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河北省高碑店市新城镇兰若佛塔文化中心商铺项目策划书（调研报告）目录第一部分、项目概述第二部分、宏观市场分析第三部分、新城镇房地产市场分析第四部分、兰若佛塔商业街项目分析第五部分、兰若佛塔商业街项目发展策略第六部分、兰若佛塔商业街项目功能定位第七部分、兰若佛塔商业街项目整体形象定位第八部分、兰若佛塔商业街项目规划与设计建设第九部分、兰若佛塔商业街项目投资分析第一部分、项目概述兰若佛塔商业街项目概述新城镇地处京、津、保三角中心地带，位子高碑店市中部。全镇东西宽8.8公里、南北长9.3公里，总面积72.8平方公里。全镇总人口4.8万人，劳动力资源3.1万人，辖65个行政村，为高碑店市首屈一指的农业大镇。历史沿革：新城镇为一古老集镇，早在春秋战国时期属燕国方城，晋代为涿县，隋开宝九年移属固安，唐大历四年固安西境设立新昌，新昌西境设立新城，新城之名自此始。以后又历经变迁，1949年—1971年为新城县政府驻地。1984年设建制镇，1996扩镇并乡，新城镇与加录乡合并，镇政府驻地新城城内。境内有国家级文物保护单位开善寺，著名的新城八景各有美丽的传说，乾隆下江南的行宫亦在于此。自然资源：新城镇属河流冲积平原，土质多为沙质壤土及沙壤质潮上，属暖温带半湿润大陆性季风气候，适宜多种农作物生长，全镇耕地总面积6万余亩，主要作物有小麦、玉米、谷类、花生、瓜类、蔬菜等。基础设施：新城镇交通便利，112国道纵贯南北，新固路横跨东西，距京石高速公路仅数分钟车程，新涿公路高肖公路为镇区北部提供便捷交通。境内有35KV变电站一座，电力供应充足。学校、医院、邮政、电信等公共服务设施配套完善。招商优势：新城镇地理位置优越，投资环境优良，具有安全稳定的社会环境，廉洁高效的服务环境，公平有序的市场环境，和谐包容的人文环境。规划中的新城镇工业小区设施完备，建设用地价格低廉。新发地市场迁址后在高碑店，距此仅15公里，白沟箱包批发市场距此仅7公里。兰若佛塔商业街项目占地40亩，是新城镇重点规划的服务项目。是高碑店市政府新城镇政府2015年打造新型高碑店市、建设民俗旅游特色新城镇的商业服务地产项目。兰若佛塔商业街建成后将是整个新城镇的商业中心、旅游中心及市民文化中心。兰若佛塔商业街项目总体功能规划兰若佛塔商业街项目分为东西两个版块。西部版块为旅游景点配套版块，东部版块为黄金旺铺版块。1、西部版块：依托紫泉河、兰若佛塔及阿兰若寺，北部修复建景点北蒲莲池。此景点为原“新城八景”之一，将栽种荷花，供游人游玩赏景及居士放生之用。南部将修建紫泉垂钓，便于游人垂钓娱乐及泛舟河上。2、东部版块：将修建兰若佛塔商业文化街。街道宽20米，两侧黄金旺铺。二层或者三层仿古建筑。投资兰若佛塔商业文化街项目有保障1、本项目得到河北省高碑店市政府、新城镇政府、北关村政府的大力支持。2、本项目符合河北省新农村建成关于高碑店市新城镇的总体规划。第二部分、宏观市场分析前言：当地大环境是项目发展的基础，只有顺应当地大环境及发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。新城镇地理位置优越，位于京津保三角地带中心，北京新发地迁址后距离此项目仅15公里。白沟箱包批发市场距离此项目仅7公里。白洋淀旅游中心距离此仅12公里。政府支持力度大。现在政府大力支持房地产市场以便获得高额的土地出让金及税收。此项目2013年已经得到高碑店市政府的规划支持，符合河北省的省级规划。由于历史原因，新城镇的新农村建设严重滞后，现政府大力支持新城镇的投资建设。第三部分、新城镇房地产整体市场分析一、判断新城镇房地产处于初期粗放型开发起步阶段，理由如下：1、村民热衷于自建住房，直接未有成型商品房，以前的项目均为小产权房。2、新城镇房地产处于初级竞争阶段，房地产数量很少，消费者较为被动，对房地产认识少，需求层次较低。3、竞争简单，竞争主要体现在价格上，建筑质量低水平。