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1淮安市场分析报告2010-03-23版本定位结论篇市场分析篇具体项目篇客户分析篇城市简析篇报告框架二、市场分析篇市场总述土地市场住宅市场一、市场总述淮安房地产市场总述政策►从限制到救市，从提息到降息：2007年10月—2008年8月，控制房价过快增长；2008年9月16日“双率下调”；2009年各地出现“井喷”现象，而2010年前两月成交量相对于2009年后两月一般。市场►房地产市场有所回暖，消化量增加，2009年市区成交万296.78㎡：淮安2010年前两月新增商品房消化率达到65.4%，同比上涨26.2%，环比上涨12.5%。►08年的行业调整和金融危机影响逐渐减小，市场迎来“小阳春”。►08年的行业调整和金融危机对二手房市场影响大：淮安2008年二手房交易量相比2007年骤减45.57万㎡，2009年相比2008年激增34.21万㎡。土地►土地市场成交量稳定：07年、08年土地成交量分别是413万㎡、415万㎡，基本无变化，而09年为683万㎡，上涨268万㎡。►土地成交均价略有下降：07年、08年土地成交均价分别是1113元/㎡、948元/㎡，下浮14.8%，而09年为1351元/㎡，上涨403元/㎡。。►09年1-12月土地成交量是683万㎡，土地成交均价1351元/㎡。淮安房地产市场总述产品►建筑风格：各类建筑风格已经在淮安市场上纷纷出现，如地中海建筑风格、古典主义建筑风格等。►户型：市场主流户型为三室两厅，以改善型居住为主。►景观：淮安房地产项目越来越注重景观规划，但精品景观仍很少，景观营造较为粗糙（如香格里拉）。►品质：在激烈市场竞争环境下，开发企业开始注重项目品质打造（如中天花园）。供销►淮安未来房地产市场潜在供应量大：至09年12月商品房存量205万㎡；待开发商品房面积约1587.5万㎡（未开发土地的容积率按1.5进行测算），共计2381万㎡。►商品房供应以120-140㎡的三房为主，但80-90㎡的两房，110-120㎡的三房去化速度最快。►淮安二手房市场主要供应在在中心城区，淮阴区及开发区供应量小。价格►09年由于行业调整及一系列政策的影响，淮安市商品房平均价格较08年略微上涨35%。►2010年2月商品房实际成交价格相对于2009年四季度上涨幅度较小。二、土地市场从2007年到2009年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程，09年，便成功出让土地216宗，无论是出让面积还是出让金额，均远远超过08年全年水平。2009年，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告170宗，出让土地面积683万平米，土地出让均价1651元/m2，土地出让楼面地价为745元/m2；土地市场——2009年土地出让呈现井喷式上升，未来土地供应量继续加大土地出让2007-2009年淮安市土地成交情况194.04127.226836836170020040060080020072008200904080120160200出让面积（万平米）出让宗数土地出让从土地供应结构来看，中心城区土地供应量偏大，整体市场竞争激烈清河、清浦区土地存量共占53%，中心区开发量较大，区域内竞争环境将趋向恶劣。土地整体供给规模偏大，未来市场向新区发展，市场主要供应量在开发区、清河区和楚州区。2009年，清河区、开发区两区土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大；从商品住宅的交易情况来看，现有土地供应量偏大，去化周期拉长。2009年商品住宅分区交易面积与土地供应量对比17%30%21%21%11%18%23%10%31%18%0%10%20%30%40%楚州区清河区淮阴区开发区清浦区销售比重土地供应量比重三、住宅市场成交结构数据来源：淮安市房管局中心城区（清河、清浦）是市场成交主力，开发区、淮阴区、楚州区市场份额接近；中心城区为市场主力，各区成交量比例相对稳定，近期主城区份额上升对整体均价的上涨具有一定影响2009年各区成交面积及比重成交面积中心城区,121.35,41%开发区,62.28,21%淮阴区,61.25,21%楚州区,51.9,17%中心城区开发区淮阴区楚州区产品结构2009年各月成交对比13.3719.2819.6318.7823.3925.6227.0129.9232.0314.4230.0243.31051015202530354045502009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2009年除在10月份（14.42万㎡）下降外，基本呈上升趋势，在12月份达到成交量最高点（43.31万㎡）；成交结构数据来源：淮安市房管局09年1月到09年12月各区商品住宅成交量比例相对稳定，09年5-9月主城区比例上升，对整体均价的提升具有较大影响2009年各月各区域成交面积0%20%40%60%80%100%2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月中心城区开发区淮阴区楚州区产品结构90-120㎡户型是市场供给主力，占总供给量的46.9%，该面积段的成交比重为39%，60㎡以下产品供给不足；市场需求以90-120㎡、120-144㎡为主，占总需求量的75.6%主城大盘入市，舒适性户型成为市场供求主力2009年商品住宅成交面积比例12.00%11.10%43.60%32.00%12.10%60㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144㎡以上2009年商品住宅上市面积比例0.40%11.40%46.90%29.00%12.30%60㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144㎡以上2009年上市与成交比例结构对比0%11%47%29%12%12%11%44%32%12%0%10%20%30%40%50%60㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144㎡以上上市比例成交比例产品结构2009年供应和去化最好的是90-120平方米的，也反映目前市场上的供需结构。