宝安商业升级改造方案

商业升级改造方案Contents目录经济测算项目定位项目分析运营管理工程改造PartOne项目分析0195111150212950145001600216.0%20.9%12.6%12.0%8.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0500010000150002000020102011201220132014GDP增长率深圳市近五年GDP及增长率（亿元）3001352140094434484416.9%17.3%16.5%10.6%9.3%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%010002000300040005000600020102011201220132014社会消费品零售总额增长率深圳市近五年社会消费品零售总额及增长率（亿元）17692033236811.2%11.6%9.6%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%05001000150020002500201220132014宝安区DDP增长率新宝安区近年GDP及增长率（亿元）55261467716.2%11.2%10.2%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0100200300400500600700800201220132014宝安区社会消费品零售总额增长率新宝安区近年社会消费品零售总额及增长率（亿元）1-1区域经济发展概况深圳经济增长极珠三角经济中心1-2区域未来发展分析◎深港现代服务业合作区◎深圳进一步走向世界的桥头堡◎和谐宜居滨海城市◎深港大都会，香港的中环◎华南地区重要经济增长极◎全球物流枢纽深圳未来在前海本项目宝安区组团定位2005—2020年项目位于宝安城市新区功能区内，2005—2020年城市规划中，宝安城市新区功能区包括新中心区和碧海新区两部分，该区重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中了城市的行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。项目3公里范围内城市规划情况分析功能区职能规划面积规划/平方公里人口规划/万人城市新区功能区新中心区未来发展成为面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区；建设成为深圳市西部次中心，成为宝安区乃至于深圳市富有海滨特色和都市魅力的区域。7.29.7碧海新区集中发展第三产业、高效集约利用土地，建生成为宝安区西南部全新的、整体的、环境优美的、配套设施完善的现代化海滨城区8.414.0城市更新功能区宝安老城区结合老城区的产业结构调整、城市旧区的更新改造，完善配套设施系统，形成宝安的商业中心区9.218.6西乡老城区通过旧城改造，产业调整升级，完善配套设施，提高城市化质量，使之成为集居住、商贸、先进工业于一体的综合片区16.019.0大铲湾港片区建设1.0—5.0万t级集装箱码头，与港区、仓储区之间建立畅通的通道联系6.61.0合计47.462.31-3项目周边未来规划分析1-4项目位置分析3公里辐射核心商圈3kilometresbusinessareaForeignerEntrepreneurTourist100,000teachersandstudents30,000Civilservants330,000whitecollarsworkers600,000residents100,000peoplefrommetro63万3公里核心辐射商圈人口630000populationwithin3kilometerscorebusinesscircle400万宝安区常住人口4milliondistrictpermanentresidentpopulation地铁1号线、5号线无缝接驳，紧邻地铁11号线，2016年6月底11号线开通DoubleMetroLines:Lineno.1andno.5ClosetoMetroLineno.11,whichwillfullyoperatein2016◎深圳机场/15分钟◎后海中心区15/分钟◎深圳湾口岸/20分钟◎深圳北站20分钟◎福田中心区/20分钟1-5项目交通分析项目指标占地面积24291.58㎡建筑面积135000㎡容积率5.55绿化率37%商业总建筑面积15643.08㎡自持商业建筑面积14094.26㎡自持商业自持商业已售街铺已售街铺已售街铺已售街铺1-6项目建筑指标一层平面图项目商业总建筑面积为15643.08㎡，其中自持商业面积为14094.26㎡，由于一层位置较好的街铺已出售，所以项目商业面临着不完整性，总体量偏小等现状，同时也造成了二三层定位难问题。1-7项目建筑外观ACDB项目建筑外立面设计相对陈旧，缺乏商业氛围，在后期升级改造中需花费一定的设计成本和建造成本。通过外立面改造将更有利于解决项目定位与商品定位等问题。1-8项目周边主要住宅熙龙湾西岸观邸天域金成名苑西岸花园玖龙玺壹方城宏发领域天悦龙庭好旺角尚都西城上筑宝新花园怡景花园卡罗社区本项目项目500米范围主要小区序号小区名称小区户数人口/人1丽晶国际85529932宏发领域135447393西城上筑143150094天悦龙庭123443195好旺角177262026尚都133846837宝新花园188658合计817228602注：以平均每户3.5人计算1-9周边商业街本项目创业一路裕安一路翻身路宝安大道新湖路项目1.5公里范围主要商业街一层租金商业街名称租金范围（元/月·㎡）平均租金（元/月·㎡）创业一路250—600365裕安一路250—400325新湖路250—400290宝安大道150—350260翻身路200—6003201-10项目周边主要商业项目“传统百货+超市”组合，年销售额约6亿元，商业面积2万平方米创业天虹5400平方米