住宅小区可行性研究报告

“景泰苑小区”开发建设项目可行性研究报告1目录第一章总论1.1项目建设背景1.2项目名称及项目建设单位1.3项目实施位置1.4项目建设规模及标准1.5项目建设编制原则、依据、范围1.6项目建设的可行性与必要性1.7简单结论第二章项目区域环境及廉租房建设2.1区域环境2.2经济住房的发展与建设2.3经济实用住房制度的特点第三章项目选址及建设条件3.1项目的选址及用地3.2项目建设条件及配套资源第四章工程建设方案4.1本项目用房建设标准及依据4.2本项目总体规划4.3建筑方案4.4砖混结构方案4.5框架结构方案4.6给、排水方案4.7电气方案4.8暖、通方案4.9景观设计第五章消防、安全、环境保护5.1编制依据5.2环境保护5.3环境保护措施5.4环境影响评述5.5污染防治措施5.6结论5.7节能5.9消防第七章建设进度“景泰苑小区”开发建设项目可行性研究报告27.1建设进度和计划安排第八章工程财务分析说明8.1编制说明8.2基本假设及指标选取第九章“景泰苑小区”开发建设项目工程建设投资情况9.1工程总投资第十章项目风险分析11.1主要风险因素识别11.2防范和降低风险措施11.3风险分析及对策第十一章结论“景泰苑小区”开发建设项目可行性研究报告3第一章总论1.1项目建设背景锡林浩特市位于内蒙古自治区锡林郭勒盟中部，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数、多民族聚居的边疆少数民族城市，全市总人口20.5万人，其中城市人口17.7万人。改革开放30多年来，全市各族人民坚持解放思想，从实际出发，创造性地贯彻落实党的方针政策，坚定不移地深化改革、扩大开放，加快推进以改善民生为重点的社会建设，全力构筑并不断完善劳动就业、社会保障、低收入群体住房和公共服务四大民生保障体系，全市经济社会跨入了科学发展新阶段，综合实力显著提升，经济结构优化升级，城乡面貌焕然一新，社会民生持续改善，已经进入了历史上发展速度最快、城乡面貌变化最大、群众得到实惠最多的时期。旧城区危旧房拆迁改造工程是锡林浩特市实施的四个层次的住房保障工程（包括旧城区危旧房拆迁改造、廉租住房、经济适用住房和牧民进城经济适用住房工程）之一，工程实施前，全市市政公共配套服务未能覆盖的平房面积占住宅总面积的60%以上，共有22000余户、近70000人居住在环境条件较差的平房区，大多为低收入和下岗失业困难群体。2007年，为改善中低收入群体居住条件，锡林浩特市将旧城区危旧房拆迁改造工程列为“为民办实事”之首，本着“政府扶持，让利于民”的原则，实施了由政府统一规划、统一监理、免费设计和提供公共设施，街道办事处和社区自我组织，招标确定建设“景泰苑小区”开发建设项目可行性研究报告4单位，居民全程参与、依法拆迁的旧城区危旧房拆迁改造工程。经过近三年的努力，截至目前，全市共拆除危旧房7003户，原地建设返迁楼46万平方米，1/3的平房户住上了配套设施完备的新楼房，平房居民户均资产增加8万元左右，带动人均财产性收入提高2个百分点，其中，解决了1500户、近5000名特困群体的住房困难问题，使广大群众切身感受到了惠民政策带来的好处。内蒙古自治区党委、政府和锡盟委、行署对锡林浩特市创造性地开展危旧房拆迁改造这一惠民工程给予了充分肯定。在危旧房拆迁改造过程中，为保证群众得到实实在在的实惠，锡林浩特市政府制定并实施了一系列政策措施。一是成立了旧城区平房改造指导组，出台了《关于加快实施旧城区平房拆迁改造工程的指导意见》、《旧城区平房改造指导组成员单位工作职责及工作流程》等文件，建立了政府扶持，拆迁人牵头，街道办事处、社区居委会和相关单位配合，居民全程参与的工作机制。二是采取了“两个必须”的办法，即每一改造区域工作组必须有15%以上的居民代表参加，居民代表全程参与拆改的监督工作；每一区域安置补偿方案必须经该区域80%以上居民签字认可方可实施，确保了拆迁工作依法依规，操作阳光透明。