市场供应和销售中对2×2×1、3×2×1及3×2×2户型比较亲睐。09年市场处于消化存量的阶段，成交价格先扬后抑2009年以来，成交量大幅回暖，而市场供给反应滞后，出现供不应求态势，市场处于消化存量的过程；上半年销售均价受供求影响稳步上升，进入7月淮安市场由“量增价跌”到“量价平稳”走势，但12月份由于政策优惠的截至，量价同时井喷。数据来源：淮安市房管局市场供求3279331934293494364034173455353937193000310032003300340035003600370038004月5月6月7月8月9月10月11月12月淮安市区住宅类商品房每月成交均价（元/㎡）成交价格与周边城市相比，淮安房价与连云港、徐州接近，高于宿迁，低于扬州，处于较为稳定的价格占位2009年各区商品住宅均价表现均较为平稳，2009年以来中心城区价格走高拉动整体均价淮安房价处于较为稳定的区间，市场表现平稳，价格波动幅度较小数据来源：淮安市房管局2009年各月各区住宅成交均价走势20002200240026002800300032003400360038004000420044004600480009-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-12中心城区开发区淮阴区楚州区三、具体项目篇板块划分板块分析住宅市场一、板块划分随着淮安城市框架逐渐展开，按照发展的阶段及成因不同，目前主城区房地产市场形成四大板块楚州区：以原淮安市老城区为基础，房地产发展起步较晚，区域资源及配套成熟；清河板块开发板块青浦板块淮阴板块楚州板块板块划分清河板块：政、金、教、商贸中心，淮安最成熟的居住商贸区；青浦板块：老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区，亮点不断，愈现成熟；淮阴板块：以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、货运中心，特殊背景，平稳发展；开发区：以高新技术产业为主，生活居住、公共设施相配套的综合性新区，产品差异较大，市场有待成熟；二、板块分析定位于城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势区位优势：中心城区房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段；配套优势：中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域；强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。榕兴·水韵天成万达·国际广场香格里拉花园亿力·未来城奥林晴园中天花园清河板块茂华国际汇大盘林立项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素水韵天成别墅、多层、小高层5600私营业主和公务员为主，淮安高端人群集中区位、产品万达国际广场高层5400下属区县公务员及私营业主为主，投资客群占有一定比例区位、品牌、自身配套中天花园高层、小高层4800全市改善型客户，公务员、私营业主低密度、生态景观清河公寓项目价格最高，主流价格区间4000～6000元/平方米客群价格敏感度较低，在售项目体量都是较大，未来供应充足客户层次高，主要来自政府公务员和私营业主中心区位和完善的配套是客户置业核心价值驱动大盘林立项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素亿力未来城高层4700以项目周边公务员为主，部分教育客群教育资源、区位香格里拉花园多层、高层、联排4600下属区县公务员及私营业主为主，投资客群占有一定比例自然资源、项目品质茂华国际汇高层4800以项目周边公务员为主，部分教育客群项目品质、区位主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进一步提升区位优势：主城区域重要组成部分，区域内集中了发电厂、卷烟厂等大部分的淮安大型事业单位；配套优势：商业、交通、教育等各项配套齐全，尤其是淮阴中学为区域带来了大量的教育客群；项目供给较大，随着市区发展南扩，结合南部大学城的开发，区域的价值逐步显现。日月星城欧洲城清江华府天龙御城青浦板块项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素欧洲城多层3700青浦区事业单位人员为主，部分投资客户价格、教育日月星城小高层4600青浦区事业单位职工为主，周边客户区位、配套、教育清江华府小高层3600客群以工业区职人为主价格、工作便利运河明珠高层6200周边公务员为主区位公寓项目为主，主流价格区间3700~5000元/平方米清河区房地产市场的重要补充，客户价格有一定敏感度以周边企事业单位职工为主要客群，区域客户占主要比例价格以及就地置业的便捷性是客户置业的主要驱动新城市东扩的延伸带，聚集了大量的工业企业，周边配套相对缺失，人流量不足。区位特征：翔宇大道以东区域，政府规划的工业园集中带，发展速度快，内部交通发达；配套现状：商业配套欠成熟，商业配套集中在深圳路沿街，同时辐射半径较弱，远逊色于市中心商业圈；车辆与人流量明显不足，外部人口导入群集中在蓝领工人，收入不高；大湖城邦罗马假日东方凯旋城香谢丽花苑世袭雅园开发区板块地段差异明显房价逐级递减，主流价格区间2500～3300元/平方米；主力购房群体层次较低，刚性需求是大部分楼盘主力；客户层次跳级明显，公务员、私营业主至蓝领工人；总价低、价格低，产品需求级别较低，偏向于经济型产品；项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素乾元·畅春园普通住宅2600周边居民，近市区居民以及富士康工人；价格、学区、产品东湖·翠景苑公寓别墅3569富士康工人、周边拆迁户价格、品牌、以及社区商业配套香榭丽花苑住宅、别墅2800私营业主，开发区管委会公务员、周边居民以及厂区工人产品、价格、地段东方·凯旋城住宅2800开发区管委会公务员、厂区工人，以及周边居民地段、景观、户型罗马假日住宅330030%市区购房者、30%公务员、30%富士康以及其他补充客源地段，意大利风格产品，规模大湖