楼房限购令

楼房限购令限购令概念“限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。颁布背景限购令的出台频繁具有一定的背景：一是诸多行政化的调控手段疲软乏力，譬如打击囤地、整治捂盘惜售等，多以温柔“约谈”、“警告”开始，以房价的不买账收场;二是市场化的宏观调控政策迟滞不出，譬如传说中的空心砖机税等，基本上靠媒体“知情人士”捕风捉影，公众渐失信心;三是房价回暖已成不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的话语份额。具体实施第一、取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。第二、取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。第三、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。各地实施1、2010年9月30日晚上，深圳紧急出台“限购令”，规定从2010年10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：其中深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭），限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。2、2010年10月1日，厦门市国土房产、金融管理、税务等7个部门联合下发了有关促进房地产业持续健康发展的意见，并决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。3、2010年10月7日晚间，继深圳、厦门之后，上海也出台“限购令”，具体为：“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。”4、2010年10月9日，宁波市出台楼市调控细则，亦规定每户居民在本市只能新购一套住房。5、2010年10月10日，福州市新出台的房价调控补充细则规定，从即日起至2010年12月31日，本市行政区域内户籍居民同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市五城区新购买一套商品住房。细则还规定，暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有一套以上（含一套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市五城区继续购买商品住房。6、2010年10月11日，杭州市研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房（含二手存量住房）；停止执行购房补贴政策等相关收费，并提出落实差别化信贷政策。多地初现退房潮产生影响广州现投资客要求退房主因为贷款及观望因素住建部提示：违反限购令办不了房产证业内人士质疑“限购令”效果潘石屹叫板“限购令”称有后遗症多地初现退房潮由于政策的出炉时间与消费者下定金的时间存在“时间差”，深圳、北京、广州等城市的部分楼盘已经在十一之后，大量在9月认购的客户，银行贷款的审批将变得异常严格。北京联达四方房产经纪公司总经理杨少锋透露，据其近期从一线市场了解到的信息，在9月签约客户中，不能达到银行贷款条件或者首付需要提高的客户，至少占同期成交量的1／3，加上二次调控出台后还有些客户抱着侥幸心理抢关突围，“近期绝大部分在售项目将面临史上最大规模的退房潮”。广州现投资客要求退房主因为贷款及观望因素记者查询阳光家缘发现，近一周已有山水庭院、城启天鹅湖、德雅轩等6个楼盘出现7宗退房，其中山水庭苑成交了6套单位，就有两次退房记录。国庆前刚买房的买家，离正式签约还有时间，现在处于与开发商协商阶段，未成功退房。住建部提示：违反限购令办不了房产证限购令出台后，由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理合同备案或房地产登记，引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。对此问题，住房城乡建设部发布风险提示，郑重提醒房地产交易各方参与人应当详细了解房地产调控政策，重点是本地区限购住房套数的相关规定，防止因对政策的不了解而产生经济和法律风险。同时，房地产销售机构要加大对限购措施等调控政策的告知力度。房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营门店显著位置标示限购措施的主要内容，并加强对员工的管理和培训。房屋销售人员、经纪人员应按照诚实信用原则，如实准确告知每一位购房者相关政策并作出必要的风险提示，避免造成不必要的退房纠纷。业内人士质疑“限购令”效果聂梅生认为，限购是调控政策的一柄“双刃剑”，只能作为暂时性的过渡政策。“需求并没有消失，限购就像闸门一样暂时拦住了洪水，但水位会越来越高，特别是在流动性充裕、CPI上涨的局面下。”聂梅生表示，限购必须辅以必要的配套举措，比如切实加大供应、进行长期制度变革，才能真正取得成效，否则只能成为市场的巨大隐患。潘石屹叫板“限购令”称有后遗症“最近几年时间，我认为有一些城市房价上涨得太快，最关键的原因是供求关系，土地没有供应上去，市场上钱比较多，所以房价起来了。”潘石屹表示，“如果是在这样的情况下，用限购的政策，一个家庭只能购一套房子，或者是一个家庭只能购买一套新的房子，这些政策实际上就是遗留问题会非常大，就把市场价格调节资源配置的作用破坏了，所以还是要回到长期政策解决长期问题。”影响2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节楼市跌入“冰点”。新一轮调控高压下，多方期盼楼市会出现“合理调整”。“春节交易骤降，只是楼市降温的开始。”有关人士表示，随着紧缩政策陆续执行到位，调控“战果”有望扩大，2011年房价将得到一定遏制。但在调控中如何防止伤及“合理需求”，成为另一个需要迫切解决的问题。1.楼市调控重压之下“走低”2.2011年楼市调控将进一步升级，离预期目标尚有距离，提出限购城市预计翻番3.部分合理住房需求受影响，买房门槛明显提高，房租价格大幅上涨限购令的利限购打击了投资/投机性购房，让住房回归消费品属性有利于房价保持稳当前，中国面临的最大威胁之一，就是楼市投机炒作盛行，已严重威胁到了国家的金融安全。住房限购是对资本进入楼市的一种管制，这是有利于国家金融安全的。为确保国家金融安全，在全球量化宽松背景下，针对楼市投机炒作的任何严厉措施，最严厉应该也并不为过，这其中当然应包括住房限购。限购令的弊端首先，值得进一步确认的是，在实施住房限购的城市，楼市泡沫是否存在？如果存在泡沫，而且泡沫行将破灭，那么，限购是不是对欲进入楼市的投资/投机性资金的一种保护？如果不存在泡沫，房价还将继续上涨，那么，限购是不是对允许购房者的一种福利安排，此时商品住房是不是也成了一种变相的福利性住房？其次，值得进一步探讨的是，针对楼市疯狂的投机行为，限购是不是一种最好的政策选择？通过政策绩效评估，能否证明住房限购相较于既有理论基础又有实践经验的“托宾税”，对住房的消费需求和投资/投机需求具有更大的识别能力，同时对社会福利带来的损失也更小？最后，值得进一步研判的是，限购能在多大程度上帮助解决住房难题？中外实践早已证明，中低收入群体住房问题，不可能通过市场来加以解决，通过限购打压房价，即便房价下跌30%，中低收入群体能买得起住房吗？对政府的建议其实就是要践行房改的初衷：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房；其他收入家庭购买或租赁市场价商品房。”土地财政现已积重难返，在短期内很难彻底扭转。而在中国基尼系数高达0.5，M2与GDP之比接近200%的现实背景下，土地财政这个变相的税收制度安排，也算得上是现实困境中通过高房价来吸纳流动性，进而部分解决收入分配差距过大的一种方法。在保障房建设中，除经济适用房，政府可保本微利之外，廉租房等政府铁定是要赔本贴钱的，而地方财政收入的最大来源，主要就来自房地产。在土地财政没有找到更好的替代品之前，对商品住房实行限购，这对保障房建设来说，是不是一种变相的自废武功？