写字楼设施设备的管理

2020/2/31写字楼设施设备的管理2014年5月2020/2/321、设施设备的概述与管理要点；2、特种设备的管理要点；3、设施设备的安全管理。设施设备培训课程目录电气系统概述与管理要点2020/2/33高压供电设备：高压柜、变压器、直流屏、、PT柜、直流屏、中央信号屏、避雷设备等；低压配电设备：低压柜、电容器柜、计量柜、电缆桥架、封闭式母线等；后备电源：发电机、UPS、EPS等；用电设备：灯具照明、电动机等；建筑防雷与接地形式：防雷系统、TN-S接地、等电位等。2020/2/34变配电设备2020/2/35手车式高压开关柜干式变压器配套设施：1）按要求配置灭火器材，其规格、数量、位置符合设计要求；2）室内照度符合设计要求，平均照度不低于200lx，且亮度均匀；3）高低压配电设备及裸母线的上方不得有灯具；4）应急灯供电时间不应少于30min，且照度符合设计要求；5）室内应有独立的机械通风设备，保持室内通风良好；6）室内应配置有干湿球温度计，其温度在40℃以下，湿度低于80％；7）室内应安装与实际情况相符合的高低压系统模拟屏；8）变配电室应设置与消防控制中心的直通电话；变配电室的管理要点安全防护：1）高压检测用具齐全，具有检测合格证书，证书在时效内；2）开关操作手柄、移动警示牌、小车联锁等专用工具齐全完好；3）高低压柜等设备前均应铺设绝缘胶垫，其厚度不低于8mm；4）设置在地下的变配电房，应具有防水门坎；5）机房内应有明装的黄绿相间接地干线，接地阻值小于1欧姆；6）电气设备的底座应与接地干线可靠焊接；7）电缆沟应有防水排水措施，沟内干燥、无积水、无杂物；8）防鼠板采用铁皮包裹，拆卸便利，其高度约于60公分。变配电室的管理要点1、24小时值守，对箱变和设计无人值守的机房定时巡视。2、监视各路负荷及运行情况，做好运行记录；3、严禁做与工作无关的事情，保持值班电话畅通；4、保持室内清洁，严禁吸烟，交接班前，要做到设备完好；5、不能按时交班时，当班人继续值守，并及时报告主管；6、仪表、工具、安全用具以及图纸资料不得擅自外借；7、掌握突发事件的处理方法，重大故障处理后记录在案；8、无关人员禁止入内，外人参观，领导批准，专人陪同；9、运行人员必须持证上岗。2020/2/38供电系统的运行要点1、高低压配电设备每1-2年进行一次一级保养；2、变压器除按规定进行检修外，还应根据供电公司行业管理要求进行年检；3、接地网，防雷接地系统的接地电阻，每年进行一次测试；4、各种计量仪表和安全用具等，每年应按规定进行定期检验；5、直流屏和应急照明定期进行充放电或活化处理，保持良好状态；6、其他电气设备应根据检查情况结合使用说明书要求进行维护保养；7、每班都应对供配电设备屏面及机房进行日常清洁。变配电设备的计划保养电力电容器可以减少感性负载向电网索取的无功功率，提高功率因数，降低供电过程中的无功损耗。功率三角形：视在功率S有功功率P无功功率Q无功补偿的意义：1、提高功率因数，可得到优惠电费价格，使企业获得直接效益。3、提高功率因数，减少了视在功率，提高了电网电压和变压器的使用容量。无功功率的方式：就地补偿、低压补偿、高压补偿电容器柜与功率因数北京地区以0.85为标准值的功率因数调整电费表电费功率因数0.850.860.870.880.89电费减少%00.10.20.30.4电费功率因数0.840.830.820.810.80电费增加%0.511.522.5电容器柜与功率因数照明与电光源名称单位说明光通量lm每秒钟所发出的光量之总和；照度lx发光体在单位面积上的光通量；色温K光源光色的尺度，用K来表示；常用2700K-6300K之间；显色指数R光源颜色逼真的程度，R在1～100之间；光源效率lm/w光源的光通量与耗电量的比值。平均寿命小时一批灯泡损坏50%时的小时数；经济寿命小时光衰减至一特定比例的小时数，室外为70%，室内为80%；常用照明术语2020/2/3121、热辐射光源白炽灯：显色指数高、可控光，但红外辐射大、发光效率低、寿命短。