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2010中国房地产百强企业研究报告（首发版）中国房地产TOP10研究组2010年3月第1页1研究背景由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了七年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。中国房地产TOP10研究组的“2010中国房地产百强企业研究”，在总结历年研究经验的基础上，以“理性成长”为主旨，进一步完善研究方法和评价指标体系，适当提高稳健性的评价权重，更全面、客观地评价企业的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率和综合实力；通过发掘综合实力强、成长稳健的优秀房地产企业群体，鼓励、引导广大房地产企业理性把握成长速度，以企业的稳健经营促行业的平稳健康发展，为企业成长创造更和谐的发展环境。第2页2主要研究成果2.1百强企业整体发展特点分析2.1.1销售业绩：百强企业销售业绩大幅增长，推动房地产市场与国民经济回暖2774350352944896974226.3%51.1%-7.5%99.0%16.7%44.3%-18.7%75.5%15.8%17.1%17.9%20.3%22.1%02000400060008000100002005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元-20%0%20%40%60%80%100%120%百强企业销售总额百强企业销售总额增长率全国商品房销售额增长率百强企业市场份额图百强企业2005-2009年销售额及其增长率2009年，在政策支持、信贷宽松、刚性需求及通胀预期等因素的影响下，中国房地产市场强势回暖，房地产开发投资直接拉动GDP增长达1.12%，对经济增长的拉动力度和贡献率都非常显著。作为房地产企业的优秀代表，百强企业1销售业绩普创新高，销售总额达9742亿元，销售面积9877万平方米，同比分别增长99.0%、77.0%。与全国商品房75.5%的销售额增长率、42.1%的销售面积增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别高出行业水平23.5与34.9个百分点。继2008年以领先优势跑赢市场低谷大势之后，百强企业在2009年以更快的速度引领行业发展，为推动房地产市场回暖、实现国民经济增长“保八”做出突出贡献。百强企业作为一个优秀的企业群体正抓住市场机遇快速成长，2009年市场份额达到22.1%，较去年增加1.8个百分点，行业集中度进一步提高。在百强企业市场份额的提升过1如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2010中国房地产百强企业”；数据为“2010中国房地产百强企业”的历年数据。第3页程中，综合实力TOP10的市场份额提升速度更为显著。从2005-2009年，综合实力TOP10的市场份额从4.6%上升到8.2%，提升了76%。综合实力TOP10均为全国性布局的的龙头企业。他们凭借雄厚的实力迅速扩大市场规模，进入城市个数平均为23，平均同期运作40个以上的项目，在各城市的销售排行榜中，30%的畅销楼盘均由这些企业开发销售。2.1.2规模性：融资活跃扩大百强企业规模，总资产、净资产同比增长近40%62.290.4148.2183.1256.416.428.347.558.379.545.4%63.9%23.6%40.0%73.0%67.7%22.8%36.4%0501001502002503002005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元0%20%40%60%80%总资产均值净资产均值总资产均值增长率净资产均值增长率图百强企业2005-2009年资产状况及变化2009年，百强企业总资产、净资产实现强劲增长：总资产均值为256.4亿元，同比增长40.0%，年度复合增长率达到37.7%；净资产均值为79.5亿元，同比增长36.4%，显示了良好的发展势头。总资产尤其是净资产的快速增长反映了百强企业经营规模与企业实力的提升。其中，净资产的增长除源于本年结算规模扩大带来的净利润转增之外，2009年融资活动的活跃是百强企业资产规模提升的另一大主因，体现在（1）信贷宽松；（2）借壳上市受青睐；（3）赴港IPO热潮再起；（4）再融资方面呈现增发配售与债券融资并举。第4页2.1.3盈利性：百强企业盈利质量面临挑战，净利润增长但毛利率下降3.84.67.87.011.021.428.543.751.772.420.0%71.7%-10.9%57.7%33.2%53.3%18.3%40.0%010203040506070802005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元-20%0%20%40%60%80%净利润均值营业收入均值净利润均值增长率营业收入均值增长率图百强企业2005-2009年营业收入与净利润及变化随着企业资产规模的扩大，百强企业的盈利规模也出现了大幅提升，营业收入均值72.4亿元，同比增长40.0%；净利润均值11.0亿元，增幅高达57.7%。百强企业中，净利润超过10亿元的企业数量为26家，较上年增长9家。35.6%36.8%30.3%7.8%5.0%5.8%23.2%15.9%18.8%8.3%8.5%6.2%0.00.10.20.30.42007年2008年2009年总资产收益率(ROA)净资产收益率(ROE)毛利润率销售管理财务费用率图百强企业2007-2009年盈利及费用指标均值盈利水平指标方面，总资产收益率（ROA）和净资产收益率（ROE）有所提高，分别为第5页6.2%和18.8%。但毛利率均值为30.3%，较2008年的36.8%下降6.5个百分点。2009年的营业收入有相当一部分来自2008年的销售结转，由于2008年市场销售不畅，不少企业降价促销，拉低了2009年的毛利率。