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Page1尊敬的“百盈花园”公司领导：非常感谢长期来贵司给予我司的支持，2010年，在双方共同努力之下，百盈花园取得了良好的销售业绩。据贵司明年发展需求，2011年在我项目将推出近12万㎡商品房，就此情况下，广宁县市场是否能承载如此多的货量？对此，我司基于对本年度及之前广宁县楼市的总结，通过我司专业营销策划团队实地考察、调查，客观地推算出明年整个广宁县城可售项目总建筑面积，并在此基础上，结合项目实际情况，初步提出2011年本项目营销策略，也为明年近12万㎡货量销售推进提出了相关建议。Page2发现竞争寻找对策避开竞争Page3第一篇第二篇第三篇第四篇广宁县楼市现状分析广宁县2011年楼市预测竞争及市场承载预测2011年项目营销建议Page4第一篇:广宁县楼市现状总结分析Page5第一篇：楼市现状总结分析目前政策对市场影响1、外地户籍购买入户限制条件多；2、相对首付提高，提高置业门槛；3、部分城市政策性限购，多次置业难度加大；4、银行贷款受到限制，外地置业难度加大；5、县城发展加速，置业门槛低，投资潜力凸显；6、大城市受政策不利因素影响，投资者热度减低。对于以刚性居住需求、以本地消费者购买为主，原本房价不高的县城，政策不利因素影响较小；投资价值凸显，大城市投资者开始将目光转向小城市。Page6第一篇：楼市现状总结分析目前政策对市场影响——在限制第三套房贷、流动性充裕以及通货膨胀预期的大背景下，潜在购房需求依然较为旺盛，影响中国房地产市场的长期根本因素并未发生改变。前述种种因素均令外务工并有打算当地置业的望房兴叹，直接导致更多的外出务工人员转而回流家乡置业的念头，而家乡当地的房地产价格、社区氛围、等条件与其就业城市相差不远的情况下，更坚定了其在家乡置业的信心。Page7第一篇：楼市现状总结分析目前政策对市场影响外地务工回乡购房投资者焦距小县城加大县城商品房需求！Page8第一篇：楼市现状总结分析近年楼市供需分析07年-10年广宁住宅市场对比051015500100015002000250030003500供应量（万㎡）9.29.559.37销售量（万㎡）6.85.2211.139.9房价（元/㎡）22272453292207年08年09年10年（1-1-10月全县商品住宅供应7万㎡，销售9.9万㎡，销售均价为2922元/㎡；从2008年到目前，全县商品房成交均价以14.5%的增长率快速上升；近四年内全县总供应量约为35万㎡，总消化量约33万㎡，供过于求。Page9金碧花园城东清华园百盈花园御景园五一豪庭鸣翠花园大盘区第一篇：楼市现状总结分析供应区域分布分析Page10占地面积1.5万平方米建筑面积3.5万㎡，总户数322套单位面积区间洋房：90-125㎡目前销售B区2010年五一开盘，目前销售了三分二左右当前均价2900元/㎡金碧花园第一篇：楼市现状总结分析主要在售楼盘个案分析目前总货量22400㎡，预计春节前后推出，预计售价为3000元/㎡A区剩余货量约7500㎡，约64套，108-127㎡B区未售货量14900㎡（84-128㎡，二房、三房），一梯两户、一梯三户当前均价2900元/㎡A区B区Page11建筑类型现售多层洋房占地面积28万㎡建筑面积108万㎡单位面积区间洋房：83-135㎡别墅：约210㎡目前销售一期推出15栋多层洋房和35栋联排别墅，目前剩余20多套洋房，别墅已售罄当前均价洋房报价2900-3100元/㎡第一篇：楼市现状总结分析主要在售楼盘个案分析御景国际Page12物业地址南街五一路开发商广宁太和实业有限公司占地面积3000㎡建筑面积20000多㎡容积率6.7单位面积区间洋房：67-176㎡目前销售目前剩余20多套当前均价毛坯：2380元/㎡装修：2880元/㎡第一篇：楼市现状总结分析主要在售楼盘个案分析五一豪庭Page13第一篇：楼市现状总结分析主要在售楼盘个案分析恒基御景园规划总货量约180套别墅，目前以建设好约40套，已售出10套左右；销售方式：客户交钱后方给其建设；单个可售地块面积为600㎡左右。