搜索
AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告1第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称AA宾馆八号楼二至四楼改造工程1.1.2项目性质改造1.1.3建设地点AA区RM路26号1.1.4承办单位(1)单位名称:FJ省AA宾馆(2)单位性质:事业编制、企业管理的全民所有制单位(3)主管单位：AA区政府办(4)单位概况FJ省AA宾馆（AA区招待所）成立于1957年，前身是AA县招待所、AA市招待所。宾馆地处MM市AA区RM路26号，是国家二星级、FJ省一级宾馆。全馆占地面积1万㎡，拥有客用住宿楼、餐饮楼、娱乐综合楼等4栋，住宿床位178个，餐位约500个，现有员工人，其中党员人。今年截止到11月，共接待宾客突破万人次，营业额余万元。AA宾馆属于事业编制、企业管理的全民所有制单位，是为市委、市政府及有关部门做好AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告2服务接待工作的文明窗口。1.2编制依据和原则1.2.1编制依据⑴《中国旅游饭店行业规范》（2002年4月）⑵《中华人民共和国星级酒店评定标准》（2010年12月⑶国家计委发布的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；⑷国家计划委员会发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》；⑸国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；⑹《住宅室内装饰装修管理办法》（国家建设部第110号令）；⑺《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2006）；⑻《FJ省特种行业和公共场所治安管理办法》（1996年7月）⑼《酒店业企业安全生产标准化评定标准》⑽国家发布的有关行业规范、产业政策、法规和设计标准；⑾项目单位提供的有关基础资料和其它文件。1.2.2编制原则（1）项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。（2）选用的装修材料、施工工艺技术要先进适用、可靠、能耗低、三废排放少、产品质量好、安全卫生。AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告3（3）以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。（4）通过研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。1.2.3研究范围根据项目建设条件，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程建设方案、项目的组织管理、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、节约能源措施、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资决策和建设，提供科学的决策依据。1.3项目提出的理由和过程宾馆酒店行业是一个古老的行业，已有数千年的历史。它是随着人类的进步、社会经济的发展、科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。改革开发三十多年来，中国宾馆、酒店业伴随着经济社会发展以及国际酒店业的渗透不断成长，生命力愈加旺盛。从1980年开始，中国宾馆酒店业在原有公有制宾馆、招待所基础上成倍数地发展，为经济发展与人员流通创造了条件。近年来，随着AA经济社会高速发展，城市面貌日新月异，都市经济初具规模，依法开设的酒店、宾馆数量不断增加，特别是随着铁路、高速公路、WQ山机场、高铁的开通运营，AA的撤AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告4县设市、撤市设区等，AA宾馆酒店业迎来了多次发展的黄金时期。截目到2015年11月，AA已开通网上预定查询业务的酒店数量达53家，是90年代初全市酒店总数的近10倍。