新郑市市场定位报告

新郑市市场定位报告目录一、新郑市概况二、新郑市地产市场情况三、新郑市房地产市场区域竞品分析四、项目本体分析五、项目整体定位六、项目概算一、新郑市概况一、新郑市概况新郑市隶属郑州市，位于河南省中部，北靠省会郑州，东邻中牟县、尉氏县，南连长葛市、禹州市，西与新密市接壤。北距郑州市区38公里；东北距中牟县城45.6公里、开封市区120公里；东至尉氏县城42.6公里；南至长葛市区20.4公里、许昌市区40公里；西南至禹州市区36.5公里、平顶山市区84公里；西至新密市区34.5公里。南北长42公里，东西宽36公里，总面积873平方公里，总人口78.6万，辖14个乡（镇），337个行政村。地势西高东低，西部为浅山丘陵区，东部为平原，西北部为丘岗地。双洎河贯穿全市，境内长30余公里。1、城市概述新郑在上古称为“有熊”，轩辕黄帝在此建都。帝喾时代，新郑为祝融氏之国。新郑又名祝融之墟，也称有熊之墟，为楚国先民的最早起源地。西周时期，新郑为郐国。公元前770年，郑国将国都从咸林迁到今新郑溱洧水间，仍为郑，历395年，称郑。公元前221年，秦始皇统一六国，实行郡县制。为了区别陕西之郑县，将韩之郑县改为新郑县，从此沿用千年不改。新郑被列为第一批国家新型城镇化综合试点地区。一、新郑市概况新郑市地处淮河流域。境内河流分别属于颍河和贾鲁河水系。属颍河水系的主要河流有潩水河、双洎河、黄水河（古溱水）、梅河、暖泉河和莲河。潩水河，发源于新郑市辛店镇的具茨山主峰风后岭白龙潭，流经观音寺镇入长葛市境。境内河段约24公里，流域面积102平方公里。此河因流域工业较少，污染不甚严重，尚可饮用。双洎河，清朝以前称洧水，发源于登封市阳城山，流经新密市境，在新郑境内河段35.5公里，流域面积239平方公里，为新郑境内最大河流；20世纪70年代尚可饮用，80年代后由于上游发展地方工业，大量提取地下水和工业污染等，已成季节河，且鱼虾无以生存。黄水河，本名溱水。黄水之名也是至清代启用，为境内第二大河流，发源于新郑西北泰山，全长29.4公里，流域面积110平方公里。此河由于流域工业污染，至21世纪初已无法养生。梅河，发源于薛店镇岳庄西北，全长26.5公里，流域面积106平方公里，尚可饮用。属贾鲁河系的河流有十七里河、十八里河和潮河等，皆季节河。一、新郑市概况京广铁路、京广高铁、京港澳高速公路、107国道等国家重要交通干线贯穿全境；南水北调、西气东输、郑州环城高速、郑尧高速等国家、省、郑州市的重点工程穿境而过。新郑处于承东启西、连接南北的“黄金十字路口”，交通便利。同时，中原地区最大的航空港——郑州新郑国际机场，是沿海地区和西部地区的结合部分，是我国重要的干线机场及空中交通枢纽。新郑因此形成了中原一流、全国独特的集公路、铁路、航空为一体的现代化立体交通网络，是中部地区人流、物流、信息流和资金流的主要汇集地。一、新郑市概况新郑市常住人口数量变动频繁，2015年常住人口达65.67万人，常住人口排名（七大郊县）第四。2、人口经济情况一、新郑市概况城镇居民人均可支配收入稳步增长，2015年人均可支配收入接近31454元，增长幅度为8.1%，人均收入稳步增长，人均消费性支出增长同样稳定，达到22114元。数据来源：郑州市统计局、新郑市统计局。一、新郑市概况新郑市GDP每年递增，2016年GDP总数达651亿元，GDP排名（七大郊县）第三。数据来源：郑州市统计局、新郑市统计局。一、新郑市概况三产结构比例较为稳定，以第二产业为主，第三产业发展比重近年加快攀升（2016年达到45.4%），未来第三产业上涨空间巨大，利好房地产的发展。数据来源：郑州市统计局、新郑市统计局。一、新郑市概况新郑市区发展方向：东强西控、南优北跨《河南省新郑市城乡总体规划（2009-2030）》明确了新郑市“东强西控、南优北跨”的发展战略，北部成为新郑市发展的主战场，北部新区北起北环路、南至郑韩故城、东起京广铁路、西至新郑大道，规划总面积16.31平方公里，主要发展市级行政办公、商业金融、居住、教育等功能，是以办公、商贸、教育、居住、文化娱乐为主的综合型城市新区。