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ShenyangConceptAdvertisingCo.,Ltd.豫珑城市场分析报告理念市场部2013年11月一、宏观市场二、案例分析三、业态规划目录：商业发展期特征表现：(1)城市商业发展已经步入购物中心阶段，每十万人拥有的购物中心数量在0.1个以上，一般介于0.1-0.4个之间。(2)城市餐饮业发展水平一般，每十万人拥有的连锁快餐店数量为0.3个以上，一般介于0.4-1.7个之间。(3)文化娱乐业发展水平一般，每十万人拥有的屏幕数量为0.7块以上，一般介于0.8-3.4块之间。(4)品牌丰富，奢侈品牌店铺数量多于高街品牌店铺数量，高品牌店铺数在2个以上，一般介于3-9个之间；奢侈品牌店铺数在5个以上，一般介于8-20个之间。沈阳2011年新增购物中心体量居全球第一，在建商业项目居全球第二。截止2012年10月份的数据，沈阳商业项目总体量约600万平方米，而未来已知大型商业项目超过100个。从市场供应的角度来看，沈阳目前整体供应量较大!沈阳商业发展分析沈阳市商业发展处于高速发展期商圈供应2012年沈阳商圈大型优质项目新增总量73.63万㎡，其中新增前五的分别是：中街商圈新增供应40.5万㎡，金廊商圈新增供应12.63万㎡，奥体商圈新增供应12万㎡，铁西商圈新增供应6.5万㎡，太原街商圈新增供应2万㎡。商圈名称2011年新增2012年新增2013-2015年预计新增中街商圈10.2540.589.93金廊商圈-12.63214.6奥体商圈-1214.43铁西商圈06.522.69太原街商圈0246.39北行商圈4.1600五爱商圈-011.11商圈库存2012年沈阳商圈大型优质项目新增总量5,172,600万㎡，其中新增前五的分别是：中街商圈新增供应1,597,800万㎡，金廊商圈新增供应1,163,100万㎡，太原街商圈新增供应1,000,400万㎡，五爱商圈新增供应822,300万㎡，奥体商圈新增供应589,000万㎡。商圈名称存量(万㎡)空置面积(万㎡)中街商圈1,597,8002.69金廊商圈1,163,10013.96太原街商圈1,000,4004.17五爱商圈822,3009.3奥体商圈589,00021.83铁西商圈585,9002.82北行商圈282,50021.83沈阳商业发展分析沈阳整体商业市场供需存在失衡，随着未来市场大量入市项目进驻，购物中心与专业市场将面临空前压力。沈阳的商业发展充分的体现了二线城市的发展特点，总体概括可分传统商业圈和新兴商业圈，而发展时间的间隔很长，特征也各不相同。西塔商圈北市商圈北站商圈铁百商圈五爱商圈三好街商圈南塔商圈中街商圈传统商圈——兴起时间：20多年至百年时间不等。目前沈阳城市商业以中街、太原街商圈为代表性的百年传统商圈；而北市商圈、北站商圈、铁百商圈为区域级核心商圈；西塔商圈为比较特色商圈；三好街、南塔、五爱商圈作为专业商圈辐射东三省。新兴商圈——兴起时间：近10年时间左右。金廊商圈是近10年新发展起来的商圈的代表商圈，为城市新兴商圈中的代表，而西塔商圈与奥体商圈兴起时间段晚些，其总体来说还处于发展阶段。金廊商圈太原街商圈奥体商圈传统商圈新兴商圈沈阳商业发展分析沈阳市商业历史可追溯至清太祖定都盛京之时，即1636年。而历经几百年沧桑，中街地区、太原街地区、北市地区三个具有百年历史的商业旺地，对于沈阳商业发展的影响至今犹存。中街：毗邻沈阳故宫，因其位于沈阳古城中央而得名，是东北地区最早的商业一条街。始建于1636年，360年弹指一挥间，中街之一虽然寸土寸金的商业宝地，但随着城市发展建设，已趋近饱和。太原街:始建于1906年至1915年间，曾名“春日町”。1919年开始，相继有日资企业“几久屋”（新世界百货二部）、满蒙毛织品商店（第一百货店）、大和旅馆（辽宁宾馆）等商店酒店开业，并逐渐形成了现存的放射状、棋盘形的商业街格局。