如今，在AA区，几乎每条街道都可以找到住宿的酒店、宾馆或招待所，一些区位和地段优势较好的街道，甚至开设有十几家酒店、宾馆，在助推经济发展，方便旅客住宿、休息的同时，过于庞大的供给也使住宿业面临激烈竞争，不少酒店、宾馆生存受到挑战。在当今酒店行业已经从卖方市场转变为买方市场的情况下，只有不断从硬件和软件二个方面改善酒店环境，提升宾馆酒店的服务和品质，才能在日渐激烈的市场竞争中站稳脚跟，并谋求进一步的发展。AA宾馆作为原有政府公务接待宾馆为AA市委政府后勤服务工作做出了重要的贡献，随着市场经济、企业改制等，AA宾馆积极适应新形势，主动投入市场经济大潮，努力改善服务环境为宾客服务。但是AA宾馆建筑物年代已久，基础配套设施不尽完善，墙皮脱落、线路老化、室外排水管出现破损，严重影响污水的排放，内部布局和设施布设不符合相关标准，更不适应市场的需求，已不能很好的满足住宿服务工作的开展，急需对宾馆进行改造建设，以适应社会对宾馆酒店业的要求。为此，AA宾馆领导层多方筹措资金，分阶段对宾馆设施进行改造建设。此次AA宾馆八号楼二至四楼改造工程即是在此背景下AA宾馆提高自身硬件环境而进行的改造项目。AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告51.4建设内容、规模和实施进度1.4.1建设内容与规模此次项目主要对AA宾馆八号楼二至四楼进行改造，改造面积2019.21平方米。改造内容主要包括：水电改造、墙面、吊顶改造、墙面水泥漆工程、卫生间地墙面改造及防水、墙体布局改造、套房地面金刚板等工程。1.4.2实施进度本项目严格按照国家有关项目程度进行，项目实施进度包括前期准备、设计、施工、竣工验收四个阶段。经研究，本项目自筹建始，建设期为10个月，即2015年12月到2016年9月。1.5投资概算、资金来源与主要技术经济指标1.5.1投资概算项目总资产投资为235.7520万元，其中工程费用216.2294万元、其它费用19.5226万元。1.5.2资金来源资金来源主要为AA宾馆自筹，同时积极争取相关财政支持。1.5.3主要经济技术指标项目主要技术经济指标见表1-1表1-1主要数据及技术经济指标表序号名称单位数据备注AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告61项目建筑面积m22019.21单层面积673.072装饰工程建筑面积m22019.21单层面积673.073总投资万元235.75204资金来源万元4.1自筹万元235.75204.2财政补助万元5内部收益率%13.86静态投资回收期年4.5含建设期7建设工期月102015年12月－2016年9月1.6结论与建议1.6.1结论本项目符合当地经济发展需要，符合城市建设发展规划和服务业发展需求，地理位置优越，交通方便快捷，具备各项建设条件。项目的实施有利于AA宾馆更好的适应经济的发展，更好的发挥服务业的功能，吸引客源，增加宾馆营业收入，提高宾馆竞争力，促进AA旅游业的发展，与地方经济发展形成互动。项目建设是必要的、可行的。1.6.2建议①通过项目招标，选择有实力的设计单位和施工单位，进行设计、施工，确保施工按质、按量、按时完成。②为降低项目总投资，减轻项目资金负担，建议减免项目建设的有关税费。AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告7③项目在建设过程中，要合理安排施工时间，争取电力、交通、供水、供电、环保、城建等部门对本项目的支持，保证本项目施工用电、用水、物资运输等的需要，确保项目按时按质完成。AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告8第二章项目建设的背景及必要性2.1项目背景酒店行业作为我国第三产业中的一个支柱产业，一直在社会发展和人民生活中发挥着重要作用，被视为一枝独秀。同时它也是所有行业中最具吸引力的行业之一。随着市场经济的不断发展，为了提高国民生活水平，尽快实现小康社会，国务院提出加快城市化建设的步伐。而城市化建设中最先发展和最需要重视的就是服务业，即第三产业的发展。酒店业作为服务业中的支柱产业，越来越得到国家和各地方政府的重视。随着社会经济持续高速增长，社会财富迅速增加，广大人民群众收入水平不断提高，生活方式随之发生巨大变化，也为酒店业的发展提供了现实需求和经济基础。近几年，我国酒店业迅猛发展，并呈现出高速增长、繁荣兴旺的态势。2010年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展酒店旅游业。