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保利达.江湾城商业用地开发建议中地行沈阳项目组2020/2/2Part1公寓市场回顾Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场1）公寓区域发展随商业经济中心迁移而迁移，地段決定价值。2）除地段因素外，客戶对产品的综合实力关注度逐渐增強。3）要提升公寓的价值，除地段价值外，增加附加值、增強品质、加強物业管理服務、注重品牌等是关键点。回顾前期公寓市场报告之结论：沈阳公寓市场特征价升量跌，震荡上浮政策调控，成交放缓多空搏弈，后市观望Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场市场表现结论：现时浑南新区公寓市场供应量充足，在售项目成交率普遍不高。在售公寓项目规模较小，多以2栋楼规模的项目为主。市场以60㎡以下小面积一室为主。市场接受程度较差，产品消化速度慢。未来公寓项目较多，市场竞争将更为剧烈。档次低、服务差、成交少、产品无特点Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场浑南区域公寓市场总结商业用地的开发，沈阳市场的主流产品即是开发公寓，而公寓产品就目前情况而言，销售情况并不理想。未来5年内金廊沿线，大型综合体林立，市场供应量剧增，浑南地区商业用地开发之难度将会急剧增加。Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场类别公寓住宅土地性质商业用地住宅用地使用年限40年50年水费4元/吨2.4元/吨电费0.89元/度0.5元/度燃气无燃气入户有贷款政策首付5成，利率上浮10%一套首付3成，基准利率二套首付6成，利率上浮10%限购政策不限购二环内限购户口不可落户可落户Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场沈阳公寓与住宅产品对比Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场中地行建议：江湾城商业用地的首选开发方案是变更土地用途，将商业用地改为住宅用地。Part2市场研究Part2市场研究|前言若江湾城商业用地的土地用途无法变更，则未来江湾城即成为住宅与商业混合的综合体项目。故而，本司对沈阳城市综合体项目进行研究，对本案的商业用地开发提供借鉴与启示。Part2市场研究|沈阳城市综合体Part2市场研究|沈阳城市综合体Part2市场研究|沈阳城市综合体Part2市场研究|沈阳城市综合体Part2市场研究|沈阳城市综合体Part2市场研究|沈阳城市综合体Part2市场研究|沈阳城市综合体Part2市场研究|沈阳城市综合体Part2市场研究|沈阳城市综合体Part2市场研究|沈阳城市综合体沈阳城市综合体市场研究结论物业构成：综合体项目主要由住宅、公寓、写字楼、商业及酒店五大产品构成。根据项目自身情况而进行产品选择和开发。发展情况:沈阳未来将有2000多万㎡商业入市，极为庞大的供应量。其主要集中于金廊沿线，产品同质化，市场面临激烈竞争。开发产品：众多城市综合体项目中，具有公寓产品的有24个，是所有商业用地产品中最多的，公寓由于其可居住及可办公可投资的多重便利，受到开发商的青睐。Part2市场研究|沈阳城市综合体对江湾城商业用地开发的启示：项目具备城市综合体的一切特征，具有打造成为城市综合体的先天条件：金廊银带交汇处、地铁口、紧邻交通要道、区域发展态势良好；项目商业用地可开发产品包括：公寓、酒店、写字楼及商业，项目可根据自身情况及对收益的目标，选择所要开发的产品。沈阳城市综合体呈由市中心向周边区域的扩散态势，浑南区域作为沈阳目前最具发展潜力的区域，具备发展城市综合体的机会。Part3商业开发产品可行性分析CHINALAND做一个项目树一座丰碑公寓可行性分析－威胁、劣势浑南新区板块内公寓产品同质化严重，竞争激烈；市场住宅开发量大，客户对公寓的接受度低，影响产品消化速度。