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前言这是一个让您很容易产生错觉的城市，这是一个让您又不能不惊叹的城市。鸠兹是她的前世，芜湖是她的今生。她的美丽在于：长江之滨，赭山之下，半城山半城水；她的厚重源由:千年古城，商贸沃土，通达四方……如果您仅是与她初识，习惯了现代大都市的摩天大厦、车流不息，草木葱笼，您对这座城市会没有丝毫的兴趣，甚至在心底怀疑自己的目光。当您决定向她走近，力图真切感知并寻找答案时，您会欣喜于您的发现，原来这座城市是这样的别有洞天，如此的非同一般——浓厚的江南人文风情、弥漫在城市街道传统的徽商气息、还有生之具有的优质资源，您会惊叹：您的选择毋容置疑，您的使命倍为荣耀。历史已经证明，“长江巨埠、皖之中坚”不仅仅只是一份殊荣，今天“倚长江通苏楚，筑天堑连南北”，坚定东向发展战略，更是这座城市又一轮新的起始。敢为人先，方能尽享尊荣。剑指疆场，乃英雄本色。这本册子，承载了我们此次项目论证思想的汇集和研讨的结晶。它记录了我们对一座城市的解读，也是对项目的深层次的分析与求证。我们有理由相信，凭藉瑞丰公司的卓越的实力与资源优势加之精准的项目定位，中国芜湖小商品市场项目必将成为泛长三角区域乃至全国范围内影响深远、辐射面广的全新商业实体，也为芜湖这座城市的商贸强盛注入新的血液。思维导图市场调研项目定位宏观市场分析芜湖市商业市场调研微观市场分析项目地块分析项目SWOT分析项目定位思维导图市场调研宏观市场分析芜湖市商业市场调研微观市场分析全国宏观经济走势分析经济发展水平08年席卷全球的金融危机正对世界和中国经济产生着深远而重大的影响，国内经济增长放缓、房地产市场不振、股市低迷，已经直接影响到了消费者的信心。政府为保证国民经济的稳定发展上下半年的政策特别是对房地产行业的政策可谓大相径庭。上半年还在为防止经济过热对房地产制定一系列的调控措施，限制房价的疯涨。9月美国次贷危机发生，波及到中国，给中国经济的发展带来了不利的影响，政府不得不放松对房地产行业的限制以确保国民经济的长期稳定增长。随着全球经济进一步放缓，政府以支持经济长期增长为目标，推出积极的刺激开支方案，以舒缓内部增速放缓的压力。虽然政府积极的财政政策和适度宽松的货币政策会对冲部分经济下行风险，但2009年我国宏观经济还将面临巨大的下行压力，各行各业都会受到较大的冲击，据调查各省DGP增速已经开始下滑，这在近10年以来尚属首次。因此估计2009年国家经济将是非常困难的一年，也是关系到中国经济能否迅速复苏至关重要的一年。宏观市场分析09年经济形式预测思维导图市场调研宏观市场分析芜湖市商业市场调研微观市场分析全国宏观经济走势分析08年房地产宏观调控08年房地产宏观调控政策回顾2008年房地产业遭遇了太多的转折，从牛转为熊这一线间的变化，以及由流动性泛滥到流动性黑洞的急剧转变；每一次都让我们感到猝不及防，进而变得茫然无措。这也包括和房地产相关的所有政策，从控通胀到保增长，一年间的政策剧变让老百姓摸不着底。这种政策不确定性让老百姓的观望多了一层含义，政策性观望。纵观2008全年度房地产政策，以9月份为界，几乎可以分为上下各半场，上半场程序化，下半场匆忙频繁。上半场持续收紧成通胀调控常态。从2008年1月25日起连续5次上调人民币存款准备金利率。这对房地产公司的资金链来说是个致命的打击，银行贷款本就政策受限，准备金率的提高让他们从银行那里得到赖以生存的资金变得更加困难。下半场匆忙降息争议中适度宽松2008年9月危机到来时，央行政策也从以控通胀为目的的紧缩货币政策转变为以保增长为目的的适度宽松的货币政策。然而，尽管利率一再下调，但是经济的不确定让各商业银行产生了惜贷情绪，开发商的资金链依旧紧张。银行利率方面08房地产政策土地日趋规范囤地遭遇打击2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，《通知》中明确规定，“土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”；同时，国务院第一次对土地增值展开征缴。