固安养老城项目概念规划方案

12目录序号内容页码序号内容页码1框架320第三部分规划概念方案272第一部分项目本体研究421项目设计理念283地理位置522项目概念规划总平面图384城市区位623项目功能分析395区划及人口724项目景观分析406周边环境825园林及景观节点示意427规划发展926项目道路分析488项目本体认知1027第四部分产品概念演示499SWOT分析1128规划概念5010项目操作目标1329国际养老服务示范区5111项目规划设计指标及投资估算1430国际康体养生示范区5212第二部分项目开发目标1631五星级度假及疗养酒店5313固安发展1732老年健康产业、购物基地5414国家政策1833老龄产业职业教育基地5515国外案例1934绿色生态乐龄社区5616国内案例2135高端养生休闲样板基地5717综述2236爱心护理工程示范基地5818项目立地条件2337原生态主题公园6019项目定位24项目本体研究项目开发目标规划概念方案框架产品概念演示4第一部分项目本体研究本体认知开发理解SWOT分析规划设计指标及投资估算5迎宾大道大广高速规划路地理位置项目位于河北省廊坊市固安县固安镇南石匣村村南，大广高速东侧，迎宾大道以西。大广高速固安养老城，占地约500亩。高速出口辅路预留已经开通已经开通至北京紧邻高速出口的城市拓展新区，崭新的未来中心6城市区位固安地理位置优越，与北京大兴区仅有永定河相隔，古有“天子脚下”之称，今有“京南明珠”美誉。固安距北京天安门50公里，与北京市大兴区仅一路之隔，是北京零距离县之一。固安北距北京南三环39公里，驱车仅需25分钟，到首都机场只要40分钟，到天津新港只有1小时左右。接驳北京天津的优越位置，京津产业带的明珠7固安县隶属于河北省廊坊市，东与永清县相连，西与涿洲市、高碑店市相邻，南与霸州市、雄县接壤，北隔永定河与北京市大兴县相望。现辖5镇(固安镇、牛驼镇、柳泉镇、马庄镇、宫村镇）5个乡3个工委，421个自然村。固安县总面积697平方千米。总人口41万人，其中城镇人口5万余人，占总人口的12%。区划及人口当地人口基数小，未来承接京津人口分流固安8周边环境项目周边目前基本无景观环境支持,伴随周边中高端综合性居住项目的建成，景观视线将有所改善。地块周边以平原地貌为主，无天然景观借势。无生活配套，需要平地起景、配套自建。9规划发展固安的未来，将是多重利好下的价值快速增长区域。大北京区域最有升值潜力和投资价值的魅力城市。北京城市发展新方向城市级别规划利好，与房山大兴区域共享；交通体力建立完善；城市级别综合体配套规划；北京第二机场建设城市群级别规划利好，大兴、广阳、永清共享，突破南部区相隔；强势带动京冀两地区区域发展；带动高科技产业、物流经济发展，形成临空高端产业经济区；业态提升临空市镇临空新城级别规划利好。区域独享，突破临空新城各是真贱空间阻隔机场建设中发展利好明显；现代化国际化市镇级别配套建设中；高端产业人口进驻推动区域生活需求不断升级；10项目本体认知紧邻高速出口的城市拓展新区，崭新的未来中心接驳北京天津的优越位置，京津产业带的明珠当地人口基数小，未来承接京津人口分流固安的未来，将是多重利好下的价值快速增长区域。大北京区域最有升值潜力和投资价值的魅力城市。地块周边以平原地貌为主，无天然景观借势。无生活配套，需要平地起景、配套自建。地理位置城市区位区划人口地块环境规划发展关键字：新区、未来关键字：大北京1小时生活圈，魅力新城关键字：承接京津大都市人口分流关键字：升值潜力/投资价值关键字：景观、配套需自建大北京生活圈未来新城中心项目地块是大北京生活圈未来新城中心的最具升值潜力地块。适合开发面向京津冀人群的养老养生及度假类产品，适宜发展养老产业。11SWOT分析项目操作难点是：项目最大难点是无自然景观借势、无商业配套需自建。SWOT分析–项目总体量大（500余亩）–大北京七环规划支撑–区域发展升温/京津外溢人群–未来临空经济圈拉动–开发周期较长VS资金成本–处于开发前期VS形象不足–景观资源缺乏VS品质缺口–商业配套缺乏VS生活成本–副中心的带动–城市化进程快–产业依托调整–市场不断成熟–竞争片区分流–区域大盘威胁–政策不确定性优势劣势机会威胁江南集团有能力通过企业造城和景观配套自建，带给固安亮丽的城市风景和未来商业中心氛围。12江南集团的运营SWOT分析–借势固安区域开发升温效应–抢占未来首都第二机场临空经济圈带动升值作用–挖掘“京津高端大都市外溢客群”和“固安高端客群”有效需求–全国性招商视野规划–产品差异化；–更高附加值；–企业造城策略。SO发挥优势，抢占机会OW利用机会，克服劣势ST发挥优势，转化威胁WT减小劣势，避免威胁–稳健滚动开发–描绘美好前景–创造特色优势–把握商业先机江南集团的成熟开发模式及理念江南集团对北京高端市场深刻理解江南集团已开发项目高端客户资源江南集团的雄厚资本市场支持江南集团的运营作为催化剂将为城市起到了示范作用,催化城市新模式的生成,在自身得到提升的同时也为城市带来价值的提升,形成双赢。江南集团模式——文化+商业+高端物业+产业园。共同经营城市，运营城市，打造城市品牌，发展城乡国际化，建设魅力城市！13项目操作目标打造城市新名片，引领城市生活，建设城市产业新亮点打造固安新的城市中心打造固安新的商业核心打造固安新的公园环境一座新城。一个商业中心。一座公园。打造固安新的支柱产业一项产业。14项目规划设计指标及投资估算项目规模（数值）单位占地面积333500㎡建筑面积580000㎡其中：高端养生休闲基地100000㎡爱心护理工程示范基地80000㎡绿色乐龄社区基地200000㎡老年产业职业教育基地50000㎡老年健康产业购物基地50000㎡原生态主题公园示范区50000㎡五星度假及养老基地50000㎡容积率1.74----项目规划设计指标项目总占地面积约333500平方米，建筑面积约580000平方米,容积率为1.74。