体验式水景景观，16米无障碍动线大型购物中心，年销售额约12亿元，商业面积19万平方米海雅缤纷城综合性超市4800平方米+街铺西城上筑社区型购物中心，年销售额约8000万，商业面积2.3万平方米万科生活广场7个主题商业楼层、2个风情商业街区、4个文化艺术广场、9大自然采光中庭大型购物中心，商业面积26万平方米壹方城“超市+租赁区”，年销售额约1.4亿元，商业面积1.2万平方米宝安永旺超市壹方城B2L3L1B1L2L4壹方城特点分析主力店9%AnchorStores餐饮34%Food&Beverage零售45%Retail休闲娱乐7%Entertainment配套服务5%Services占地面积：10万平方米商业建筑面积：26万平方米三大下沉式广场：5400平方米停车位：3000个特色：7个主题商业楼层、2个风情商业街区、4个文化艺术广场、9大自然采光中庭业态配比分析海雅缤纷城海雅缤纷城特点分析占地面积：4.6万平方米建筑面积：近30万平方米停车位：3000个总品牌数：约500家体验式水域景观：5400平方米主力店：BUYIT超市、海雅百货、海雅大剧院、万达影院、欧悦溜冰场、ZARA、H&M、优衣库、GAP···1-11项目周边配套分析项目周边配套设施完善，分布着宝安区主要的企事业单位、银行金融、科教文化等配套，其中宝安行政中心、宝安体育中心、图书馆、少年宫、演艺中心以及学校、公园、酒店、购物中心等均在项目1.5公里范围内滨海广场演艺中心、图书馆、少年宫27.5%8.5%2.1%17.6%11.5%11.2%9.8%2.3%9.5%宝安中心区人口结构金字塔公务员企业家中高管商务白领律师医生教师家庭主妇学生无业人士其他宝安中心区消费者职业构成分析◎人口结构宝安中心区约63万人，其中以20—50岁人群为主◎消费者职业宝安中心区消费者职业调查中商务白领、学生占36%1-12消费者构成分析主要客群主要客群◎消费频次36%宝安居民每周外出消费3次或以上◎消费收入占比宝安居民消费意愿大于其他片区消费者332233171717171318485045455645323036362834深圳居民特区内宝安区南山区福田区罗湖区3次以上1-2次2-3次1次及以下深圳各区每月购物中心消费频率占比分析深圳居民特区内宝安区33%30%41%南山区福田区罗湖区29%29%31%深圳各区每月消费支出与收入占比分析1-13消费者支出频率分析消费者是否会因赶潮流而购物68.4%消费者会因为追逐新潮产品而选择前往消费场所购物会68.4%25.5%消费者表示不一定会因为追逐新潮产品而选择前往消费场所购物不一定25.5%6.1%消费者表示不会因为追逐新潮产品而选择前往消费场所购物不会6.1%1-14消费者心理特征分析1-15项目SWOT分析劣势威胁优势机会周边人口购买力强，目标客群量大商圈商业成熟，培育期短项目交通便捷，购物出行方便建筑外观设计与商业定位不符周边商业竞争激烈一层商业不完整，二三层定位难项目体量小，辐射范围受制商业物业落后，改造开发成本高前海将成为深圳未来经济增长极前海国际级“自贸区”成立小结•依托前海中心区及宝安区经济快速增长，项目未来发展空间大•地铁沿线物业，商业辐射范围扩大•周边购物中心大而全，定位需走差异化、主题化道路•宝安中心区主力人群集中在20—50岁之间，消费力强，喜欢新潮产品项目分析总结PartTwo项目定位02宝安的心脏地带BAOANCenter体验城市的青春活力Experiencethevitalityofyouth楼上商业Upstairsbusiness——潮生活·创意文化体验中心2-1预设案名SUNNYLOFT·阁楼年轻人80%学生群体15%其他5%2-2客群定位他们是偏爱潮流的80末、90后，年轻时尚，追求创意和趣味的生活方式，他们多为个性化小资，喜欢体验生活，追求个性化生活品质他们追求自我，以自我为中心他们18—28岁之间，阳光烂漫，喜欢探索，接受各种新潮特别的产品零售,5050.37,49%配套,4037.24,40%休息区,13.6,1%主题展示,977.5,10%项目业态配比分析图零售配套休息区主题展示2-3业态面积配比2-4概念定位方向分析项目周边竞争分析文化创意个性潮•周边商业竞争激烈，壹方城、海雅缤纷城体量大、业态齐全、配套完善；创业天虹，万科生活广场品牌齐全，华润万家、吉之岛能满足消费者日常生活需求•项目自身条件制约，不宜与周边商业直面竞争，应避其锋芒，另辟路径，寻找市场空白年轻潮生活文创街区骑鹅公社骑鹅公社悦界零售已售街铺2-5一层业态布局使用面积：1497.2㎡建筑面积：3026.13㎡使用率：49.5%首年租金：468万元使用面积平均租金：248元/㎡·月建筑面积平均租金：123元/㎡·月零售街铺RetailStreetshop潮乐阁1F：时尚零售配套零售主题展示2-6二层业态布局使用面积：3472.3㎡建筑面积：5744.25㎡使用率：60.4%首年租金：832万元使用面积平均租金：200元/㎡·月建筑面积平均租金：121元/㎡·月配套零售主题展示SupportingRetailThemedisplay文创阁2F：创意街区配套零售主题展示2-7三层业态布局使用面积：3135.2㎡建筑面积：5323.88㎡使用率：58.9%首年租金：518万元使用面积平均租金：138元/㎡·月建筑面积平均租金：81元/㎡·月配套零售主题展示SupportingRetailThemedisplay随意阁3F：休闲体验PartThree经济测算033-1商业业态租金规律相同条件下的业态租金对比商业业态商场扣点租金（元/㎡·月）主/次力店5%—8%45男装/运动休闲12%—18%105女装20%—25%135精品20%—25%155童用15%-25%125餐饮配套10%—15%80娱乐配套5%—15%75文化教育配套10%—15%80注：以商场平均租金为100元/㎡·月计算3-2项目平均租金测算通过选取项目附近具有直接参考价值的购物中心及百货，采用市场比较及加权平均法估算本项目大概租金范围，所选取的权重比例主要根据参考案例与本项目之间的距离以及体量、主要业态