传统商业圈沈阳商业发展分析太原街商圈指以太原街中华路一横一竖为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路围合成的区域，商圈总规划面积为3.41平方公里。中街商圈由中街步行街、沈阳路、正阳街等商业街构成。规划面积1.93平方公里，中街总长度为1.5公里。传统商业圈沈阳商业发展分析级别区域商业圈定位目标客群消费者认可度大型商业分布区级商业圈沈河区北站商圈目前，该商圈已形成一个以金融商务为主的中高端消费休闲区域，结合原有的一些专业市场，发展成为一个综合性商圈。沈阳的白领，中高收入人群、区域内的商务人士、企业老板、外企及大型国企高管、高级公务员等。消费者认可度较高，卓展购物中心、家乐福超市等早已家喻户晓，特别是卓展开放更提高该商圈的知名度。卓展购物中心、家乐福超市、华府天地等。铁西区铁百商圈以中偏低档、满足铁西居民日常消费为主的区域性商圈。以周边居民较多，中低端客户，大众消费群体为主。铁西区的消费者对本商圈的认可度较高，其它城区的消费者对本商圈的认可度较低。铁百、新玛特、国美电器、友谊商场、九路、苏宁电器等。级别区域商业圈定位目标客群消费者认可度大型商业分布专业商业圈沈河区五爱商圈五爱商圈主营服装、鞋帽、小百货、针织品、布料、箱包、家用电器、礼品、日用杂品、美容美发用品、小食品、床上用品等14大类，2万余个品种。目前已成为中国北方最大商品集散地、全中国第二大小商品批发市场。东北地区服装、布料、床上用品等批发客户、主要为中、低档消费人群。五爱商圈经过多年营业交易状况火爆，日客流量达30多万人次，年交易额150多亿元，是目前全国超大服装专业批发（兼零售）市场之一。消费者认可度极高。内衣袜子毛线城、床品布艺箱包鞋帽城、五爱服装城；五爱针纺城（即五爱西区）；五爱深港客货联运站（即五爱南区）。南塔商圈南塔商圈定位以鞋类为主的专业鞋类批发零售市场。辽宁省内以及东北其他各主要城市的商场为主。辐射东北鞋业经销商，吸引沈阳中端、中低端消费人群。南塔电子市场、东北日杂市场、金马鞋城、中国鞋城等。和平区三好街商圈三好街在2005年被评为“中国十大特色商业街”，现已经成为沈阳市对外开放、招商引资、建设旅游城市的最佳宣传亮点，IT产品商业氛围知名度仅次于北京中关村，位居国内第二。商圈零售的客户年龄以18岁~30岁青年为主，其中学生占有很大部分；批发的客户主要为市内及其他城市经销商。三好街商圈是IT产品的集散地，市民对此的认可度非常高，基本上提起电脑、数码产品、办公耗材等，立刻就能联想到“三好街”。赛博数码广场、东软电脑城、百脑汇、诚大数码广场等。沈阳商业发展分析1、商业网点众多，但商业质量不高据沈阳商业局统计，沈阳市目前现有商业网点约为12万个，其中5000平㎡以上的大型商业零售项目仅有94个，所占比例较小。并且沈阳市区拥有多达40条商业街，大部分商业形态都以商铺形式存在，整体商业档次较低，商业实力较弱。2、商业分布不合理，特色化不鲜明，客流审美疲劳严重5000平㎡以上的大型商业零售项目40%集中于太原街与中街商圈,且均无特色而言，融入东北乃至沈阳传统文化的商圈属于空白状态。传统商业圈小结：沈阳商业发展分析城市规划与结构对于商业布局影响——推动商业的多中心发展趋势根据沈阳市的总体发展战略规划，沈阳市将在原城市中心的基础上，重点规划和开发周边多个产业区，从而形成周边各有特色不同的多个中心区。这一发展奖引发沈阳市原有的结构变化，从中心向外延的扩展方式转变为城市中心和产业的多中心发展格局，从而将进一步推动城市商业布局从城市中心区向周边城市副中心及产业中心区过渡和转移！“一廊两带”“大浑南”的向南发展思路新兴商业圈沈阳商业发展分析金廊即为中央都市走廊，为城市发展中核心概念之一金廊大型商业崛起，将逐渐取代城市老旧商业，新鲜的商业模式是其竞争之本。万象城万象城新兴商业圈沈阳商业发展分析商圈类型特点代表项目全运片区起步型“新地块”土地属性为生地；各大商业巨头拿地（万达月星）等；现阶段人气较少；全运村的落址地。