一、新郑市概况3、城市发展规划核核副主核郑新公路S223S323S321作为郑州副中心城市，服务于增强郑州都市区带动力、辐射力和承载力，发展与郑州中心城市相配套的现代产业体系。发展战略强化中心、凝聚分区、整合园区；整体定位郑州副中心城市，服务于增强郑州都市区带动力、辐射力和承载力，发展与郑州中心城市相配套的现代产业体系，努力成为郑州南部经济核心支点和中原经济区生态宜居城市；空间布局中心+廊带的市域村镇体系空间规划结构，一主（中心城区）、一副（龙湖镇）、两核（薛店镇、辛店镇）、四带（沿郑新公路、223省道之间地带和321省道、323省道之间地带形成“井”字交叉廊道）。一、新郑市概况二、新郑市地产市场情况2017年1-3月新郑全市面积段&总价段交叉分析面积段/总价段50万以下50-60万60-70万70-80万80-90万90-100万100-110万110-120万120-140万140-160万160-180万180万以上总计60㎡以下53953960-80㎡10838327525380-90㎡14211763381536402128190-100㎡292542941166229123817100-120㎡30035614849111283254816781657120-140㎡2391143901923846733193087112151817140-160㎡2658415121046814928275160-180㎡3730152411118100180㎡以上23223540143118210总计1620705670831899627385414487107251796949新郑市产品面积段以100-120㎡、120-140㎡为主；总价段以50万以下、80-90万为主。二、新郑市地产市场情况龙湖镇板块均价（8976元/㎡）薛店镇板块均价（5470元/㎡）中心城区板块均价（4820元/㎡）地块位于新郑市的龙湖镇板块，2017年一季度价格最高，高于中心城区和薛店镇板块；随着郑州市的南部扩张，未来整个南部拓展区域将成为以新郑中心城区、龙湖镇和薛店镇为主导的区域。区域2016年销售面积（万㎡）2016年销售均价（元/㎡）2017年Q1销售面积（万㎡）2017年Q1销售均价（元/㎡）新郑市75.52497415.764820龙湖镇293.47685339.098976薛店镇44.9548595.675470备注：此数据源自思源数据库。二、新郑市地产市场情况16年新郑中心城区项目排行榜（按金额）序号项目名称套数面积（㎡）金额（万元）1新尚城悦湖苑47375887574942盛世龙城1036114324550413一江弘城89996741451424天鹅湖畔49268187375055裴大户寨公园里48364303329876东方国际62475653322537缔景天城38751736246048宏基王朝57368653242129西亚斯御璟382333081716110剑桥郡279360151449917年Q1新郑中心城区排行榜（按金额）序号项目名称套数面积（㎡）金额（万元）1东方国际31134405170782凤台苑新型社区22727006102003缔景天城1291926397844西亚斯御璟1371629386045天鹅湖畔821230873156裴大户寨公园里651017754507剑桥郡821029641538一江弘城931109739069新尚城悦湖苑82664303610锦和嘉苑1336192287二、新郑市地产市场情况二、新郑市地产市场情况2017年5月3日凌晨，郑州市政府网站发布《郑州市人民政府关于进一步强化调控措施稳定诠释房地产市场的通知》，标志着郑州市房地产调控再次全面升级。限购内容：1、调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办〔2016〕64号）规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。