碘钨灯：寿命长，发光效率较高，但表面温度很高，一般需水平安装。2、气体放电光源日光灯：发光效率高，寿命长，但对电源质量和环境温度要求高；节能灯：发光效率高，是白炽灯的替代品；高压汞灯：寿命长，成本低，但光效低，显色指数差；金属卤化物灯：显色指数高，寿命长，品种丰富，应用广泛，是一种优秀光源；高压钠灯：寿命长，光效高，显色指数低。3、半导体光源发光二极管：第四代光源，寿命长、能耗低、色彩鲜艳，应用广泛。4、辐射光源紫外线灯管：对饮水、容器和特定空间消毒，对眼睛有伤害。红外线灯：周界防范、视频监控、火灾报警等。2020/2/313照明与电光源常见电光源的技术标准光源种类光源效率(Lm/W)显色指数Ra色温(K)平均寿命(小时)白炽灯泡6-1610028001000碘钨灯20-3010030002000-3000节能灯50-60852700/50005000-10000普通日光灯7270全系列8000三基色日光灯96-10080-98全系列12000金卤灯75-9565-923000/4500/560010000-20000高压汞灯50453300-43006000高压纳灯12023/601950/2200/250024000LED灯130﹥80全系列500002020/2/314高压钠灯金属卤化物灯连续运行的电动机：1）轴承的温度是否在厂家规定的范围内；2）振动、噪声以及转数是否有突变；3）检查电机与联轴器，皮带轮的连接是否可靠；4）检查电动机接地连接是否可靠；非连续运行的电动机的管理：同连续运行的电动机管理内容外，还有：1）定期进行试运行，间隔时间不大于三个月；2）启动前检查电源和控制柜（箱）是否正常；3）潮湿地方启动以前应检查电动机的绝缘水平和绕组的直流电阻。电动机的管理要点配电系统的接地形式根据国际电工标准，低压配电接地形式有三种，即：TN、TT、IT，其中TN系统根据中性线与保护线是否合并的情况，分为TN-S、TN-C、TN-C-S三种。字母的含义：T—电源端有一点直接接地；N—电气装置的金属外壳与电源端接地点直接连接。C—工作零线与保护线是合一的；S—工作零线与保护线是严格分开的。2020/2/3172020/2/318TN-C-S系统TN-S系统TN-C系统TN-S系统的管理要求：1.零线（N）上不得装设熔断器或开关装置。2.保护地线（PE）需要作重复接地连接。3.不允许一部分设备接保护地线，一部分设备接中性线，4.定期检查保护地线和中性线，有无锈蚀、断裂、发热等问题，出现问题马上解决；5.经常检查三相电流是否平衡，并最大限度的做到三相平衡；6.及时消除三次谐波对中性线电流的影响；7.带电安装时，应先断开相线，再断开N线和PE线，接线时则相反。防止中性线点位漂移，使部分回路电压升高，烧毁设备。2020/2/319空调系统概述与管理要点2020/2/320中央空调系统空调系统的主要设备有：中央空调主机冷却水泵冷冻水泵集水器、分水器、冷却塔气处理机风机盘管中央空调系统2020/2/322中央空调系统的主要指标1、制冷量空调设备在单位时间内从密闭空间除去的热量，计量单位W（瓦）。2、输入功率空设备器在额定工况下进行制冷时消耗的电功率，单位W。3、能效比空调设备制冷时，制冷量与输入功率之比，简称COP,能效比越大，制冷设备就越省电。4、噪声空凋设备运转时产生的杂音。中央空调系统的主要指标案例：在制冷量为1200KW的标准工况下，各类空调制冷机组的功耗及能效比为：1.多联机组（一拖多）：电耗量：467KW/h，能效比：2.5722.活塞式冷水机组：电耗量：300KW/h,能效比：4.053.螺杆式冷水机组：电耗量：230KW/h,能效比：5.2164.离心式冷水机组：电耗量：204KW/h,能效比：5.8875.直燃型溴化锂机组：气耗量：71NM3/h,能效比：1.362020/2/324常用制冷单位换算1冷吨＝3.86KW（日本）1冷吨＝3.516KW（美国）1冷吨＝3300大卡1KW＝860大卡注：1）冷吨：1冷吨就是在24小时内1吨0℃的水变成0℃的冰所需要的冷量。