以消费促发展，在三方面大力发展酒店行业。首先，大力发展快捷经济型酒店。其次，重点关注和解决酒店旅游行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。目前中国酒店企业已经十分注重品牌的塑造和规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国酒店业正蓬勃发展。AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告9近年来，AA的宾馆酒店行业也步入了发展的快车道，仅在项目所在地，近年来新开业的既有AA南威假日大酒店、AA易居大酒店、AA时代酒店、AA御景国际酒店等档次较高的酒店、宾馆，又有速8等连锁快捷酒店、宾馆，还有各类招待所改制而成的酒店、宾馆等，这些酒店宾馆分布在市区，如此高密度的酒店分布，在方便客人住宿、休闲，助力经济发展的同时，也给酒店从业者带来了巨大的竞争压力，许多酒店都面临严重的生存考验。和其它酒店同行相比，AA宾馆并没有明显的特色和优势，特别是现在宾馆设施陈旧，落后，宾馆客房建设已久，墙体开裂、线路老化、地砖脱落，存在着一定的安全隐患；客房种类、数量、风格和服务上也严重滞后，很大程度上影响了宾馆的正常运营，如果不尽快改善宾馆硬件条件，吸引客源，增加收入，今后在市场竞争中将越来越处于不利地位。项目建设的宗旨是通过完善宾馆的基础设施，创造良好的服务环境，缩小宾馆服务水平与客户需求的差距，缩小与同行业的差距，进一步提升服务水平，为客户提供舒适、经济、方便服务，促进当地经济的发展。2.2项目建设的必要性2.2.1项目的建设是实现企业可持续发展的需要AA宾馆虽然地处市区繁华地段，是AA历史较攸久的国有宾馆，但是由于宾馆硬件条件较差，已远远不能适应社会需求，现有设施已不能满足经营工作的需要，为了提高AA宾馆的接待能AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告10力和接待水平，扩大AA宾馆在AA区旅游度假行业的知名度，提高经济效益和社会效益，对宾馆分期分批进行改造是必需的。项目的建设，是企业自身发展的需要，是实现企业可持续发展的重要举措。2.2.2项目的建设是改善市区旅游服务条件的需要《AA市国民经济和社会发展十二五规划》明确指出：要以大WQ旅游为依托，积极融入WQ旅游，服务WQ旅游，延伸WQ旅游。积极准备迎接“高铁经济”带来的旅游发展的黄金时期，要深挖本地旅游资源，拓展旅游市场，要确定重点旅游区域和重点旅游景区，积极发展富有地方特色的文化游、生态游、农家游等多层次旅游市场，形成特色鲜明的旅游产品，并以此产生旅游的集聚、带动和辐射作用，通过资源整合，实现优势互补，推动旅游的全面发展。近五年来，AA市旅游业得到了较快的发展，人流、物流、车流逐年提高，旅游宾馆需求也逐年提高，项目的建设是适应AA市旅游市场发展的需要，是服务AA旅游产业的需要。2.2.3项目的建设是适应市场需求，满足顾客需求的需要AA市2015年政府工作报告提出：坚持突出三产，迎接高铁时代到来。要大力发展旅游业，积极融入大WQ旅游经济圈，推进旅游景区、旅行社、旅游住宿等要素标准化、规范化、智能化建设，形成与高铁到来后相配套的旅游服务体系。现代人追求的已经不是吃饱、穿暖，而是休闲、娱乐、旅游。生活质量的改善AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告11与提高，对居住环境的要求也相应提高，那种无卫生间、无空调、无饮用水的“三无”客房及硬件差、标准差的“二差”客房已不能满足顾客的需求，人们追求的是高档舒适的客房，是星级服务，因此，项目的建设是AA宾馆改变自我形象，服务大众的重要举措。AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告12第三章项目选址与建设条件3.1项目选址本项目建设地点在AA路26号，现有AA宾馆地域内。项目所在地AA宾馆产权明晰、证照齐全，项目用地合法。项目所在地南临RM路、西侧临AA区政府、东侧和北侧与相邻，该地符合AA区城市规划用地要求。3.2项目所在地自然环境和社会环境状况AA区位于FJ省MM市中部，建溪上游，WQ山南麓，另称潭城，是FJ省最古老的五个县邑之一。介于北纬27°06′-27°43′，东经117°31′-118°38之间。2014年5月27日，国务院正式批复同意MM市行政区划调整