Page14小结：近两年广宁县商品房供应量持平，消化量不断上涨，供需日趋平衡；近两年在大盘推动下，全县楼盘档次不断提升、销售价格不断上涨；全县在售的具备小区规模，素质较高的楼盘销售较好，空置面积少。第一篇：楼市现状总结分析目前楼市总结分析Page15第二部分广宁县2011年楼市竞争预测明年有哪些竞争？Page16目前在售几个楼盘中，御景园、金碧花园、鸣翠花园等三个盘有后续开发，将会在年底或在明年推出，丰富着市场的供应量！第二篇：2011年楼市竞争预测在售楼盘新货预测Page17栋数8栋（3栋17层、5栋12层）层户数C1-C6为二梯三户，C7-C9为一梯两户总套数240套户型面积90-160㎡（每栋楼顶层为复式）预计售价3200-3400元/㎡面积约25000㎡推出时间2011年5月1日第二篇：2011年楼市竞争预测御景国际C区工地现状Page18总套数140套(B区1、2、3、5座)面积及户型约14900㎡.二房、三房（84-128㎡）销售价格及推出时间预计3000元/㎡，于2011年元旦后销售A区工程现状第二篇：2011年楼市竞争预测金碧花园A区B区Page19栋数1座16层、2座11层、沿河项目总套数约250套面积约29000㎡户型三房两厅、四房两厅、五房两厅推出时间2011年中第二篇：2011年楼市竞争预测鸣翠花园三期电梯洋房工地现状沿南街河项目工地现状Page20第二篇：2011年楼市竞争预测鸣翠花园五房二厅三房二厅鸣翠花园16层高电梯洋房户型图（二梯八户）Page21第二篇：2011年楼市竞争预测恒基御景园目前在开工建设的为1.5万㎡商业街和住宅，商业街背后将陆续建设别墅规划中未建设的别墅：联排250-300㎡，双拼350-400㎡Page222011年广宁县将有大量的新楼盘也不断涌现，万丰现代城、建宁地产项目、恒基丰泽豪庭等多个已开始打桩建设，预计2011年入市。第二篇：2011年楼市竞争预测新售楼盘预测Page23首推A区栋数5栋（三栋17层、2栋12层）总套数293套（四方84套、三房192套、复式17套）面积住宅：37527㎡商业：5338㎡推出时间2011年上半年第二篇：2011年楼市竞争预测万丰现代城目前工程已经建设到第二层，预计明年上半年推出A区。Page24栋数1栋（19层）总套数约128套（两梯8户，户型90-168㎡）面积19276㎡预计售价预计4000元/㎡（带1000元/㎡装修）推出时间春节后定房，2011年8月开销售效果图第二篇：2011年楼市竞争预测恒基丰泽豪庭目前工程已经开始挖地基Page25栋数1栋（12层）总套数90套（两梯9户，户型71-111㎡）总建筑面积住宅8300㎡预计推出时间2011年8-9月份第二篇：2011年楼市竞争预测建宁项目工程现状Page26第二篇：2011年楼市竞争预测建宁项目建宁地产城南大道项目户型平面图Page27项目栋数套数住宅总建面积君洲地产圣塘市场项目2栋（一梯两户，3-10层住宅）32套（三房两厅）约4264㎡车背垌项目——约90套约10000㎡云顶山庄太和地产项目——约250套约30000㎡其它私人在建项目——约100套约10000㎡第二篇：2011年楼市竞争预测其它项目估计Page28第二篇：2011年楼市竞争预测2011年推货时间3月4月5月君洲项目车背洞项目鸣翠花园金碧花园御景国际丰泽豪庭万丰现代城建设宁项目6月7月8月9月10月11月低竞争期竞争高峰期Page29第二篇：2011年楼市竞争预测2011年推货总计2011年将有至少7个新盘推出；总供应建筑面积24.41万㎡，含本项目12万㎡，加上旧货1.24万㎡，达37.6万㎡，为2009年度的四倍左右。