2）匹与制冷量的关系1HP空调的制冷量相当于2500W的制冷量。小1匹一般为2200W，大1匹一般为2800W。2020/2/325中央空调系统的关注重点1、注意机组的防冻，尤其是靠近侧墙的新风机组，在冬季气温降到4-5℃以下时要及时关闭，以防冻裂风机盘管。在供冷季结束时，要及时放掉冷却塔管道中的积水，以防冬季冻坏管道和阀门；2、要检查和调整水平衡和风平衡问题，以保证室内空调效果的均衡，提高制冷效率；3、要重视空调水的处理问题，减少水垢的产生，防止管道堵塞；采用药物处理还是软化处理，根据水质情况确定；4、重视楼宇自动化系统的应用，发挥系统效率，在保证空调质量的前提下，杜绝能源的浪费。2020/2/3给排水系统概述与管理要点高层建筑通常采用分区给水方式，即低区部分直按由城市给水管网供水，高区部分由水泵加压供水。写字楼常见给水方式：1、高位水箱给水方式2、变频调速水泵给水方式3、气压罐给水方式2020/2/328给排水系统生活水箱间的管理要点：1、水箱间由给排水专业人员负责，其他人员未经允许，严禁进入。2、水箱每年清洗两次，由具备相关资质的单位负责，严禁自行清洗。3、定期巡视检查水箱水位是否正常、溢流管有无溢流等状况。4、生活水箱封闭严密，检修口加锁，并具备二次供水卫生合格证；5、生活水箱溢流管及透气管应安装有防虫网及防尘网，并经常检查；6、对生活水箱检修人员必须持有卫生从业人员健康体检合格证方可作业。7、发现水质有异物、异色或异味应立即上报，并采取紧急措施，停止使用被污染的生活用水。8、保持水箱外壁及供水管线清洁，无尘土、无锈蚀；9、水箱间大门随时处于锁闭状态。29给排水系统的管理要点污水井及化粪池作业要点：1、化粪池清淘由专业公司负责，定期进行清掏；2、清淘化粪池应安排在非办公时间的白天进行；3、清淘前必须先开盖通风，等待池内沼气充分散发后方可进行，如现场通风效果不好，应采取机械通风；4、清淘现场严禁烟火，以防爆燃；5、化粪池开盖后要有专人看护并设置警示牌；6、作业人员必须穿好防护服、戴好防毒面具后，方可下井作业；7、清洗完毕后，盖好井盖，并清理干净四周垃圾。确认一切正常后方可离开。30给排水系统的管理要点消防系统概述与管理要点2020/2/331消防系统的概述1、火灾自动报警系统：是由火灾探测器（触发器件）、手动火灾报警按钮、火灾报警装置以及具有其他辅助装置组成的火灾报警系统。2、火灾自动灭火系统：用于扑灭现场火灾的自动或半自动设施系统。常见的有：喷水灭火系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、干粉灭火系统。3、火灾自动联动系统：对各种自动报警、防火设施、灭火设施进行联动控制功能，具有防火、灭火能力的联动指挥系统。4、常见灭火器具：灭火器（二氧化碳灭火器、干粉灭火器）、灭火械具（水带、水枪、消火栓、水泵接合器）。1、自动喷水灭火系统，常用的有湿式灭火系统、干式灭火系统、预作用式灭火系统等；2、泡沫灭火系统:用于扑救水溶性可燃液体火灾。3、干粉灭火系统：用于扑救易燃、可燃液体和可溶化固体、带电设备等。4、气体灭火系统：常见的有二氧化碳、七氟丙烷、IG541混合气体等系统5、消防炮灭火系统：由固定消防炮和相应配置组成的固定灭火系统。按照控制可分为：远程控制、就地手动控制。火灾自动灭火系统湿式自动灭火系统演示图主泵备用泵水箱信号闸阀压力表延迟器水力警铃压力开关水流指示器信号闸阀末端试水装置水泵电控柜湿式报警阀消防水池消防控制室联动控制柜预作用喷水灭火系统工作原理示意图★主泵备用泵水箱信号闸阀压力表水力警铃水流指示器信号闸阀报警阀消防水池排气阀楼层显示器火灾报警铃火灾报警控制器当顶层温度达到玻璃泡的动作温度时，喷头玻璃泡就会破裂。探测器1、控制水泵、防排烟风机的启停，除自动控制外，还能手动控制；2、控制火灾警报装置与应急广