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尚志市城市住房建设规划（2012-2015）ShangzhiCityHousingconstructionprogram哈尔滨方舟城市规划设计有限公司规划框架规划背景•“中国共产党第十八次全国代表大会”报告中提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理”的住房发展模式和“加快推进以改善民生为重点的社会建设”的重要任务。•2012年10月，黑龙江省住房和城乡建设厅下发《关于开展“十二五”住房发展规划编制工作的通知》积极运用相关政策，力求政府保障性民生工程得到有效落实。•在哈尔滨市实施“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略中，必将促进城镇化的加速发展，由此而引发中低收入家庭住房问题解决的缺位。基本概况由此，我们分析出现状城区核心区及周边棚户区存量较多；城中村用地与棚户区用地相互穿插，未来改造建设存在一定困难以及近几年保障性住房建设量较少。此外，土地供应及储备情况是：商住用地供应规模趋于稳定；保障性住房用地供应逐渐增加。住房建设反思•一、反思政策实施的空间区位。•二、反思保障性住房的供给目标问题。•三、反思保障性住房的供给规模比重问题。•四、反思住房供给之外的环境问题。•结论：任何城市居住问题都绝非单一政策或任务所能明显改观或解决的，它需要综合方方面面的周详考量，包括住房供给途径和目标人群、不同供给途径住房的区位分布和规模构成、城市住房供给的内外部环境等等若干方面。由此，应当据此提出系统化的应对政策，并且这些政策的制定还应当有着明确、一致的价值和目标导向，这也是加快推进以改善民生为重点的社会建设体现。上位及相关规划•《尚志市城市总体规划（2010-2030）》（报批稿）•规划至2015年，尚志市中心城区人口规模为15.90万人，城市建设用地规模为16.68km2，人均建设用地面积为105m2/人。规划居住用地安排主要满足两方民大需要，包括：旧区改造、新居住区建设。近期规划居住用地面积为673.78hm2，人均居住用地面积42.38m2。其中，旧区改造的重点区域主要位于西部城区和北部城区；新区开发居住区主要位于东浦新区的东浦大道两侧和临近石嘴山区域；经济技术开发区集中更新西部棚户区，同时建设多个农民征迁安置小区。•《尚志市国民经济与社会“十二五”发展规划》•以保障和改善民生为重点，加快社会各项事业发展。完善社会保障体系，住宅方面加快棚改房、泥草房改造等惠民利民工程建设，扩大普通商品住宅面积，积极发展房屋租赁市场。“十二五”期末，城市人均住房建筑面积达到30m2。规划范围及期限规划范围包括老城区、东浦新区及河东组团的部分建设用地，规划总面积为1668.62hm2。规划期限2012—2015年。发展目标指标分类指标名称说明单位指标总量和居住水平指标城镇新建住房总量万m2/万套176.85/1.30人均住房建筑面积m230城镇住房成套率%80住房保障指标保障性住房覆盖面%35保障性安居工程建设规模万m2/万套56.45/0.95住房公积金制度实施覆盖面%80质量和环境指标住宅工程质量验收优良率%95存量住宅节能改造比例%80新建住宅全装修比重%75新建住宅小区物业管理覆盖面%95关联资源配置指标新增城镇住宅用地供应量hm214.61保障性住房用地供应量hm250.98保障性住房、棚户区改造和中、小套型普通商品住房用地占住房建设用地供应总量比重%75保障性安居工程建设和中低收入家庭租金补贴的财政性资金投入万元852保障性住房及其配套工程建设的信贷资金投入亿元3住房供应体系与结构预期：预测规划住房供应结构按照27:48:25建设。住房需求量预测：新增住房需求根据尚志现有基础数据情况，规划采用多元线性回归法预测，规划期末，人均住房建筑面积为30m2；新增住房需求总量为176.85万m2。此外，新增常住人口住房需求量为120.40万m2，保障性住房需求量为56.45万m2。空间布局规划通过“一路分两区、一河展两区、一点落河东”的布局方式，将尚志市中心城区的居住用地规划为“四区、三轴”的空间结构。四区：即“老城区居住片区”、“经济开发区居住片区”、“东部拓展区居住片区”和“东浦新区居住片区”。三轴：即滨绥铁路发展轴、乌珠河发展轴、蚂蚁河发展轴。老城居住片区经济开发居住片区东浦新居住片区东部拓展居住片区居住用地规划本次规划居住用地面积为146.61hm2。其中经济适用住房用地面积为50.98hm2，占规划居住用地面积的34.77%。其中：经济适用住房用地面积为50.98hm2，占规划居住用地面积的34.77%；中、小套型普通商品住房用地面积为64.64hm2，占规划居住用地面积的44.09%；其他类型商品住房用地面积为30.99hm2，占规划居住用地面积的21.14%。保障性住房规划布局主要在经济适用住房和中、小型普通商品住房项目中配套建设，配建比例依据《尚志市在新建商品住房项目中配建一定比例廉租住房意见》，为新建经济适用住房和中、小型普通商品住房建设量的2%。