搜索
—1—锦州市人民政府令第3号《锦州市物业管理办法》已经2012年6月1日市政府十四届第28次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。市长刘凤海二〇一二年六月十四日锦州市物业管理办法第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市市区内的物业管理、使用、维护及其监督管理活动。新建住宅物业应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业管理；旧住宅区物业推行多种形式的专项管理。第三条本市物业管理活动的监督管理，按照属地原则，以区监督管理为主，建立市、区、街道（乡镇人民政府）、社区多级监督管理体系。第二章职责划分第四条市房地产行政主管部门、区房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应当按照下列规定，协调配合，各负其责，共同做好物业管理活动的监督管理工作：（一）市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，—2—其主要职责：1、贯彻执行物业管理的法律、法规、规章以及有关政策，制定本市物业管理的相关配套措施，制定全市物业管理发展规划；2、负责三级物业服务企业资质审批管理，同时对申报国家一级、二级物业服务企业资质提出审查意见；3、负责住宅专项维修资金的监督管理；4、负责物业管理区域达标考评以及等级评定；5、协调、指导各相关部门的物业管理；6、负责指导市物业服务协会开展工作。（二）区房地产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，其主要职责：1、负责物业管理法律、法规、规章以及有关政策的贯彻落实；2、负责协议选聘物业服务企业及招投标选聘物业服务企业的备案；3、负责物业服务企业向其提存的物业服务履约保证金的监督管理；4、负责物业承接查验的监督管理；5、负责划分物业管理区域；6、负责物业管理区域环境卫生的监督管理；7、负责指导街道办事处对物业管理活动进行监督管理；8、负责业主大会、业主委员会的监督和指导；9、负责业主委员会成立备案工作；10、负责受理本辖区物业管理投诉，查处物业管理违法行为。（三）街道办事处（乡镇人民政府）的主要职责：1、指导本辖区内业主召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作；2、负责本辖区内业主委员会成立备案工作；3、指导、协调本辖区内物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会开展物业管理工作；4、指导本辖区内物业服务企业对物业管理违法行为向有关部门报告；5、受理本辖区内物业管理投诉，调解物业管理纠纷。（四）社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，履行以下主要职责：1、协助物业服务企业开展物业服务工作；—3—2、指导业主大会、业主委员会及业主开展自治管理活动；3、配合街道办事处组织召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作；4、调解物业管理活动纠纷；5、劝阻违法拆改房屋和私自搭建建（构）筑物、损坏公共设施等行为，并向有关部门报告。社区居民委员会应当设置专（兼）职人员，具体负责物业管理活动的监督管理工作，并接受房地产行政主管部门的指导。第五条市、区建设、规划、城管综合执法（城管监察）、公安（消防）、物价、工商、环境保护等相关部门在物业管理活动的监督管理工作中应当履行下列职责：（一）建设部门负责建设单位向其提存的物业质量保修抵押金的监督管理，负责保修期限和保修范围内的物业保修责任的监督管理；（二）规划部门负责核定、验收物业及配套设施是否按照批准的规划设计进行建设的监督管理；（三）城管综合执法（城管监察）部门负责私搭乱建、乱堆乱放、饲养畜禽、圈地、耕种等违法行为的查处；（四）公安（消防）部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线，对任意在住宅小区内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道以及强行停放油罐车、危险品车的行为进行处理，定期对消防设施和消防安全工作进行检查和指导，对娱乐场所、居民区等噪声扰民行为进行处理；（五）物价部门负责制定物业服务收费管理办法，定期公布物业服务收费政府指导价格，依法查处价格违法行为；（六）工商部门负责物业服务企业注册，核发营业执照，依法对企业经营行为进行监督管理；（七）环境保护部门负责对物业管理区域内经营场所排放油烟污染，生产、建筑噪声扰民等行为进行处理。第六条市物业服务协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展，公布物业服务收费价格行情，协助房地产行政主管部门加强物业管理活动的监督管理，促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。—4—第七条建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由物业管理活动中相关职能部门及专业经营单位、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主等各方代表组成。物业管理联席会议主要协调解决下列问题：（一）业主委员会不依法履行职责问题；（二）业主委员会换届过程中出现的问题；（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；（四）提前终止物业服务合同的问题；（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；（六）因水、电、气等公共设施管网改造引发的问题；（七）需要协调解决的其他物业管理问题。第三章业主、业主大会及业主委员会第八条房屋的所有权人为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。第九条业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，由物业管理区域内的全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理，业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，应当成立业主大会。本条所称的交付，是指建设项目竣工验收，已具备入住条件，业主办理完入住手续。—5—第十一条物业管理区域已具备业主大会成立条件，建设单位或者业主可以直接向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面申请。建设单位应当向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提供筹备首次业主大会会议所需的文件资料，并报告区房地产行政主管部门。首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。第十二条街道办事处（乡镇人民政府）应当自接到建设单位或者业主书面意见之日起30日内，会同区房地产行政主管部门对小区业主加强宣传、动员，组织指导成立业主大会筹备组，由业主大会筹备组负责业主大会的筹备工作。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会代表组成。筹备组成员人员为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。第十三条业主大会筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟业主大会议事规则和管理规约；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。—6—前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。第十四条业主大会筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，召开首次业主大会会议，通过业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。第十五条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第十六条业主大会决定的事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）改变共有部分的用途；（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（九）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第十七条业主大会议事规则规定的主要事项：（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；（二）业主委员会的职责；（三）业主委员会议事规则；（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（五）业主投票权数的确定方法；（六）业主代表的产生方式；（七）业主大会会议的表决程序；（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（九）业主委员会换届程序、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。第十八条管理规约规定的主要事项：—7—（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。第十九条业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。业主委员会委员候选人应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家法律、法规；（三）模范履行业主义务，遵守管理规约和业主大会议事规则；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具备一定的工作经验和组织协调能力；（六）身体健康，具备必要的工作时间。第二十条业主大会确定业主投票权数，应当按照下列方式认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第二十一条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）有20%以上业主提议或者经业主委员会决定；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会不按照上述规定组织召开业主大会会议的，物业所在地区—8—房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由所在街道办事处（乡镇人民政府）指导业主召开。第二十三条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。采用集体讨论形式时，应当根据房屋所有权证和身份证确认到会业主身份，委托代理人应当持有其所代表业主的书面委托意见。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送达每位业主，表决意见应由业主本人签名；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。业主大会决定本办法第十六条第（五）、（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十六条规定的其他