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物业管理方案计划书一、概述项目位于广州市华南快速干线沙溪入口，是临近广州市区仅存的几个适合经营大型批发、物流集散的地块，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此物业管理水准将更显重要。二、目标贯彻批发市场初始开发构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将批发市场管理成现代化管理模式，让业主在批发市场里感受到井型有序。并使物业功能发挥最大，力促批发市场内物业保值增值，树立我批发市场的品牌形象。三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号岗位人数主要职责1总监1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部经理1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4安监经理1具体管理、调度、安排安检人员工作事宜等。5安监人员门卫、巡更、停车管理、物业内公共秩序，（按场地大小每100㎡/1人×3班＝）具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保安人员8清洁人员2公共区域卫生保洁六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收，从物业管理角度向批发市场领导提出建议。b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报领导，请求给予协助解决。l接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报领导，请求给予协助解决。l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，物业管理处查明原因后，及时上报领导，请求尽快解决。l抄水、电、气表的底数，记录备案。l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，并向领导请示，以期尽快对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l接管验收符合要求后，物业管理处签发接管文件。l当物业管理处签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。七、入伙1、准备工作l治安方面：批发市场四周安装防护栏；并增强安监人员巡逻；l车辆管理：增设区间道路标志；封闭批发市场由多个出入口到三进二出；增设三个上落货区；重新规划停车位置，去除不合理车位。l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l通道灯：是实际情况需要，增减通道灯，方便车辆、卸货人员夜间工作，亦方便安监人员在夜间管理批发市场l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；l召开批发市场商户集体会议，制定商户管理守则流程；l制定批发市场商户管理流程后，印刷表格发给各商户；2、协调工作l与供电局、自来水公司、当地派出所和街道等单位搞好联系工作，保证商户进驻后的水、电等的一应方便。l代商户与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便进驻商户。3、商户办理进驻手续程序已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同或租约合同确认商户身份缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章商户签署遵守物业管理协议向进驻商户办理手续八、物业装修与管理商户在进驻后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，商户在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写商户装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。商户在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。商户在装修前向物业管理处申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，商户、施工队及物业管理处三方应在申请书上签字盖章。九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。十、日常管理（一）房屋管理运作一览表工作内容：核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修。无违章装修及时听取商户意见。对批发市场内的道路24小时管制，疏导车辆交通，尽量避免堵塞现象出现办公室工作程序8：00~8：30向总值班了解和处理商户保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案（二）房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯频度8H内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内容定岗检查流动检查学习与训练消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练频度24H每周一遍24H，每20分钟一遍24H5分钟内到达现场每周一次，每次1H标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练（四）安全护卫、停车管理（五）保洁管理工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂频度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下程序5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁五、经营预测A经营收入：元（每月，以下省略）经营收入包含项目:l物业管理费：元应收元预计收入元（收缴率90%）l维修服务费：元l其他收入：元共计收入：万元B支出：万元l人员工资福利共：元（安监人员平均每人3600元/月‖办公室人员平均每人元/月‖l办公费用：2.5万元（办公、杂物开支、绿化、保洁、消杀等）l维修保养费用：1.5万元l税金：万元l不可预见费用：万元C润亏：万元D物业接管期间前期投入：万元（【办公设施购置费：电脑×6台；打印机1台；复印机1台；办公桌椅12套以上；办公文具等】、【通讯器材：对讲机×20台；后备电池×40块】、【员工服装配置费{每人}：春装×2；秋装×2；冬装外套；军鞋/靴；帽；武装皮带】、【安全护卫用品：DV摄像×2；伸缩警棍；安全头盔；盾牌；灭火筒】、【规划设施：员工宿舍；】）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M2（1）员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120012002经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元（3）绿化管理费：绿化率45%1.04万M2*1元/年*M2=1.04万元（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元*25%=1.38万元（7）固定资产折旧费：按10%计算即1万元（8）税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元（9）保险费：暂不投保（10）合理利润：按营收8%计算1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格。