二、新城镇现有商铺与消费主要特征通过对新城镇现有街道及商铺的调查与体会，得出以下结论：分析项目产品特征新城镇人的消费特征整体规划多以二层三层为主，四层以上很少见喜欢有院落的格局建筑设计最简单通用的建筑设计只注重高实用率建筑风格以传统的火柴盒设计为主队风格的鉴赏能力差配套设计简单的配套设计：如厕所，无绿化不注重配套设计户型设计商铺户型设计乱，按地设基本温抱型消费计外观处理外墙多是水泥漆或者瓷砖，色彩单调低成本消费细部处理窗户多为普通玻璃，入户大铁门，围墙粗糙，屋顶注重实用性，不注重观赏性，设计简单。停车位除自家院落外基本无停车位。售楼处基本无售楼处结论：新城镇房地产处于起步阶段，无论开发商建筑设计理念还是消费者都处于起步阶段。我们的定位于规划可以比现有的新城镇房地产水平高，但是不能高出太多。注意成本控制。三、镇地区收入水平通过访谈式调查得出：新城镇公务员平均工资3000至5000（不含隐性收入）事业单位员工平均工资2500至3500企业单位员工平均工资2500至3000一般营业员平均工资2000至3000有钱阶层主要集中在开店商家、经商人员、外出打工高级人员及佛教信徒。四、新城镇居民房地产消费心态分析喜欢从天买到地，独门独户，有院落。认为房子应该完全属于自己，房子下面的地和院子也是自己的。热衷于自建房屋，典型的浓厚的小农意识。没有大产权的意识，认为买了就终身都是自己的。我们的启示：我们大部分的房屋应该顺应这种需求，一小部分引导消费。有意识的淡化产权概念，突出未来发展优势。五、新城镇已建商铺与兰若佛塔商铺项目比较分析项目名称风格售价道路及绿化西关村商铺简单火柴盒式建筑2800至3200道路6米宽，无化某村民自建商铺简单火柴盒式建筑3000至3200道路6米宽，无化兰若佛塔商业街项目仿古式整齐建筑3000至3800道路宽20米，有绿化结论分析：兰若佛塔商铺项目建成后将是整个新城镇的商业中心、文化中心，旅游中心。价格可暂定为3000至3500至3800.第四部分：兰若佛塔商业街项目分析一、兰若佛塔商铺的SWOT分析1.优势（S）（1）地段优势在房地产强调的三要素“第一、段，第二、段，第三、。”明确了地段的重要性。a.兰若佛塔商铺项目地理位置优越，距京石高速里，距京白公路仅三公里。b.拉若佛塔商铺项目位于新城镇中心，离镇政府仅1000米。c.兰若佛塔阿兰若寺已建成开放，距历史名寺开善寺仅500米。d.本项目建成后将恢复高碑店有名的新城八景之三。“北蒲莲池”“紫泉垂钓”“兰若佛塔”未来商机巨大。（2）兰若佛塔商铺本身的优势本项目建成后，将是新城镇的文化中心，旅游中心，商业中心，依托阿兰若寺，兰若佛塔，及优美的环境，投资潜力巨大。（3）政策优势新城镇政府，北关村政府提供各种政策及人力支持。2劣势（W）（1）本镇人口数量4.8万，人口不占优势。（2）前期已给开发了两个小商铺项目，分流了一部分潜在的买家。（3）前期资金压力较大。（4）本项目属于小产权项目。3机会（O）A.新城镇民俗旅游已立项，未来发展趋势已不可阻挡，本项目属于政府扶持工程。B.阿兰若寺下有灵位地宫，会带来大量祭拜及参观人员，有利于商铺的销售。C.本项目为仿古建筑，且道路宽阔，环境优美，未来升值潜力巨大。4威胁（T）新城镇的人气不旺是最大的威胁，另自身的资金压力也是一个威胁。二．项目风险分析及规避1.新城镇市场容量小，如果我们项目过大及拖的时间太长，很容易造成船大掉头难的局面。2.消费能力低，新城市一个没有重要产业支持的城镇，因此要小心谨慎3.新城镇的风俗习惯强，不是诱导型消费。4.价格瓶颈死，新城镇商铺价格不超过4000/平方米。5.政策变化大，一届领导一个局，此项目要在本届领导任期内完成。6.政策与政治风险，新城镇政府开发思路并不完全符合国家政策。第五部分：兰若佛塔商铺项目发展策略由于我们的项目处于中国房地产市场的四线城市及县级房地产市场阶段，所以事先研究一下四线房地产市场的特点对于我们制定兰若佛塔商铺的项目发展策略很有必要。1.四线城市的基本特点：（1）人口少，划分标准：城市人口规模基本在20万以下。