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本次汇报沟通的目标薛店镇宏观市场分析新郑房地产市场分析区域房地产市场分析项目核心问题新郑印象、城镇印象、城镇概况、城镇规划、城镇未来房地产市场、竞争市场分析、客户需求分析区域划分、区域竞争格局、典型项目研究3421·新郑市隶属省会郑州，是河南省对外开放重点县（市）和加快城市化进程试点县（市），也是中华第一古都、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国县域经济综合实力百强县（市）、全国县域经济基本竞争力百强县（市）、全国食品工业强市、全国食品安全示范县（市）、全国和谐中小城市示范单位、全国平安建设先进县（市）。和全国社会治安综合治理先进县（市）。河南省1989年公布的第一批十大历史文化名城之一，境内名胜古迹众多。新郑印象新郑印象——新郑，皇帝故里，历史悠久。也是活力新城，中原最大的航空港坐落境内。教育方面，社会力量办学蓬勃发展。·新郑市属暖温带大陆性季风气候，冬半年受冬季风控制，多刮北风，夏半年受夏季风控制，多刮南风。冷暖适中，四季分明。春暖、夏热、秋爽、冬寒。启示：新郑市最近发展如火如荼，郑州半小时经济圈的打造，城市轻轨的规划，把新郑的经济放到发射机上。同时打工返乡人群返回港区就业及安家直接带动了房地产发展，这正是新郑改善人居环境、提高居民生活品质的最佳因素。薛店印象——薛店镇是河南小城镇建设重点镇。有2个国家级荣誉（全国发展改革重点镇、国家卫生镇）。·薛店镇隶属新郑市管辖,区位和交通优势得天独厚,距新郑10公里,东临新郑国际机场,西与107国道相望,京珠高速公路、京广铁路贯穿镇区南北，国家重点工程西气东输、南水北调也经过此地，形成了融铁路、公路、航运、水运于一体的大交通格局；·薛店镇位于省会郑州东南25公里、郑州半小时经济圈内，地处伏牛山系嵩山余脉向豫东平原过渡地带；·郑州航空港区富士康就业人口30万、郑州台湾工业园带动就业5万人将会拉动周边乡镇经济发展，将会带动周边乡镇房地产业快速发展。薛店印象薛店镇郑州航空港区龙湖镇城镇概况——薛店镇位于新郑市北部，距新郑市政府12公里，西北距郑州25公里。·城镇概况：1958年建薛店公社，1961年改区，1963年改公社，1984年改乡，1994年设镇。镇区面积10平方公里，总人口6.2万人，其中镇区人口2.1万人，辖29个行政村，179个村民组。城镇概况·产业结构：薛店镇已形成三个产业区：东部物流仓储加工区、中部食品工业区、西部生态农业区；三个富民园：雏鹰养殖富民园、中小企业创业园、“花花牛”奶业富民园。目前入驻中原食品工业园区企业116家，其中食品及相关企业89家。全国及省内知名企业白象、台湾统一、河南思念、郑州小二黑、郑州世通旭洋、外商独资顶好食品等已先后落地该区。·政策导向：薛店镇按照新郑市委、市政府提出的“工业立市、工业强市”的发展战略，充分发挥“六港合一”（机场、高速公路、京广铁路、南水北调、西气东输、高速铁路）的独特交通区位优势，走以工业化带动城镇化，促进农业现代化的发展道路，大力实施招商引资，实现了经济社会持续快速健康发展。城镇规划整体规划——“中原城市群”的辐射影响为薛店发展提供了有利条件，同时为本项目带来了机遇和挑战！启示：薛店镇位于中原城市群半小时经济圈内。随着郑州航空港区超大企业的进驻和轻轨的规划，薛店镇的新市镇格局即将形成。本项目应以积极的眼光和视野顺应城市发展趋势，明确自身项目定位。城镇规划功能规划——薛店城镇功能将进一步完善，城镇特色将更加充分的体现，为项目带来了良好发展契机！·一主一副两核四带：以新郑市区为为核心、以区域性核心为节点、以大镇为重点构建城镇群，形成“一主一副两核四带”的格局。城镇新格局，新郑地产业迎来大转型。·薛店镇定位：（一）、城镇体系定位：薛店镇是航空港区的服务中心以及产业拓展区和生态屏障区。（二）、区域经济定位：我国高新科技开发重点镇，新郑两核发展重点镇，雏鹰计划所在地，四港特区配套服务镇！