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12月市场调研报告宏观市场政策及分析三亚房地产市场整体运行情况及分析典型项目案例分析123宏观市场政策及分析【政策一览】12月出台一系列稳定房价的新政策颁发日期颁发部门政策标题或概要政策解读2010-12-10银监会央行防通胀30天内三调准备金率春节期间或加息自12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第六次、最近30天内第三次上调存款准备金率。2010-12-14地方政府海口不考虑延长限购令期限或推出公租房限购令”的出台是为了响应国家“新国五条”的政策，但是即将到期的“限购令”，海口方面没有考虑需延长期限，如果要延长期限，具体还需要看国家是否会推出新的政策，国家对楼市调控不松动，海口也将继续下去。2010-12-20国土部坚决抑制地价过快上涨为落实中央经济工作会议精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性、灵活性、有效性，持续推进国务院关于房地产市场调控政策措施的贯彻落实，严格落实房地产用地调控政策，做好当前和今后一段时间房地产用地管理和调控工作，促进土地市场健康平稳可持续发展2010-12-22地方政府国际旅游岛制定整体风貌规划形象定位阳光海岛此《风貌规划导则》是在今年3月《海南国际旅游岛风貌规划(导则)》专家评审获通过并提出修改意见的基础上，作了较大的修改。根据海南省风貌要素空间的布局，综合经济发展、城镇建设、生态保护的要求，建立全省城乡风貌导控空间“一岛、两市、三圈、三廊”结构。2010-12-24地方政府海南征地补偿标准提高部分市县提高近7倍海南省总体提高征地统一年产值标准和区片综合地价。已实施的新征地统一年产值标准，其平均补偿标准比旧标准提高了2.09倍，有些市县提高了6.92倍，征地补偿水平大幅度提高。【政策分析】政府出台房地产宏观政策主要基于民生和社会稳定考虑，旨在进一步调整和维护房地产行业稳定健康发展•政策出台背景：–房价过高问题一直是社会民生关注的焦点；–人均收入与房价相比差距较大，普通居民买不起房成为社会突出问题；–09年全国房地产市场回暖，全国一线城市房价非理性猛涨，房地产投资存在过热现象；–地方财政收入多依赖土地及房产税收，房地产对经济的影响存在系统性风险；•政策出台的目的：–打击非理性投资和投机，稳定房地产市场，维护社会稳定；–严格规范房地产市场操作；–调整社会经济结构；•海南地方政策：–在国际旅游岛成立初期由于错误的认识与大量外来资金投入海南房地产市场，导致海南房价非理性上涨，地方政策出台主要是稳定区域房地产市场健康稳定发展。•→政府调控力度大，态度坚决，对楼市走势的影响明显【市场运行】•全国：–11月份投资额、新施工面积等供应面的各项指标均表现强劲，楼市有望在中长期理顺供求关系，以促使楼市包括房价的稳定发展；–销售面积数据较为滞后，环比上升3%（公布数据缺乏真实性）。11月运行情况数据同比环比完成投资（亿元）452534%11%施工面积（万㎡）2786325%4%销售面积（万㎡）952815%3%销售金额（亿元）423327%4%【小结】稳定和延续将是宏观调控的主基调•楼市调控政策预示放松转向的可能性不大，将持续落实调控政策；海南旅游房地产市场受到中央对全国房地产调整的影响，步调基本一致；•尽管成交量萎缩，楼市调控新政尽管遏制了房价的上涨，12月份统计数据，全国房价下降1%，并未出现全面降价，调控的延续性将会进行下去；现阶段三亚房地产市场整体运行情况及分析【供应情况】受外部供应影响，前期供应不足，后期供应明显增加数据说明：10年前1-11月共供应47.67万平米，同比下降49%；11月供应10.28万平米，同比上涨20%，环比上涨3%。供应量分析：10年一季度供应量迅猛，后期政策调控，供应量也有所放缓；4月以后市场供给明显减少，7月甚至出现零供应的局面，说明目前市场仍未回暖；10年4季度的供应量大幅度上涨，是前期2、3季度挤压后的一个反弹期。