其后，一系列关于土地的法律法规相继出台，内容涉及土地违法、违规，建筑节能以及全国土地利用等诸多方面。假如没有年初关于打击囤地的重磅政策出台，也许现在的开发商会资金要充足一些。关于土地方面的政策弹性就此化为乌有，大批手中有地的开发商不得不“上马开工”。今年，还会有部分土地因为受到政策限制而马上面市。就长远来看，今年一系列土地相关政策的出台对于规范房地产土地市场的确起到了非常大的作用。土地政策方面08房地产政策保障性住房方面保障住房加速，夯实第二市场国务院多次召开会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，中央强调要加快经济适用房和廉租房等社会保障用房建设。保障性住房建设在2008年上半年终于在贷款、税收和建筑质量等方面有了明确规定，一直为人诟病的问题有了明显改善。中国住房市场开始真正意义上用两条腿走路，保障性住房和商品住房开始齐头并进。下半年的加快保障性住房建设的要求则在政策层面上加速这一趋势的发展。08房地产政策税收方面三项措施出台政策再出重拳2008年12月17日，国务院常务会议研究确定了促进楼市健康发展的三项措施，加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。进一步鼓励普通商品住房消费。引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。二手房在政策层面彻底松绑，业界一致认为二手房在政策方面近乎一步到底，从政策上降低了二手房的房价。政策出台以后，二手房交易的限制仅仅局限于市场走向。与“二手房松绑”的一片赞誉相反，其他关于商品房市场的政策却成为人们诟病的焦点。二套房的界定虽做出了明确的规定，但是当地平均水平具有极大的随意性，实施起来相对较难。而且，就目前居住水平，能享受到新政的人群很少。08房地产政策08房地产政策经济政策方面十项政策扩大内需，2010年底前投资4万亿2008年11月5日温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施。会议决定，今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元，到10年低前投入4万亿以促进经济增长。加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。09年经济工作的5项重点任务2008年12月10日中央经济工作会议部署明年重点任务，会议提出要加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。2008年的中央经济工作会议确立了2009年将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，可以预期，为提振内需以补足外需，在2009年金融机构贷款基准利率仍具有下行可能，从而有助于降低房地产开发企业的融资难度。而在会议中，政府高层领导明确提出要保持房地产市场稳定健康发展，从而为房地产市场带来更多行政和信贷方面的利好消息。尽管政府为挽救楼市已推出多项综合措施，但至今收效不大，在房屋成交量上仍未见明显改善。银行由于担忧向首次房贷者提供贷款涉及之风险及净息差不具吸引力，在向首次房贷者提供优惠利率问题上存在犹豫。大部分准购房者仍保持观望态度，普遍期望房价的进一步下降。虽然多个房地产开发商已获续期短期债务及延迟购地付款限期，但为了应付年底缴税、支付利息及农历新年前结清建筑工人欠薪等现金流方面的压力，预计在2009年初房价将有进一步下调的空间。部分公司会通过向外部投资者出售股权的方式获得融资。由于中国多个房地产开发商的资产负债状况不容乐观，我们预计未来几年房地产行业整合并购的趋势将会加快，这将有利于现金流状况稳健、地区及产品组合多元化的大型全国性发展商。基于房地产行业的重要性，预计中央政府或会推出额外的措施（拯救发展商以外的手段），放宽对二次房贷的限制及缩短二手房交易的规定持有期限。