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国华公司河北大厦项目定位研究报告2001年12月目录1.总体市场状况分析_____________________________________________________11.1饭店市场概况____________________________________________________________11.1.1住宿人员状况_________________________________________________________31.1.2北京市饭店宾馆概况___________________________________________________61.2饭店供应与需求发展预测_________________________________________________181.2.1饭店供应发展预测____________________________________________________181.2.2饭店需求发展预测____________________________________________________181.3写字楼市场概况_________________________________________________________211.3.1市场供应情况________________________________________________________211.3.2写字楼市场需求状况__________________________________________________241.3.3加入WTO对写字楼市场的影响分析_____________________________________261.3.4相关政策对写字楼市场影响的分析______________________________________281.4写字楼市场供应与需求发展预测____________________________________________312.重点区域项目分析____________________________________________________322.1目标区域写字楼调查_____________________________________________________322.1.1区域写字楼基本状况__________________________________________________322.1.2区域写字楼经营状况__________________________________________________342.2目标区域饭店调查_______________________________________________________352.2.1区域饭店基本状况____________________________________________________352.2.2区域饭店经营状况____________________________________________________352.3目标区域酒店式公寓调查_________________________________________________362.4目标区域市场发展预测___________________________________________________373.目标市场分析__________________________________________________________383.1目标项目定位___________________________________________________________383.2目标项目写字楼、饭店、酒店式公寓面积配置________________________________423.2.1各类综合物业面积分配参考____________________________________________423.2.2周围饭店项目基本情况________________________________________________423.2.3目标项目写字楼、商业、饭店面积分布__________________________________443.3经营写字楼、饭店的风险及控制____________________________________________443.3.1经济因素对市场的影响________________________________________________443.3.2地域竞争的影响______________________________________________________453.3.3潜在供应量的风险____________________________________________________453.3.4定位风险____________________________________________________________453.3.5交通风险____________________________________________________________463.3.6经营风险____________________________________________________________464.经济效益分析__________________________________________________________474.1本报告经济测算原则_____________________________________________________474.2基础数据选取的依据_____________________________________________________474.3建设成本_______________________________________________________________484.4写字楼经营收益_________________________________________________________504.4.1写字楼出租经营情况预测______________________________________________504.2.2写字楼经济效益测算__________________________________________________515.结论____________________________________________________________________5611.总体市场状况分析1.1饭店市场概况北京作为世界著名的历史文化名城和东方古都、拥有1382万常住人口和300万流动人口。北京是中国的首都，是对中国和世界都有巨大影响力的城市。这里聚集了全国党、政、军首脑机关和全国性公司的总部、行业总会、金融机构总部。中共中央和国务院在北京制定国家发展的重大方针、政策，领导全国的现代化建设。北京的国际、国内公务与社会交往活动繁忙，每天产生和发布着大量的经济社会信息，从中反映出中国的发展方向。北京是中国区位优势最明显的城市，以北京为中心城市，包括辽东半岛、山东半岛、京津冀在内的环渤海经济圈，产业基础雄厚、资源丰富、人口密集，市场潜力巨大，是我国未来经济发展最活跃、最具发展潜力的区域之一。北京是全国的金融决策和宏观调控中心城市。中央银行和其它政策性银行、商业银行、商业保险等重大金融机构的总部都设在北京，涉及全国的货币金融政策在这里制定和发布。北京是中国科学、教育、文化最繁荣发达的城市。已经具有了学科门类齐全、研究领域广阔、有雄厚研究力量的自然科学、技术科学和社会科学体系，成为全国最大的科研基地和国内外科学技术信息的重要集散地。北京市民的文化教育程度在中国最高，每百人中就有14人受到高等教育，这些年来，北京大型文化设施建设步伐加快。随着中国改革开放的日益深入，北京不但是中国的政治文化中心、是中国最主要的旅游城市之一，也已成为当前及进入二十一世纪后外商投资的热点地区之一。北京是中国城市基础设施现代化水平最高的城市。北京城区通往周边地区的放射形交通干线四通八达，京津塘、京石、首都机场高速路的建成，形成了现代化交通体系的骨架。北京西客站是亚洲最大的现代化铁路客运中心，首都国际机场是我国最大的航空港，航线通住世界各地。北京已经成为中国与世界各国邮政、通讯的主要枢纽，市内电话装机容量已达462万门。北京是中国综合经济实力最强的城市之一。北京拥有基础雄厚、门类齐全、体系完整的第二产业、尤其是改革开放的近二十年来，第二产业保持了较高的增2长速度，当前北京市以调整工业结构和布局为重点，积极发展高新技术产业和轻型、低能耗、无污染的新型工业。北京的农业技术水平全国领先。北京第三产业的发展速度大大超过其它产业，成为北京经济发展中的主导产业。北京市重要地位、特点及发展前景都决定了北京市作为中国最重要交流中心的作用，旅游、会议、商务、访问等等，都决定了对宾馆饭店的巨大需求。目前，全市有外商投资企业近1.3万家，合同外资金额218.86亿美元，其中跨国公司和国际知名公司有316家已在北京投资了418个项目，全球最大的500家企业中，在北京有投资项自的就达146家，金融机构和组织在京的代表处达215家，银行类115家，保险类80家，其它30家，外资银行在京设立分行14家。投资来源地涉及到香港、美国、日本、台湾、欧盟各国等100多个国家和地区。大量的外商投资企业带动了商务旅行、商务会议增加，增加了宾馆饭店，尤其涉外宾馆饭店的需求量。北京是世界闻名的旅游胜地和著名的文化古城，文物古迹、风景名胜数不胜数，故宫、长城已经成为中国的象征。北京的民俗文化丰富多彩，国子监古文化街、白云观庙会等是民俗活动的重要地区。北京作为国内最重要旅游城市之一，长城与故宫已经成为中华民族的象征，长期以来北京一直吸引着广大的国内游客，同时也吸引了众多国际游客。近年来，在国内扩大内需的宏观调控政策下，节假日时间也越来越长，同时带薪休假制度也将逐步提到日程上来，这对国内旅游业将形成重大促进。尤其随着经济发展人民收入水平不断提高，旅游经济也将成为国民经济的重要支柱性产业。旅游业对宾馆饭店也提出了巨大需求。北京是中国最主要的国际交往中心，正在按照国际化大城市的客观要求，拓宽对外交往的渠道，已同76个国家的96个首都和大城市建立了友好联系，与19个国家的22个城市建立了友好城市关系。另外，全国各省、重要城市以及大公司等纷纷在北京市设立办事机构，来往人员频繁。各种外事、地方、企业的交往，对北京市的宾馆饭店也提出了巨大需求。另外，我国会议、展览经济不断发展，也为北京宾馆饭店的功能、设施、服务提出了新的要求。31.1.1住宿人员状况1.1.1.1国外住宿人员根据国家统计局、国家旅游局的抽样调查，2000年来本市在饭店住宿的1861名国外旅游者中，按目的分类如下：目的人数比例（％）游览、观光、度假77942.0探亲、访友32417.4商务47825.7会议744.0健康、疗养945.0宗教朝拜100.5文化、体育、技术交流623.3其他402.1合计1861100目的分类表示见下图：42.017.425.74.02.13.30.55.0游览、观光、度假探亲、访友商务会议健康、疗养宗教朝拜文化、体育、技术交流其他图1.1.1国外住宿人员目的分类4以上调查人员按职业分类如下：职业组成人数比例（％）政府工作人员955.1专业技术人员30716.5职员30916.6技工/工人19410.4商务人员40.2服务/推销员1377.4退休人员633.4合计5.116.516.62.80.27.43.410.410.33.3