楼盘名称总建筑面积旧货剩余量新货推售量新推套数面积区间预计推售时间推售物业类型御景园28万㎡0.2万㎡2.5万㎡24090-160㎡2011年5月中小高层鸣翠花园————2.98万㎡25090-140㎡2011年中中小高层金碧花园3.2万㎡0.75万㎡1.5万㎡140108-127㎡2010年底多层五一豪庭2万㎡0.29万㎡——067-176㎡——中高层恒基丰泽豪庭1.93万㎡——1.93万㎡12890-168㎡2011年下半年高层万丰现代城14.44万㎡——3.75万㎡29397-2102011年上半年中小高层建宁地产项目0.83万㎡——0.83万㎡9071-1112011年中中高层恒基御景园5.5万㎡——5.5万㎡180300㎡左右2011年别墅君洲地产圣塘市场项目0.42万㎡——0.42万㎡32130㎡左右2011年中小高层车背垌项目1万㎡——1万㎡9090-110㎡2011年中多层云顶山庄太和地产项目3万㎡——3万㎡250——规划中高层其他在建项目1万㎡——1万㎡100——————合计（万㎡）1.2424.411793Page30第二篇：2011年楼市竞争预测2011年价格预测项目楼价预测金碧花园3000元/㎡恒基丰泽豪庭4000元/㎡（包1000元/㎡装修）御景国际3200-3400元/㎡万丰现代城3000元/㎡左右鸣翠花园3200元/㎡左右建宁地产城南大道项目2900元/㎡左右2011年广宁县楼市售价将在整体上突破3000元/㎡大关！大量电梯楼的出现，引着领广宁楼价向上攀升。Page31第二篇：2011年楼市竞争预测楼盘档次预测2011年，高档次产品仍然在御景国际和百盈花园之间的竞争。项目层数优势恒基丰泽豪庭19层周边配套比较完善，环境好，但为单体楼鸣翠花园11-16层社区成熟、商业配套完善，但小区绿化不高，新货位于马路旁御景国际12-17层商业配套完善，小区环境好，规模大，新货位于小区中央位置万丰现代城12-17层新区，发展潜力大，社区呈现一定规模，但为首期开发，园林绿化还未成形。Page32第二篇：2011年楼市竞争预测2011年竞争总结新增供应达36.41万㎡约为2009年的4倍供应Page332011年广宁县楼市将发生质的转变，必将迎来空前绝后的竞争！第二篇：2011年楼市竞争预测2011年竞争总结1.新增供应总建筑面积达36.41万㎡，约为2009年的4倍供应；2.新增供应总套数将达2400套；户型面积主要集中在90-120㎡内；3.别墅供应量大幅度增加，别墅竞争空前激烈；4.5月份开始，广宁楼市迎来空前激烈的竞争，高峰期将在5-10月份；5.从5月份开始，广宁楼市将转折性地步入电梯洋房时代，步梯洋房渐少；6.全县均价突破3000元/㎡大关，楼盘售价多在3000-3300元/㎡之间；7.带精装修的产品开始出现，高档次大型楼盘任然为本项目和御景国际。Page34第三篇:竞争及市场承载预测近12万㎡货量市场能否承载？Page35第三篇：竞争及市场承载预测项目面临竞争分析19-24号楼主要为步梯洋房，总建筑面积约32678㎡，其在2011年元旦-2011年5月份都能陆续推出市场；预计该时期内将有金碧花园、万丰现代城A区和鸣翠花园沿南街河项目等7万余㎡的洋房推出市场，竞争开始加剧。步梯洋房面临竞争开始加剧、销售压力加大二期步梯洋房面临竞争Page36第三篇：竞争及市场承载预测项目面临竞争分析1#、16-18#为电梯洋房，总建筑面积约49877㎡，预计在2011年5-8月份达到预售条件，期间将有御景国际电梯洋房、万丰现代城、鸣翠花园、丰泽豪庭、建宁地产城南大道项目、太和实业云鼎山庄附近项目等12万㎡（相当本年全县一年的供应量）的电梯高层洋房推出市场，此阶段为广宁县有史以来竞争的最高峰，届时整个广宁县房地产历史将发生一次转折——广宁县电梯洋房时代到来，市场竞争预期空前绝后。步梯洋房面临竞争空前激烈、竞争压力十分巨大一期电梯洋房面临竞争Page37第三篇：竞争及市场承载预测项目面临竞争分析项目总共88套别墅，总建筑面积约36727㎡，别墅单套户型面积偏大。按照工程计划在2011年6-9月份能陆续推出市场，预期届时将有恒基