公寓可行性分析－机会、优势项目的位置地理位置优越，临近地铁站口，且区域配套齐全，将会吸引在地铁沿线工作的置业者；交通条件的便捷形成了“住在浑南，通达四方”的新型生活模式。未来3年浑南新区将会有大量住宅以及配套建成，有力的拉升板块的档次，是沈阳升值潜力最大的价格低洼地，公寓产品具备极强的投资潜力。地铁口物业理念＋全面的配套＋优越位置＋投资潜力＝本项目公寓的生存之道Part3商业开发产品可行性分析|公寓CHINALAND做一个项目树一座丰碑错位竞争，设计差异化产品，通过部分服务式公寓（酒店式、商务式）来提高整个项目的档次，从而打造浑南区域的标杆公寓项目；以低总价、高性价比的住宅式公寓产品为主要体量，吸引首次置业客户；以服务型、沿河景观型产品产生高附加值，提升项目升值潜力，同时规避产品硬伤。Part3商业开发产品可行性分析|公寓公寓可行性分析－产品建议CHINALAND做一个项目树一座丰碑Part3商业开发产品可行性分析|写字楼本司建议：本案不开发写字楼产品。写字楼可行性分析－威胁、劣势金廊沿线及浑南新区板块内写字楼产品供应量均较大，市场消化情况差，空置率高；浑南新区现状是住宅大规模建设时期，缺乏产业支持，尚未形成商务办公氛围，写字楼功能的支撑基础较弱，区域造血功能贫乏。浑南新区区域内现有的21世纪大厦、富腾国际等写字楼空置率较高，缺少企业入驻。在无政策利好的情况下，浑南新区写字楼市场发展困难。写字楼可行性分析－优胁、机会相较于金廊沿线及浑南新区板块内写字楼，本案开发写字楼并无明显优势。就目前情况而言，项目缺乏写字楼的发展机会。CHINALAND做一个项目树一座丰碑Part3商业开发产品可行性分析|酒店本司建议：本案可开发一座高档酒店。酒店可行性分析－威胁、劣势沈阳高档酒店均布局于市内金廊沿线，未来多家国内知名酒店将在金廊沿线建成；浑南新区尚未形成商务办公氛围，自身对酒店的需求不旺盛，客户集中于浑河北岸。酒店可行性分析－优胁、机会紧邻五里河商圈与奥体中心，与五星级酒店集中区域隔河相望，壮阔的浑河河景资源，是本案开发酒店的先天优势。2013年全运会的举办以及五里河商圈酒店市场的需求供不应求，对本案酒店开发都存在相当大的市场机会。浑南新区内尚无一间高档酒店，酒店市场处于空白期。CHINALAND做一个项目树一座丰碑Part3商业开发产品可行性分析|商业本司建议：本案可开发少量商业购物中心，满足周边人群基本消费需求。商业可行性分析－威胁、劣势沈阳市区内商业供应量较大，客户消费习惯趋向传统商圈；浑南新区目前居住人口较少，商业消费仍停留在社区商业层面，各大商业中心如亿丰时代广场、泛华广场购物中心均经营情况惨淡，商业存在一定风险性。商业可行性分析－优胁、机会良好的地理位置及紧邻地铁、五爱隧道等交通要道，是本案开发酒店的交通优势。未来周边区域内将聚集大量居住与办公人口，存在一定消费潜力。CHINALAND做一个项目树一座丰碑Part4商业用地开发建议拥有良好环境、交通资源的二三级商业；商业形态亦匹配项目高端定位；满足限制性条件下充分利用土地资源；土地价值最大化原则；盈利需求；规模大，单一类型的物业将面临较大的风险；综合考量市场容量和消化量。综合整体地块各要素考量，本项目商业物业以星级酒店、公寓产品为主体，部分裙楼商业及形成多元化业态组合Part4开发建议|商业物业开发综述以总商业面积30万㎡计算Part4开发建议|商业物业体量分布预估Part4开发建议|商业物业开发类型建议星级酒店商住公寓+裙楼商业酒店式公寓Part4开发建议|商业物业开发档次建议星级酒店商住公寓+裙楼商业酒店式公寓1.最高档五星级酒店2.高档沿河大户公寓酒店式服务公寓3.中高档商住两用公寓底层集中商业4.中高档小户型公寓开发顺序竞争要素策略开发类别1中高端产品市场易于接受以市场接度高，易形成影响力的小户型公寓产品为先导，形成良好的市场反应。中小户型公寓2高端产品拉升项目形象价值高端价值产品，树立项目形象。沿河大户公寓3高端产品＋形象差异化差异化产品，高端价值标杆，价值进一步拉升。