2、在上述限购区域，暂停向注册时间不足3年的企业（不含专营住房租赁业务的企业）销售住房（含新建商品住房和存量住房，下同）。3、在上述限购区域，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。4、在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。5、通知还规定，在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后通过赠与方式转让住房，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。6、此次“限购令”自2017年5月3日起实施。二、新郑市地产市场情况限购细则：5月3日上午，郑州市房管局下发了关于进一步落实住房调控措施的通知，要求各县市（区、管委会）房地产管理部门各相关单位做好落实。住房限购政策落实的具体工作明确如下：一、自2017年5月3日起，住房限购区域调整为：市内五区、航空港区、郑东新区、经开区、高新区、新郑市、荥阳市、中牟县。在上述限购区域内，依照《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办〔2016〕64号）、《关于进一步加强房地产调控工作的通知》（郑政办〔2016〕75号）和《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》（郑政办〔2017〕58号）的有关要求实施限购政策。二、购房居民家庭拥有住房情况指在限购区域内已完成网签的新建住房、已取得不动产权证的住房、已取得交易确认单的存量住房。购房人在《郑州市购房申请表》中承诺在限购区域内拥有住房情况及3年内无住房赠与行为，网签机构应查询购房家庭拥有住房情况，合同备案机构应核查购房家庭在限购区域内拥有住房情况和赠与情况。以家庭为单位购房的，购房人必须符合限购条件。三、郑州市住房信息查询系统应按照限购区域进行调整，在调整到位前郑州市房产档案馆、郑州市房屋交易和登记中心、新郑市、荥阳市、中牟县房地产管理部门要建立联动机制，指定专人负责，做到信息共享及时传递，按照文件要求做好住房限购工作，对于不如实申报拥有住房情况及赠与行为的购房人暂停网签备案，开发企业不得向其出售住房。四、新建商品住房购买时间以网签合同时间为准，存量住房购买时间以网签合同确认时间为准。取得《不动产权证》时间以权证上载明的时间为准，不满3年不得上市交易。五、单身人士包含未婚、离异、丧偶等。六、企业注册时间以营业执照上注明的企业成立日期为准。七、郑政办〔2017〕58号文件第4、5条所规定的郑州市行政区域，不仅包括已实施限购政策的区域，也包括暂未实施限购政策的区域。八、以往文件与本文件有冲突的以本文件为准，未尽事宜以原有文件为准。限购政策解读1、扩大限购范围2、限企业购房3、限离婚买房新郑纳入限购，主要是因为南龙湖。在郑州市区限购以后很多投资客涌向南龙湖，致使南龙湖均价攀升至10000+。新郑限购之后，投资客被抑制，南龙湖销量将锐减，刚需族或成最大赢家。注册三年内的企业不得购房，这是新增加的内容，属于郑州市的调控创新，直接把想通过企业购房的路径堵死。想新注册企业购房，不可能！户籍单身人士只能购买一套住房，通俗地讲就是，离婚行不通了，离婚后也只能享有一套住房。想要购房，除非名下一套住房也没有。此条内容是对离婚买房进行限制。4、限售一般卖方从认购到拿到不动产证大约是2年的时间，取得《不动产权证书》后3年内不得转让，实际上就是从买到卖5年不得转让。投资线拉长，投资客的资金成本加大，风险也随之加大，这直接将抑制大批投资客。5、限赠与避免投资客钻空子，想通过赠与方式转让住房，赠与后，3年内不能买房。二、新郑市地产市场情况三、新郑市房地产市场区域竞品分析卖点：品牌+自然景观项目位置新郑市郑新快速路与新村大道交叉口西北侧开发商/投资商正商总占地221亩总建面35万㎡容积率1.55绿化率30%物业类型高层、洋房总户数1754户车位配比1：1.1物业管理万商物业/2.00元/㎡·月建筑风格法式