绿城全运村、茂业奥体片区生长型“商业潜力股”为新兴商圈，泛化、亿丰广场均已开业，商圈氛围已初具规模；万达广场、亿丰不夜城。万科泛会展片区生长型聚集较多在韩国打工人群；周边小区人口基数大（中海、远洋等）奥园时代广场、长白维华广场。优势城市商业布局从城市核心区域向城市副中心过渡。轨道交通的兴建将推出提地铁商业并加快城市的商业升级劣势城市外围，人流稀散，短期内无法形成浓郁商业氛围商业开发扎堆，品牌竞争竞争日益激烈历史文化特色商业匮乏，主力店带动散户策略为促进销售的主力手段，高端品牌的招商引进，为开发商打开销售局面小结：新兴商业圈沈阳商业发展分析品牌开发商突进商业战场，未来商业格局群雄逐鹿！至今——新兴商圈林立，品牌开发商博弈，与传统文化擦肩!现象：来沈阳旅游，去北陵、故宫、吃饺子等，说明拥有历史价值启示：有价值、无文化1990年-1995年1996年-2000年2001年-2005年2006年-2010年沈阳商业城1993五爱市场中兴商城1998东亚商城兴隆大家庭2001北站CBD万达广场2010“老北市”1921扩土兴建1921年，张作霖为开通地面、繁荣城市，旨在发展民族经济，与外国商埠地竞争，下令在皇寺地区“十间房”附近，开发北市场。随后，奉天衙门放地号饮食文化饮食文化包括茶文化、酒文化和食文化。沈阳东北地方风味不少，但都比较分散，没有形成集聚性效应。其民族饮食文化优势和辐射功能不突出戏曲文化戏曲文化。北市场在上个世纪二、三十年代，就是全东北戏院最集中的地方。重建后的北市场，戏曲文化几乎绝迹。商品文化每一个沈阳人都知道，外地人来沈不知道买什么东西带给家人，本地人离沈不知道带什么礼品送给朋友。老一辈的拿手货如红梅味精、红双喜高压锅，已退出历史舞台，那么，什么是我们沈阳的“南京板鸭”、“上海五香豆”“北京果脯”？沈阳的旅游商品文化积淀很深，就看我们怎么发挥。北市场—逐步退化消亡今天随着城市改造的日益深入，随着各开发公司的利益驱动，北市场在逐步退化，这是沈阳的遗憾。沈阳商圈发展表现沈阳商业发展分析核心观点百年形成传统商圈有着得天独厚的优势，然而新开发的商业均与传统文化擦肩而过十年营造新兴商圈专业商圈服务东北三省，却为如何吸引客流驻足而摩拳擦掌针对本案而言，面对沈阳文化商业处于空白阶段，本案独树一帜，填补沈阳历史文化商业空缺，未来潜力无限！宏观市场总结二、案例分析沈阳本土商业项目分析历史文化商业分析思考方式商业市场分为商铺以及购物广场，我们把商业市场分为两种竞争形式进行研究。对本案销售部分商业有借鉴作用值得参考，进行重点分析。开发商沈阳亿丰置业发展有限公司开盘时间/交付时间2012年9月/2014年8月项目规模总建筑面积约10万平米在售产品下沉式商业街推出／剩余约３２０套／约１５６套租售比例7：3折后均价２.７万元/㎡租金７-１２元／㎡／天面积段７０-１１０㎡购买人群以投资人群为主，占比85%，主要是市区私企老板运营模式５年合同，１-３年每年以总价款６％给客户返款，后两年返给客户10%款额。项目鸟瞰图下沉式商业街位置功能定位楼层业态类型下沉式商业街区地下1层美食、运动户外、电子产品苹果体验店、三星体验店、马家烧麦、刘一锅、美津火锅。地下2层美食、运动城、休闲娱乐帝豪斯健身、台湾士林夜市、酒吧一条街、室内高尔夫练习场。亿丰不夜城小结从业态角度来看，项目规划较为有特色的”士林夜市“等业态，引起市场好奇，受到市场的关注！从购买人群来看，投资客占比85%，项目前期居然之家的投资客转投这部分商铺的人群占一定比例，以市区私企老板为主，抚顺的投资客，政府公务员占一定比例但是不是主力客群。从销量来看，其项目销售状况较差，价格高于客户预期是决定性因素！从商铺运营周期来看，其开盘与开业时间相隔2年，客户投资周期较长，阻碍一定的销售！从销售模式来看，亿丰惯用的返租金销售模式，较为适用于周边商业氛围稀薄的商业区域，能给客户信心，后期利于统一管理！启示：规划的特色商业小吃，以特色餐饮业态吸引人流；返租金销售模式——给予客户优惠、信心，缩小销售周期亿丰不夜城开发商沈阳奥园新城置业有限公司开盘