15项目规划设计指标及投资估算项目投资估算序号项目名称总额（亿元）1土地费用42前期各项费用63基础设施建设费用84建筑工程综合费用305建设单位管理费36其他费用（后期费用）47不可预见费1合计56项目总投资预计56亿元，将辐射和带动区域产业发展，促进地方经济增长，同时解决当地大批劳动力就业，包括建筑、绿化、教育、看护、种植、商业、服务等各类人员，发展经济的同时，更解决了社会问题。16第二部分项目开发目标项目定位国家政策立地条件案例研究固安发展17根据中央指示精神，为深入贯彻落实科学发展观，加快转变方式，调整优化经济结构，在服务首都中对接北京，加快环首都经济圈产业发展，培育新的经济增长点。总体设想是，在紧邻北京，交通便利，基础较好，潜力较大的县（市、区）打造环首都经济圈，而固安县正好位于这个范围之内。固安发展固安城市处于首都经济圈规划之内，项目开发符合国家“环首都经济圈”产业政策和支持。18我国政府已开始高度重视养老问题，党的十七大报告提出加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》。《意见》提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。国家政策中国步入老龄化社会以来，政府开始高度重视养老问题，老有所养是改善民生的重要内容。19寻找老年人的乌托邦美国菲尼克斯——凤凰城中的SunCityCenter太阳城始建于1961年，是美国、也是世界上著名的退休养老社区。城中的居民为55岁以上的老年人，18岁以下陪同人士一年中居住时间不超30天。太阳城的设施配备、休闲运动场所、医疗保健设施、设有各类适合老年人爱好的“艺术吧”等设施齐全。形成了完整的产业链。国外案例美国“太阳城”老年社区20太阳城的建筑主要是以独栋住房和花园洋房为主，包括：别墅，多层和复合型公寓，特殊居住中心，老年救助中心，老龄照料社区等。国外案例美国“太阳城”老年社区21北京“东方太阳城”老年社区国内最成功的老年社区之一；定位——“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”。区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；物业类型：别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓等；区域概况：项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强；国内案例22综述观点一：养老及养生类产业市场机会巨大。观点二：养老及养生产业项目缺乏优秀作品。养老社区及养老健康产业孕育着巨大的市场机会，同时通过企业的成功运作可有效解决国家高度关注的养老问题。目前市场上养老及养生类项目非常多，从养老公寓、长短租式产权养老酒店、养老度假式复合型社区，产品类型多样。但真正规模化、品质化的精品项目很少。观点三：北京南城缺乏知名度高的养老养生项目。从目前北京大区域市场来看，在北京北部比如昌平、怀柔、顺义等近市区均不乏像样的养老以及养生物业项目，比如昌平区的温都水城、顺义区的东方太阳城这两个项目知名度较高，产品丰富，塑造了优秀的养老养生理念；北京南城因为景观资源较少，发展步伐刚刚启动，养老养生类项目普遍存在景观资源和配套资源的有效支撑，只是南城此类项目较少。但同时对于成熟开发企业而言，在地价相对低廉的南城打造一个高端养老养生复合型性项目恰恰是一个很好的机会。23项目立地条件固安养老城国家养老政策支持提升城市形象及品位对接第二首都机场经济拉动缩小城乡差距造福民生北京大七环首都经济圈规划带动当地经济发展提供当地就业机会推动城市化大进程24本项目的建设开发将是一个惠民工程，并将为固安当地吸引预计约56亿元的投资，增加利税约10亿元，解决大批劳动力就业，增加人民收入，形成新的支柱产业。整个项目的建设，不仅能够改善农民的生活环境，提高农民的生活质量，对于统筹城乡协调发展，全面加快社会主义新农村建设具有重要的战略意义。我项目从实际出发，坚持科学发展，以人为本的原则，稳步推进固安镇南石匣村地区的经济建设。本项目在增强地方经济实力的同时，有利于解决当地老百姓的就业问题，增加农民的收入。在未来的建设中，还会建设生态采摘基地，促进旅游，提高就业率。项目立地条件25项目定位一、五星级度假及疗养酒店二、老年健康产业购物基地三、老龄产业职业教育基地四、爱心护理工程示范基地五、绿色乐龄社区样板基地六、高端养生休闲样板基地以养生和养老为主题的，涵盖五星级度假疗养酒店、大型商业、生活配套区为主的复合型养老度假产业项目七、原生态主题公园示范区26本项目的市场定位将立足于探索北京与周边县区的城市功能关系，成为“北京—天津—固安综合功能价值核心板块”这一关系链上的标志性城市亮点。本项目立足优越的地理位置，同具有战略资源的品牌整合先进理念，进行可持续性开发，梳理项目区位价值与城市发展的关系，挖掘项目规划设计与人文属性的关系，力争能够完美体现城市综合功能的高尚品质。项目包含五星级酒店、大型养老购物中心、养老公寓区、养生度假区、养老医疗康复保健公共配套区、养老休闲娱乐会所及生活馆区，养老出租型酒店式公寓区等产品类型。着力落实中央“环首都经济圈”精神，加强与首都地区的发展空间、产业功能、资源要素、基础设施的建设，力图把本项目打造成环首