规划期内，新增保障性住房9450套，其中廉租住房250套，经济适用住房9200套。新增廉租住房房源由两部分组成，一是廉租住房实物配租，共250套，该部分住房面积按国家50m2/套的标准计算，共1.25万m2；二是廉租住房住房补贴，平均每年900户左右。新增经济适用住房按照国家60m2/套的标准计算，共55.20万m2。保障对象根据哈尔滨市现行《哈尔滨市城市廉租住房保障办法》、《哈尔滨市经济适用住房管理办法》和尚志市现行相关政策规定，对尚志市保障性住房的保障对象进行认定。商品住房规划布局规划商品住房由中、小型普通商品住房和其他商品住房两部分组成。其中：中、小型普通商品住房主要分布在尚志中心城区核心区以外与城市外环路以内的区域，规划用地面积为64.64hm2，占规划居住用地面积的44.09%；其他类型商品住房主要分布在尚志中心城区核心区、城市主要道路两侧、重要公共设施周边（学校、医院等）以及沿河景观条件良好的区域，规划用地面积为30.99hm2，占规划居住用地面积的21.14%。棚户区及城中村改造规划•现状由于棚户区与城中村、城郊村用地混杂，无明确用地界线，目前城中村及城郊村改造规划均通过棚户区改造项目建设，因此本次尚志市城市住房建设规划棚户区改造规划的建设量包括城中村改造的建设量。•规划至2015年改造的城中村包括红旗村、城西村和红光村部分用地。名称用地面积（hm2）建筑面积（万m2）户数（户）老城居住片区56.8434.80465经济开发居住片区21.6013.25175东部拓展区居住片区35.6621.95300土地使用控制•开发强度：尚志城区中部住宅建设以多层、高层较高密度开发为主，沿乌珠河两侧和临近石嘴山区居住片区以低层低密度建设为主。•高度控制：规划在西大直街、尚志路等城市主要交通干道，布置少量高层外，其他地区应严格限制高度。•建筑退让线：城市主干道：10～15m；城市次干道：8～12m；城市支路：5～10m。以上为多层建筑退让红线，高层建筑在此基础上增加2～6m。•规划将规划范围内居住用地的控制指标进行指导性建议。住宅容积率建筑密度（%）建筑限高（m）绿地率（%）退让红线距离（m）停车泊（辆/100m2建筑面积）多层≤1.73020≥303～80.5小高层≤2.52836≥358～15高层≤3.52554≥358～15公共服务设施配套规划居住区公共服务设施包括：教育（包括托儿所、幼儿园）、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。规划年度时序建设规划内改造及新增居住用地面积146.61hm2，其中2012年规划居住用地面积13.90hm2，占改造及新增居住用地面积的9.48%；2013年规划居住用地面积41.72hm2，占改造及新增居住用地面积的28.46%；2014年规划居住用地面积43.66hm2，占改造及新增居住用地面积的29.78%；2015年规划居住用地面积47.33hm2，占改造及新增居住用地面积的32.28%。规划新增住房建设总量为180.70万m2，居住用地建设量呈逐年平缓递增的趋势进行具体实施建设。内容指标2012年2013年2014年2015年合计总量（万m2）建筑面积17.3051.5253.6058.28180.70用地面积13.9041.7243.6647.33146.61保障性住房廉租住房（万m2）建筑面积——0.420.450.441.31廉租住房补贴（户）补贴金额（万元）192210220230852经济适用住房（万m2）建筑面积——18.1517.0020.3455.49用地面积——16.6715.6218.6950.98商品住房中、小型普通商品住房（万m2）建筑面积17.3017.3022.3020.5077.40用地面积13.9014.6218.8117.3164.64其他类型商品住房（万m2）建筑面积——15.6513.8517.0046.50用地面积——10.4311.3411.3430.992012-2015年尚志市区年度供应计划重点建设项目政策保障措施及实施机制•政策保障措施•（1）严格执行并完善住房管理的相关规定•（2）强化住房建设的执行与监测机制•（3）引导和规范存量住房市场和租赁市场发展•（4）加强差别化住房金融税收政策的执行力度•（5）严格保障性住房分配管理体制•（6）优化住房和配套设施规划布局•（7）加大综合整治类城市更新力度•（8）构建住房发展评估指标体系•实施机制•（1）制定住房规划计划的科学编制与落实机制•（2）明确政府落实保障性住房建设和供应的责任机制•（3）实施严格高效的部门监督机制实•（4）构建透明开放的公共参与机制构建透明开放的公共参与机制本规划现已由尚志市人民政府批复，具有较强的权威性。自批复至今，尚志市加强了保障房建设规划与城市总体规划、产业规划、土地利用规划的衔接，确保同步实施、同步建设、同步使用。我们相信，尚志市住房在未来的几年里将实现保障性住房与周边区域功能相协调、与配套设施相衔接、与经济发展相一致的目标。•谢谢！