11月供应较10月增加，3个百分点，说明市场到了传统的销售旺季2010年三亚房地产供应面积024681012141月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月数据来源：三亚市统计局【需求情况】一季度最高值后急速下滑，四季度有上升趋势数据说明：09年三亚市场销售面积，整体平稳，市场需求理性。10年自4月后销售面积一直低于09年销售面积，市场需求情况不理想。10年11月销售面积同比下降35%，环比上涨59%。需求量分析：10年一季度国际旅游岛政策出台，海南“土地双禁令”的颁布，市场供不应求，价格上扬，致使成交量大幅上涨；10年二季度大幅下跌，主要受4月房地产政策影响，打压购房者信心随之海南房地产市场进入传统淡季，市场成交量锐减；10年三季度市场受巩固性政策影响市场需求量持续低迷10年第四季度前两月，市场有所好转，但较09年仍有一定差距，造成旺季不旺的局面。09年-10年三亚房地产销售面积比0510152009年销售面积7.787.1410.488.118.638.79.928.768.137.399.0210年销售面积17.6713.0417.738.024.182.171.691.381.794.186.681月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月数据来源：三亚市统计局【成交价格】一季度最高值后急速下滑，后期持续高位运行数据说明：2010年最高均价出现在2月达到26142元/平米，最低8月17832.49元/平米；2010年11月均价20472元/平米，同比上涨52%；成交价格分析结论：•10年全年整体价格震荡强烈，受各节点巩固性政策及各节点新推楼盘影响，市场成交价格不稳定；•10年第2月价格暴涨，整体市场均价达到26142万元/m2；受国际旅游岛利好政策及春节销售旺季的影响，市场供不应求，导致价格大幅上涨；•10年11月市场价格保持高位运行，较2月价格下幅22%，为20472元/m2；新政过后市场成交低迷，导致三亚各项目在价格上优惠政策，使得后期价格有所下降；数据来源：三亚市房协2010年三亚1-11月成交均价205392614221370206982360119757.8921188.71178321784320286204720500010000150002000025000300001234567891011单位：元/平方米【区域分布】长约7.5km凹深6km25km长30多公里28公里大东海亚龙湾三亚湾城市核心小东海红塘湾19公里宽约8.4公里土福湾香水湾分界州岛椰子州岛南湾猴岛赤岭椰田黎苗风情村高峰温泉红鞋温泉吊罗山国家森林公园新村泻湖黎安泻湖区域板块分布从西向东依次为：红塘湾、三亚湾、小东海、市区、大东海、亚龙湾、海棠湾、土福湾和香水湾。三亚湾和大东海是离三亚市区最近的两个板块。清水湾【各湾区成熟度】三亚湾的成熟度在众湾区中是无可比拟的199419961998200020022004200620082010红塘湾三亚湾小东海市区大东海亚龙湾海棠湾土福湾香水湾成熟区快速发展区近期新区自西向东区域在售项目后续供应红塘湾无城市发展备用地；一级开发阶段，远期会有供应三亚湾海居、财富海湾公馆、鲁能三亚湾等后续无供应用地小东海半山半岛基本开发完毕，后续无供应市区山水国际、凤凰水城等基本开发完毕，无太多供应大东海半山壹号无可利用供应亚龙湾公主郡、石溪墅一线开发完毕，后续会有二线用地开出清水湾雅居乐、ALOHA一线无可开发用地土福湾海南福湾目前正在开发香水湾红磡香水湾富力湾一线无可开发用地，后期将有腹地供应。三亚成熟湾区以消化目前供应为主，基本无后续供应•市场推货量：在市场好的情况下，下半年推出货量公寓约：99.6万平米，具体供应量见文件《2010年下半年供应量统计》；•政策压力：国家宏观政策为后期市场解压的可能性很小，再者三亚在第一季度的非理性上涨空间已然成为国家重点监控对象，而且对于三亚保增长更是顺利完成，2010年上半年的销售金额足以支撑房地产对地区年GPD的贡献额度；红塘湾亚龙湾大东海三亚湾市区机场主要集中在：公寓：卓达东方巴哈马、半岛蓝湾推出套数2787套，户型面积1-3房，66-141平方米，主力户型50平米（1房）。