毛利率的下降的另一原因在于营业成本增速超过营业收入增速，2009年，百强企业营业成本增长达到53.1%，快过同期营业收入40.0%的增长率。土地成本提高较快是推高营业成本的主要原因。2.1.4成长性：百强企业成长速度显著，土地储备满足2-3年增长需要2009既是百强企业的丰收之年，也是百强企业的快速成长之年，其房屋销售面积同比增长77.0%，房地产业务收入同比增长36.1%，净利润同比增长57.7%。同时，随着市场形势的变化，百强企业普遍上调年初制定的开工计划，新开工面积在2009年平均达到90万平米，较2008年的79万平米上升13.4%。从土地储备来看，2009年，百强企业的土地储备规划总建筑面积达到955.3万平方米，同比增长31.2%，扭转了前两年土地储备增速一直下降的趋势。从土地储备的结构看，百强企业新增土地储备向二三线城市分布的趋势进一步增强，新增土地储备的城市总数中，82%为二三线城市。3.22.42.22.23.04.22.04.327.2%40.5%62.42%64.0%19.3%39.0%48.9%36.4%0246万科中海保利绿城合生创展金地龙湖远洋单位：年0%20%40%60%80%土地储备可供开发年限近3年销售面积复合增长率图部分百强企业2005-2009年土地储备面积可供开发年限地储备可以支撑的开发年限。所选取的百强企业中近三年的复合增长速度几乎都在30%以上提下，其土地储备能支撑企业未来2-3年的快速发展。但是需要注意的是，上面的测算是以企研究组选取了8家百强企业，测算了在满足当前销售面积复合增长速度的条件下，土从销售面积的复合增长速度来看，，显示了强劲的发展势头。在保持现有销售速度的前第6页业维持较快发展速度为前提的，如果市场形势出现波动，导致销售受阻，土地开发周期加长，企业将可能因为土地占据了大量的资金而陷入财务困境，从而影响企业的发展速度。所以，百强企业在土地储备上应合理控制，防范市场风险可能给企业造成的发展困境。2.1.5稳健性：百强企业财务稳健性提高，经营性现金流净额首次由负转正（1）预收账款同比增长81.4%，2010年收入业绩锁定一半10.314.823.724.344.140.7%62.7%44.2%44.3%59.9%2.7%81.4%010203040502005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元0%20%40%60%80%100%预收账款均值预收账款均值/次年营业收入均值预收账款均值增长率图百强企业2005-2009年预收账款均值及增长率2009年百强企业预收账款均值达44.1亿元，比上年相比增长81.4%，是2005到2009年来增长幅度最大的一年。预收账款影响房地产企业未来可结转销售收入的变化，给企业未来的营业收入结转和会计利润留下一定余地，有利于报表业绩的平滑和稳定。研究组比较了百强企业预收账款均值与下一年营业收入均值之间的关系，发现2006-2008年间二者的比值基本在40%-60%左右，均值为0.49.由此可以大致判断企业营业收入的一半来自于上年预收账款的结转。而2009年百强企业的预收账款均值的大幅提升，已将2010年的营业收入锁定在一个较高的水平之上，保证了企业在2010年实现业绩的平稳增长。（2）经营性现金流净额首次转正，财务安全方面趋于稳健第7页0.0-4.66.9-10.6-6.181%46%47%41%47%-15-10-505102005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元20%40%60%80%100%经营现金流净额均值经营性现金流净额为正值的百强企业个数比例图百强企业2005-2009年经营性现金流情况房地产行业在我国处于快速发展阶段，企业为了增加土地储备的需要，经营性现金流历来负值居多，然而这一状况在2009年有了显著变化。2009年百强企业经营性现金流5年来首次转正，均值为6.9亿元；从经营性现金流净额为正值的百强企业个数来看，2007、2008年分别为47家与46家，但到2009年底，经营性现金流净额为正值的百强企业已经达到81家，体现了百强企业2009年现金流状况的明显改善。2.1.6运营效率：百强企业资产周转加快，存货消化周期明显缩短0.460.340.380.590.400.470.600.490.560.00.20.40.60.82007年2008年2009年总资产周转率均值流动资产周转率均值存货周转率均值第8页图百强企业2007-2009年运营效率指标分析如图所示，百强企业2009年总资产周转率均值为0.38，较2008年的0.34略有提高，流动资产周转率在2009年出现明显上升，百强企业的该指标均值由上年的0.40提高到0.47。流动资产周转速度提高对企业的盈利能力起到增强作用。存货周转率均值为0.56，较2008年有所上升，存货的消化速度加快。存货消化周期也由上年的106周下降到93周。存货消化周期的缩短同时也要求企业的土地储备保持适度增长，以满足未来市场供应需要。2.1.7社会责任：百强企业税赋贡献保障地方财政稳定，积极践行责任地产与慈善关怀1.01.93.53.63.91.12.03.94.15.40.01.02.03.04.05.06.02005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元营业税金及附加均值所得税均值图百强企业2005-2009年纳税额及其变化2009年，百强企业继续引领行业发展，积极带动相关市场投资与需求的快速增长，对国民经济在金融动荡中保持稳定增长做出重要贡献。2009年房地产有关税收已占到国家税收总额的11%；全年百强企业缴纳的营业税金及附加均值为3.9亿元，所得税均值为5.4亿元，共计9.3亿元，增长率为20.8%，占全国房地产企业缴纳税金的20%，为地方政府实现保增长目标提供了重要支持。2009年，在全国各地房价普通上涨，民众对住房领域的社会公平问题更加关注的情况下，部分百强企业积极调整住房产品的供应结构，加大了廉租房、限价房以及中低价位商品房的供应，以实际行动践行“责任地产”的理念；在社会慈善方面，2009年百强企业的慈善捐赠额均值为1243万元，较上年增加11.41%，而其近4年间的慈善捐赠额年平均递增率达到5