酒店式公寓4中高端产品创新形式+成熟氛围项目成熟氛围带动商业价值感形成商住公寓+裙楼商业5豪华产品+品牌影响力以豪华产品匹配品牌价值，长期自持物业形式五星级酒店开发顺序策略：树立标杆、因地制宜、保持市场形象差异化，实现项目价值最大化。Part4开发建议|各商业地块开发顺序建议不同商业形态的分步骤开发；综合考虑项目市场认知与形象拉升要求；结合销售中心使用周期考量。产品多样性包含酒店，公寓及裙楼商业，销售初期迅速提升市场认知，争取利润最大化Part4开发建议|各商业地块开发顺序建议开发顺序建议1-中小户型公寓-2--沿河大户公寓-3-酒店式公寓-4-商住公寓及商业裙楼-5-星级酒店-住宅式公寓是居住功能的补充商务公寓及裙楼商业是商业价值延伸的体现星级酒店及酒店式公寓是项目对外展示的标杆星级酒店功能：1、对外形象展示的窗口功能。2、品牌价值的延伸。3、丰富地块内产品类型的功能。公寓产品的特质：1、项目交通最便利的住宅类产品。2、体量大，多样化产品，拉升附加值。各产品在项目中的价值及功能Part4开发建议|各产品组合形式说明裙楼商业产品功能：1、项目配套的完善。2、开发渠道的多元化尝试。以星级酒店及精装修的酒店式公寓为标杆，以住宅式公寓为主体，商务式公寓为补充，配合裙楼商业，形成高端特色公寓产品组合酒店及酒店式式公寓裙楼配套商业商务式公寓住宅式公寓Part4开发建议|各产品组合形式说明建筑形式和风格的精品；物业类型和人群结构的多元配套服务档次的特色Part4开发建议|各产品组合形式说明•多元化·精品化·特色化Part4开发建议|各商业物业具体建议-中小户型公寓•为快速销售，回收资金，建议设置较多体量的市场接受度较高的住宅式公寓。•充分利用项目的交通优势，打造地铁上盖公寓产品。•作为园区内居住形态的补充，满足投资及过渡型居住的需求。中小户型公寓户型中小、总价低、居住兼顾投资型的公寓Part4开发建议|各商业物业具体建议-中小户型公寓类型设置原因产品形态面积段户型配比价格预期住宅式公寓迎合市场需求；消化容积率；作为整体住宅补充；清水公共空间标准装修50㎡-90㎡50㎡-60㎡：30%60㎡-70㎡：20%70㎡-80㎡：30%80㎡-90㎡：20%均价8500元/㎡Part4开发建议|各商业物业具体建议-中小户型公寓中小型公寓产品建议Part4开发建议|各商业物业具体建议-沿河大户型公寓沿河大户型公寓•将沿河稀缺资源价值最大化，设置大户型公寓产品。•立面设置及产品均打造区域市场高端产品标杆。•最大程度拉升项目价值，树立高端公寓典范。大户型为主导、满足高端客群居住需求的公寓产品Part4开发建议|各商业物业具体建议-沿河大户型公寓类型设置原因产品形态面积段户型配比价格预期住宅式公寓稀缺水景价值最大化；拉升项目整体价值；清水150㎡-300㎡150㎡-180㎡：15%180㎡-200㎡：25%200㎡-250㎡：35%250㎡-300㎡：25%均价15000元/㎡沿河大户型公寓产品建议Part4开发建议|各商业物业具体建议-沿河大户型公寓服务精品化对于公寓产品，可考虑提供组团单独高档物业服务，通过服务提升公寓价值。建筑技术精品化采用先进建筑技术，达到更高舒适度并体现生态节能的效果，技术体现主要在建筑材料、环保科技、新风系统等提高居住舒适度的方面。建筑风格精品化采用时尚抢眼化的外立面，创造与众不同的建筑风格效果，以此成为项目独特的价值点。Part4开发建议|各商业物业具体建议-沿河大户型公寓沿河大户型公寓产品建议Part4开发建议|各商业物业具体建议-酒店式公寓酒店式公寓•作为沿河高端公寓产品的形态补充。•兼顾高端投资客户需求。•引入高端物业服务标准，进一步树立高端品牌形象。中户型、面向高端客群投资及自用需求的服务型公寓产品提供酒店式服务、酒店式经营管理、精装修的高档精致建筑形态Part4开发建议|各商业物业具体建议-酒店式公寓类型设置原因产品形态面积段户型配比价格预期酒店式公寓价值拉升及产品补充；提升品牌价值感；豪华装修赠送家电70㎡-140㎡70㎡-80㎡：25%80㎡-90㎡：30%100㎡-110㎡：30%120以上：15%均价18000元/㎡酒店式公寓产品建议2、酒店式服务商务服务房间服务礼宾服务其他服务