薛店以生态农畜、工业加工为特色的循环农工业基地，薛店镇区外围以精品娱乐服务/生活保障、现代物流业为特色的现代农业基地和现代服务业基地。（三）、形象定位：居住生活服务中心、仓储中心城镇规划功能规划——薛店城镇功能将进一步完善，城镇特色将更加充分的体现，为项目带来了良好发展契机！薛店镇在河南总体规划中的定位省直辖与航空港一体化发展战略势在必行。在河南省总体规划中，进一步加强了与航空港区的联系，并且将航空港区纳入到河南省直辖中，使薛店进一步一体化发展。同时随着经济的发展，工业化进程的加快，城镇化进程的进一步提高，城镇化水平处于河南省上游水平的薛店镇，非农人口将急剧增长，但由于航空港区及高新开发区现状城区受地形条件制约，所能承载的人口有限，因此迫切需要与其毗邻的周边城镇承担一部分非农人口的转移。也就是说薛店镇不仅承担其县域内非农人口的转移，同时也承担“两区”域内一部分非农人口的转移，因此在河南省总体规划中将薛店镇与航空港区一体化发展是科学的可行的。航空港区与高新开发区副中心以都市居住、现代物流业、生产性服务，生活娱乐为特色的现代化生态型园林城镇城镇未来——“两区”融合新城镇城镇价值思考城镇印象：处于郑州半小时经济圈内，区位和交通优势极其优越，形成了融铁路、公路、航运、水运于一体的大交通格局。城镇规划：郑州航空港区的经济腾飞对薛店将起到长远影响，本项目位于“两区”核心位置，势必肩负起区域概念升级的历史使命，又称为区域标杆的机会！城市未来：薛店借助优越的交通位置及城市轻轨带来的契机，为房地产行业的顺利发展提供了有利机会，本项目要因势利导，顺势而为！城镇概况：薛店镇区本身人口仅两万余人，针对未来庞大的房地产放量，项目运作需占一定高度，需把航空港区及新郑市区一起纳入考量范围。本次汇报沟通的目标薛店镇宏观市场分析区域房地产市场分析项目核心问题房地产市场，竞争市场分析、客户分析区域划分、区域竞争格局、典型项目研究3421新郑房地产市场分析新郑印象、城镇印象、城镇概况、城镇规划、城镇未来房地产市场理论研究——新郑房地产市场近年来总体处于价量齐涨阶段，一方面因为新郑作为四线城市房地产市场起步相对较晚，目前仍处于快速发展期；另一方面靠近郑州市区的龙湖板块和港区板块受政策因势利导发展较为迅猛。房地产市场区域项目分布——目前新郑房地产市场还处于比较初级的阶段，商品房供应与销售集中在新郑市区、龙湖镇和薛店镇。目前新郑在售项目共67个，项目分布如下：新郑市区47个项目龙湖镇16个项目薛店镇2个项目航空港区2个项目本项目所在区域薛店镇房地产项目刚起步，去年年初和今年10月分别有一个项目上市。房地产市场市场格局——新郑市楼盘分布特征呈现出市区发展平稳，龙湖板块迅猛，港区后来居上的局面！市区楼盘多以小高层产品为主或者小高层、高层相结合产品为主，体现城市快速发展的趋势。龙湖、港区楼盘分布主要以低密度产品为主，充分利用政策利好，港区楼盘大多属于综合体项目，居住、酒店、商务办公与一体。裕鸿世界港正商红河谷蓝天商务花园龙湖御景华福·绿洲宏基王朝维也纳春天金鼎·世纪新城林溪湾龙湖板块薛店镇新郑板块房地产市场新郑板块——新郑市房地产市场已经进入到了快速发展阶段项目名称物业类型总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）容积率在售均价（元/㎡）宏基王朝电梯多层、小高层16.5332.03800维也纳春天小高层4.510-4200秀水·新华城高层410-待定产品特征：普通住宅为主，多层、小高层，住宅以宜居型为主，小高层较多。客群情况：新郑市区客群为主，部分来自其他乡镇，首次置业、改善需求为主。价格特征：普通住宅价格为3000-4500元/㎡左右。房地产市场薛店镇板块——薛店镇房地产市场处于快速发展的过渡阶段产品特征：普通住宅为主，多层、小高层，住宅以宜居型为主。客群情况：薛店镇本地客群为主，部分来自港区、其他乡镇，首次置业、改善需求为主。价格特征：普通住宅价格为1800-4000元/㎡左右。