（2）经济特点：地方经济薄弱，甚至没有成型支柱产业和产业经济链，观念和意识比较落后。（3）政策特点：为了拉动地方经济和出政绩，地方首脑招商引资方面愿望强烈，所以在土地和税收方面的优惠政策，口子开得很大，甚至有悖于国家和中央的政策。2四线城市的房地产开发模式商铺的销售好于住宅，有商铺传代的思想。3四线城市的独特营销特点（1）眼见为实和身临其境才是最高的营销境界和操盘思路。不要玩太多虚的和劣的概念。因此沙盘模型的作用巨大。（2）口碑相传影响力强大，一买都买，一不买都不买。（3）民间信用超过商业信用甚至法律信用。（4）要做好充分的市场调查，更要做好民间的访查，仔细了解当地的民俗习惯和风土人情。基于以上情况，我们提出以下兰若佛塔商铺的发展策略一．项目总体发展策略之一，依托兰若佛塔及阿兰若寺不断加深及聚集人气的策略，这是整个项目成功及升值的基础。1.独特的仿古式建筑2.宽达20米的街道3.公交车的停靠二．项目总体发展策略之二价值最大化策略1.有效高效利用土地。将建筑面积最大化2.适合当地习惯，有效合理的减低建筑成本三.项目总体发展策略之三不同地块合理利用策略1.靠近河道一侧，注重风景规划，另一侧注重商业规划2.利用地势有效侧重黄金点的旺铺四、整体策略总结1.“放水养鱼”策略：通过各种手段（甚至牺牲一点小的眼前利益）引来车流、人气，最后达到商铺价格的升值而确保项目成功。2.“不战而屈人之兵”策略：根据市场需求特征来设计符合新城镇需求的产品才是策划的上上之选，带着潜在客户来规化项目。3.“稍高一点”策略，我们既要注意新城现有产地产所处的初级起步阶段的现实与新城镇现有消费者的消费心态，又要在策化上稍高于现实竞争商铺，但又不能过于超前。五项目发展的关键时间点2014.12.31前项目落实，资金落实2015.2.18前拆迁及土地全部落实2015.4.10前销售完毕2015.4.10破土动工2015.10.10交房启动第六部分兰若佛塔商铺项目功能定位项目功能地位与规化的方法简述我们定位的方法一方面根据新城镇的消费者的需求来进行项目的定位，另一方面我们前期直接介入经营销售，并进行验证式的调查，去找潜在客户，而不仅仅是一个设想，如果大量的潜在客户事先认同我们的项目定位已经进入实质的谈判，此类定位与项目规化就完成了。一．项目组成1.二层商铺2.三层商铺3.院落式商铺4.定制式商铺二．目标客户1.当地商户2.佛家居士3.当地居民三．如何卖拆迁补偿谈妥之后，设立销售部，结合效果图及沙盘模型进行预售，预订交2万定金，签订合同交60%定金，交房验收前交100%房款。四．功能定位依托兰若佛塔阿兰若寺及历史古迹，兰若佛塔商铺项目定位为新城镇商业中心，文化中心，旅游中心，是集佛教商业生活为主题的商业地产项目。第七部分：兰若佛塔商业街项目整体形象定位兰若佛塔商业街项目是以仿古建筑为主要风格，依托兰若佛塔阿兰若寺注入浓厚的宗教文化元素，阿兰若寺已经成为潭拓寺分院，这将极大的提升阿兰若寺在佛教信徒中的地位，将带来大量人气，环境优美的北蒲莲池及紫泉垂钓也将吸引大量礼佛修禅居士的眼球。第八部分兰若佛塔商业街项目规化建设建议见附图第九部分兰若佛塔商业街项目投资分析一．开发总量估算表1、建筑面积450*15*2=13500平方米450*15*3=20250平方米合计：13500+20250=33750平方米销售均价为：3000每平方米2积18000平方米容积率1.875，可适当调整到更高，视情况而定。3、统计，预计销售总额101250000二、投资估算1、开发成本建筑总包工程款1000每平方米，有可能可节省100每平方米左右。成本33750000元。2、设计费用，50每平方米。33750*50=1687500元3、拆迁及土地出让费用拆迁8户，每户80万。80*8=640万土地出让金6万每亩，40亩。40*6=240万合计：880万4、营销及广告费用总销售额的百分之二202万5、不可预测费用百分之一100万6、中间领导及招待费用700万总投资5426万。7、销售收入估算：10125-