三是全部免除了地方政府有权决定的15项行政事业性收费，并协调减收了部分经营性收费，减免额度达到200元/平方米，切实做到了“让利于民”，调动了建设单位的积极性，确保危旧房拆迁改造工程顺利推进。四是根据绝大部分平房住户意向，新建回迁楼以小户型为主。拆迁改造工程总体把握“以产权调换为主、货币补偿为“景泰苑小区”开发建设项目可行性研究报告5辅”的原则，即主体房屋按照房屋所有权证确权的面积实行拆1平方米还1平方米政策，免交产权调换差价，完工即可入住；附属建筑，按照结构比例进行调换，砖混、砖木结构的每平方米调换0.4平方米返迁楼，土木结构的每平方米调换0.3平方米返迁楼；对被拆迁人要求增加调换面积的，在30平方米以内按照有关政策给予优惠。五是对特困户、低保户、小平米住房下岗职工、老弱病残群体给予政策倾斜，对于原平房面积不足置换最小户型拆迁楼的特困户、低保户，给予1套最小户型拆迁楼，且不收差价的特殊优惠。同时协调建设单位安排拆迁户中有劳动能力的人在小区物业管理部门就业，政府对特困户、低保户在水电暖等方面的费用予以补贴。危旧房拆迁改造工程让普通百姓“乐得新居”，不仅极大地改善了群众的居住条件，使群众得到更多实惠，同时也有力推动了城市建设的快速发展。但在推进过程中，也出现了个别不和谐之音，干扰和阻挠正常的改造工作。一是个别户无理取闹，漫天要价，为谋取政策之外的利益，采取各种不正当手段阻挠危旧房拆迁改造。二是个别户人情干扰，通过说情、伙同媒体给政府施压等方式，来谋取政策外利益。三是个别谋取政策外利益未能得逞者，利用报刊、网站等媒体，歪曲事实，制造反面舆论，给危旧房拆迁改造工作施压。针对个别人的不正当行为，平房改造指导组通过耐心细致的思想工作和规范的程序、透明的操作，依法依规推进改造工作。一是深入宣传，耐心地解释引导，赢得了绝大多数群众的理解和支持。二是严格按照政策规定和补偿安置方案办事，做到公平、公开、公正、透明，广泛接受群众“景泰苑小区”开发建设项目可行性研究报告6监督和社会监督，杜绝搞特殊。三是依法拆迁，对无理阻挠危旧房拆迁改造的极个别户，由拆迁当事人提出行政裁决申请，拆迁主管部门依法进行裁决，对裁决期限内未履行裁决的，拆迁主管部门依法向人民法院申请强制执行，避免了极个别人为了谋取不当利益，损害绝大多数群众的利益。在政府的大量支持下我锡盟兴建房地产开发有限责任公司积极响应，积极参加锡市的平房拆改活动，争得锡市楚古兰办事处锡市第七小学北的平房拆改项目，本项目开发的目的是提出一个清晰策略要点：充分利用项目规划建设，建设一个和谐舒适的经济适用房住宅小区。“景泰苑小区”建设项目是由锡盟兴建房地产开发有限责任公司在锡市楚古兰办事处开发的建设项目。本项目位于察哈尔大街南侧、第七小学北侧，项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置良好。项目总占地面积36788平方米，总建筑面积约为88000平方米，其中地上建筑面积85000平方米。本工程将建12栋住宅楼。目前，项目的各项准备工作都在有条不紊的开展。本项目整体建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征。受项目建设单位锡盟兴建房地产开发有限责任公司的委托，我公司承担了《“景泰苑小区”项目开发可行性研究报告》的编制工作。“景泰苑小区”开发建设项目可行性研究报告7在有关部门的大力协助下，经过仔细的调查研究和分析，于二00八年四月完成了可行性研究报告的编制工作。1.2项目名称及项目建设单位1.2.1项目名称：“景泰苑小区”1.2.2项目建设单位:锡盟兴建房地产开发有限责任公司成立于2001年8月，注册资金800万元。公司成立以来本着“质量第一，服务第一，追求卓越，求实创新”的原则开发建设了不少的项目，获得业主一致好评，现公司在册人员65人。其中高级工程师2人、中级工程师8人、会计师3人、经济师统计师4人、初级技术人员15人。企业连续多年被政府评为“优秀企业”。依靠优质服务和可靠的质量赢得了客户的高度信赖与大力支持，几年来的探索与实践公司已经形成了一整套完善的管理体系，对工程项目的开发有系统详细的分析方案，为公司更近一步的发展奠定的良好的基础。