然而，中国房地产开发商在短期内依然面对挑战，更多经济适用房的推出无疑会令2009年的房地产市场形势更为严峻。08房地产政策小结市场调研宏观市场分析芜湖市商业市场调研微观市场分析思维导图芜湖市概况产业结构分析经济发展水平城市规划解读芜湖市房地产市场分析芜湖市概况地理位置芜湖市位于安徽省东南部，长江与青弋江交汇区，浩浩长江自城西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北，穿城而过，汇入长江。中心地理座标为东经119度21分、北纬31度20分。芜湖市区域轮廓略呈蝴蝶形，东与宣城市相邻，西与巢湖市隔江相望，西南与铜陵市相连，南临皖南山区，北望江淮平原与马鞍山市相接。地处长三角西北部，扼长江黄金水道，近邻黄山、九华山，居华东地区中心位置。县区名面积人口驻地镜湖区58平方千米43.91万区人民政府驻北京东路97号弋江区232平方千米23.42万区人民政府驻利民西路448号鸠江区154平方千米18.75万区人民政府驻长江南路35号三山区276平方千米14.42万--------------芜湖县730平方千米38.13万县人民政府驻湾沚镇繁昌县604平方千米31.61万县人民政府驻繁阳镇南陵县1263平方千米54.31万县人民政府驻籍山镇行政区划芜湖市概况芜湖市，为安徽省省辖市，现下属三县（芜湖县、繁昌县、南陵县），四区（镜湖区、弋江区、鸠江、三山区）。全市面积3317平方公里，其中市区面积720平方公里。城区呈南北走向的扇面状，分南、中、北、东四个区域。总人口约230万。属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温15-16摄氏度，日照时数2000小时左右，年降雨量1200毫米，无霜期每年达219-240天。地势南高北低，地形呈不规则长条状。地貌类型多样，平原丘陵皆备，河湖水网密布，青弋江、水阳江、漳河贯穿境内，黑沙湖、龙窝湖、奎湖散布其间。水资源丰富：长江从市区北缘流过，青弋江、水阳江、漳河干支流贯穿南陵、繁昌、芜湖三县，黑沙湖、龙窝湖、奎湖散布期间，全市水面面积达到478平方千米，占总面积的14.4%。芜湖市地处长江中下游，属于北亚热带和中亚热带的交接地带，水资源、动植物资源、矿产资源和旅游资源都非常丰富多彩，丰富的自然资源，为芜湖经济的发展提供了很好的基础。芜湖市概况自然地理据抽样调查，全年城市居民人均可支配收入13234元，比上年增长22.1%；人均消费支出9509元，比上年增长20.4%；人均住房使用面积18.47平方米，比上年增加0.98平方米。农村居民人均纯收入5208元，比上年增长15.4%；人均生活费支出3625元，比上年增长13.0%；人均生活用房面积33.82平方米，比上年增加0.81平方米。城市居民和农村居民的恩格尔系数分别为40.4%和41.2%。在岗职工年平均工资22761元，比上年增长20.0%。截止2007年末，芜湖市全市户籍人口230.46万人，比上年增加1.43万人;其中市区105.28万人。全市人口中，男性人口119.11万人，女性人口111.35万人。全年人口出生率8.75‰，死亡率为4.18‰，自然增长率为4.57‰。居民生活芜湖市概况芜湖市有着优良的交通区位优势，是长江中下游地区仅次于上海和南京的第三大综合交通枢纽城市。以芜湖为圆心，4小时陆路的交通半径，覆盖了40多座大中城市、3亿多人口。铁路方面：芜湖长江公铁两用大桥建成后，芜湖连接陇海线、京沪线、浙赣线、京九线、京广线五条铁路，成为全国重要的十字结点城市。上海到芜湖的城际铁路正在开工建设中，建成后，芜湖至上海仅需2小时。公路方面：芜湖市是华东交通枢纽城市，2条国道、3条高速公路在境内交汇，北至合肥，北京，东到上海、苏州，南达杭州、宁波，西接铜陵，到武汉、成都、南昌的高速部分路段已通车。芜太高速公路通车后，芜湖至上海仅需3小时。航空方面：芜湖距南京禄口国际机场、合肥骆岗机场均仅1小时车程。水路方面：芜湖港是长江溯江而上最后一个万吨级深水良港，是国家对外籍轮开放的