房计划，但依然能使用公积金贷款的项目，吸引了更多客户的购买。区域项目名称目前公积金贷款情况江北区（5个）华观府国际建面6380元以下2成，以上3成凤凰湾建面6380元以下2成，以上3成丽江小区首付3成海悦香缇首付3成凤凰湾双峰建面6380元以下2成，以上是成渝北区（11个）聚义香城雅郡首付3成汇祥林里3000首付3成御城华府首付3成庆业九寨印象首付3成美利山公园城市首付3成联发瞰青开盘当天支持公积金贷款龙湖源著首付3成御城华府揽胜首付3成润丰水尚首付3成龙德悠彩郡首付3成中德莱茵国际首付3成渝中区无区域项目名称目前公积金贷款情况沙坪坝区（3个）美丽时光首付3成财信沙滨城市首付3成北麓国际城首付3成九龙坡区保利港湾国际首付3成大渡口区无巴南区（2个）尚美时代待售，支持公积金贷款典雅天城首付3成南岸区（8个）国盛锦簇滨江首付3成银翔翡翠谷建面6380元以下2成，以上3成皓晖香雨蓝苑首付2成阳光100国际新城首付2成恒基翔龙江畔首付3成泽瑞琥珀居首付2成两江一號首付2成天福克拉广场首付3成北碚区(3个）保利丽景紫园建面6380元以下2成，以上3成维景缙云碧桂首付3成泰