1.3项目实施位置“景泰苑小区”建设项目是由锡盟兴建房地产开发有限责任公司在锡市楚古兰办事处开发的建设项目。本项目位于察哈尔大街南侧、第七小学北侧，项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置良好。1.4项目建设规模及标准项目总占地面积36788平方米，总建筑面积约为88000平方米，“景泰苑小区”开发建设项目可行性研究报告8其中地上建筑面积85000平方米。本工程将建12栋住宅楼。目前，项目的各项准备工作都在有条不紊的开展。本项目整体建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征。1.5项目建设编制原则、依据、范围1.5.1可研编制原则1、在城市总体规划的指导下，结合城市发展统一规划和本项目的规划，充分结合本项目所在地的自然条件和实际情况，合理安排，分期实施，逐步完善；2、加快经济适用住房制度建设，完善住房供应体系。3、从实际出发，正确处理建设需求与建设投入的关系；4、结合当地实际，因地制宜，采用本地建筑材料，并积极采用新工艺、新技术、新材料、体现技术先进、经济合理、安全可靠的原则；5、处理好城市建设与环境保护的关系；1.5.2可研编制依据1、锡盟兴建房地产开发有限责任公司编制可行性研究报告的委托书2、《锡林浩特市总体规划纲要》3、“景泰苑小区项目”初步规划设计方案4、《锡林浩特城市道路路网规划》5、《城市居住区规划设计规范》“景泰苑小区”开发建设项目可行性研究报告96、《城市规划编制办法事实细则》（建规（1995）333号）7、《锡林浩特市平房拆改管理办法》8、锡盟兴建房地产开发有限责任公司提供的开发地块范围图及相关文件。9、建设部《房地产开发项目经济评价方法》2000年颁布10、《投资项目可行性研究指南》（2002年版）11、《内蒙古自治区预算定额》等相关资料1.5.3可研研究范围根据“景泰苑小区”建设项目初步方案设计，按照可研编制委托书及国家、地区、行业有关规定，本可研主要编制内容为本项目住宅及公用工程建设方案、环境保护、节能与安全、工程投资估算及资金筹措、经济效益评价、社会效益评价等。1.6项目建设的可行性与必要性关系着人民群众的切身利益，对于提高人民群众生活水平，体现社会公平，构建和谐首府具有十分重要的意义。事关全市改革发展稳定的大局。锡林浩特市各级政府、房产部门按照上级要求，紧紧围绕医疗、住房、取暖问题，取得了良好的社会效果。根据锡林浩特总体规划的要求，居住条件将得到进一步改善,因此，需要更多的建设符合百姓要求,同时具有一定实用设计理念的住房工程，本项目正是这样的项目。本项目将以其优越的地理位置和自然环境，成为锡林浩特经济适用住房建设的又一亮点。“景泰苑小区”开发建设项目可行性研究报告10本项目地处快速发展与建设的居住区域，人居条件十分优越，交通、购物、就医等人居生活条件便利，地理位置较好，市政配套设施比较完善，建设工期较短。综上所述，随着锡林浩特市经济的飞速发展，作为城市居住条件的改善和锡林浩特住房需求以及项目所在地的现行状况，本项目都应尽快的加以实施。“景泰苑小区”开发建设项目可行性研究报告11第二章项目区域环境2.1区域环境2.1.1地理位置与城市概况锡林浩特市是内蒙古自治区东北部，是我国北方沿边开放地区城市。它位于自治区东部的广阔的大草原，自然地理环境得天独厚。锡林浩特是毛纺、皮革、民族用品、矿物、羊肉食品等综合性城市。2.1.2地形地貌、气候特征锡林浩特市地势由西南向东北方向倾斜，东南部多低山丘陵，盆地错落，西北部地形平坦，一些低山丘陵和熔岩台地零星分布其间。东北部为乌珠穆沁盆地，河网密布，水源丰富。西南部为浑善达克沙地，由一系列垄岗沙带组成，多为固定和半固定沙丘。海拔在800—1200米之间。属中温带半干旱、干旱大陆性季风气候，寒冷、多风、干旱，年平均气温1—2℃，无霜期90－120天，年降水量从西北向东南为150—400毫米。属于典型的温带大陆性季风气候，冬季漫长寒冷，夏季短而炎热，春