项目名称物业类型总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）容积率在售均价（元/㎡）金鼎·世纪新城多层、小高层10181.8多层（无)：1800小高层：3900华福·绿洲小高层1.652.8预计4000房地产市场项目名称物业类型总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）容积率在售均价（元/㎡）正商·红河谷别墅、洋房、多层、高层33.35501.58000龙湖御景联排、洋房、小高层、高层11181.594500龙泊圣地别墅、多层、小高层6101.676900林溪湾别墅、联排、洋房、小高层43.2929.90.6913000龙湖板块——龙湖镇房地产市场距郑州市区较近，处于稳步发展阶段，市场成熟度高产品特征：中端、高端住宅为主，别墅、洋房、多层、小高层，住宅以舒适型为主。客群情况：郑州市区，部分本地客群为主，部分来自港区、其他乡镇，二次或多次置业、改善需求为主，部分为投资客。价格特征：普通住宅价格在4000-5000元/㎡左右，高端住宅价格在6000-8000元/㎡，别墅在11000-18000元/㎡左右。项目名称物业类型总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）容积率在售均价（元/㎡）裕鸿·世界港别墅、花园洋房、小高层、酒店、商务办公1001501.55500-7000蓝天商务花园联排别墅、多层、商务办公4.851.049000房地产市场港区板块——因港区特殊地位及大量外商投资及未来人口的急速增长趋势，目前房地产高速发展产品特征：中端、中高端住宅为主，别墅、洋房、多层、小高层，住宅以舒适型为主。因港区快速发展，酒店、酒店公寓、商务办公等作为配套客群情况：郑州市区、本地客群、富士康及其他大型企业工作人员，港区生意人，部分为投资客。价格特征：住宅价格在5000-8000元/㎡左右。产品市场物业类型配比——新郑的物业类型比较丰富，别墅、洋房、多层、小高层、高层接受程度都较高，但以小高层、高层为发展趋势。我们项目建议采用洋房、小高层。项目名称别墅花园洋房/多层小高层7—18高层＞18新郑宏基王朝☆☆-新郑维也纳春天--☆-新郑秀水·新华城--☆-薛店金鼎·世纪新城-☆☆-薛店华福·绿洲--☆-港区裕鸿·世界港☆☆☆-港区蓝天商务花园☆☆--龙湖正商·红河谷☆☆-☆龙湖御景☆☆☆☆龙湖龙泊圣地☆☆☆-龙湖林溪湾☆☆☆-产品市场产品类型配比——新郑市区、薛店镇多为多层、小高层，港区和龙湖镇大多是洋房、别墅、小高层结合。产品类型配比：龙湖镇、航空港区绝大多数项目都有花园洋房，薛店镇所处的地域距航空港区较近，但洋房、别墅在本区域还是空白点，通过调研客户对洋房表现出较大的兴趣，支持情景洋房的占43%。市区和薛店镇基本以三房为主，表现出“经济型、居家型”置业特征，从100—120㎡紧凑型小三房到120—140㎡舒适三房均有强劲需求，两房考虑到项目所处薛店镇的工厂较多，一些工厂上班的80后需要过渡，两房也有一定需求。本项目应适应市场需求，以三房为主，两房为辅，并适度拓宽户型配比范围。两房产品主要集中在80—100㎡，两房产品主要针对经济状况有限的首次置业者，多以30岁左右年轻人为主；三房是市场供应主力，面积分布在100—150㎡之间，其中小三房面积主要集中在100—120㎡之间，具有较为明显的经济型特征.产品市场户型面积范围宏基王朝维也纳春天金鼎·世纪新城华福·绿洲裕鸿·世界港龙泊圣地正商·红河谷龙湖御景一房60以下*两房70以下**70~80**80~90*****90~100***100~120*三房100以下100~110****110~120***120~140*******140~160*160以上四房150以下*150~160160~180**180以上五房及以上160~260**260以上***从新郑市、龙湖镇、薛店镇、航空港区四个区域的户型面积分配来看：120-140㎡三房为供应的绝对主流。但各有侧重，新郑市区、薛店镇两房大多在80-90㎡期间，三房120㎡以下的小三房占很大比例；龙湖镇120-160㎡的大三房占较大比例，且面积跨越较大，航空港区存在多数形态为低密度洋房面积大多在240㎡以上，如蓝天商务花园，A户