【竞争压力】【竞争项目选定】•竞争项目选定依据：–项目知名度及定位–价格竞争关系–项目所在片区•以片区划分选定竞争项目：–三亚湾/市区：在售精品楼盘与大体量楼盘；–大东海：新兴公寓项目；–东线：公寓价格优势竞争楼盘列表大三亚市场三亚湾大东海亚龙湾东线市区区域楼盘名称总体规模面积区间市区凤凰水城南岸70万㎡27-90凤凰水城60万㎡44-120红树林70万㎡70-80卓达巴哈马52万㎡60-80嶺海14万㎡51-96华庭天下6.4万㎡41-52三亚湾海岸名都9万㎡41-117新浪国际公馆2.6万㎡85-100擎天半岛4.7万㎡44-96克拉码头4万㎡66-140大东海、红纱半山壹号8万㎡57-140远洋公馆5.3万㎡70-200半岛蓝湾35万㎡85-110清水湾、富力湾、香水湾楼等东线楼盘只存在价格上竞争【三亚公寓市场各区域价格】三亚湾板块土福湾板块香水湾板块•公寓价格：2-2.8万元/平米•公寓价格：3.5-6万元/平米•公寓：2-3万元/平米（二线无海景及红纱片区）•公寓价格：4-5万元/平米（主要为公主郡4期产品）•公寓价格：3.2-5万元/平米公寓价格：1.8-3万/平米（3万为海景房）•公寓价格：1.4-2.7万元/平米受市场需求影响，三亚房地产市场呈现典型旅游地产特征，海景资源成为区域价值主要衡量标准。•依据资源差异的房产价值：一线海景房价〉二线海景房价〉河景房价〉山景房价•依据海景资源的差异的区域价值：亚龙湾〉三亚湾〉大东海〉市区【项目分布】红树林70万㎡70-80克拉码头4万㎡66-140凤凰水城凤凰水城南岸卓达巴哈马52万㎡60-80擎天半岛4.7万㎡44-96新浪国际公馆2.6万㎡85-100海岸名都9万㎡41-117半山壹号半山壹号8万㎡57-140远洋奥林匹克公馆远洋公馆5.3万㎡70-200半岛蓝湾35万㎡85-110根据所选取的竞争楼盘分为市区、三亚湾、大东海三大片区市区：大盘项目，体量大、在价格上与本项目造成一定竞争三亚湾：本项目周边项目，但价格高于本项目大东海：市场新兴公寓项目，在价格上与本想造成一定竞争嶺海华庭天下6.4万㎡41-52【项目情况】区域项目推出货量主力户型（㎡）最低价（元/㎡）均价（元/㎡）实际均价（元/㎡）最高价（元/㎡）最低总价（万元）最高总价（万元）装修标准（元/㎡）折扣市区凤凰水城4044-12021000230002185025000100400毛坯一次性9.5红树林40070-80210002800023800330001405004000一次性8.5卓达.巴哈马待定60-80\25000\\\\待定待定华庭天下7860-80248002600024180289009020030009.3折嶺海18069-14216900185001850023000116326毛坯5套上9.8折凤凰水城.南岸公寓（430）产权式（100）公寓（80-90）产权式（27-50）19000250002450030000553003000-4000一次性9.8时代海岸11156-9424000280002660040000120500毛坯一次性9.5三亚湾海岸名都40041-117310003950038710550001405003000一次性9.8擎天半岛16344-951700028000266003500087330毛坯一次性9.5新浪国际公馆23485-100\25000\\\\毛坯\克拉码头13066-140280003500033250650001765753000一次性9.5红纱半山壹号17090-120300003200032000600002506006000\远洋公馆53270-160170002600025220350001505604000一次性9.7半岛