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本报告是严格保密的。1神农大厦项目研究报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：武广新城开发建设有限公司本报告是严格保密的。2【城市属性】株洲是湖南重要的工业城市，长株潭地区中心城市，在全国属三线城市长株谭一体化的中心城市•株洲市是湖南省“一点一线”区域经济带的重要城市，也是全省经济最发达的长株潭“金三角”的重要组成部分工业城市：•株洲工业基础较好•全市现有规模工业企业1100多家、上市公司7家•来株洲投资的中央企业、世界500强企业分别达到9家、10家交通枢纽•京广、沪昆两条铁路•京港澳、沪昆两条高速公路，•106、320两条国道、长株高速、•武广客运•千吨级船舶在全国属三线城市•目前对周边地县的人口集聚度一般本报告是严格保密的。3【占地及区位】项目占地33亩，位于株洲高铁站前区域南侧，武广新城范围内占地33亩，位于武广高铁站前南侧•武广高铁站前区南侧•占地33亩•用地性质：商业用地项目距离天元区9公里，西环线外•与天元区行政中心距离9公里，车程约10分钟。•位于城市西环线外围武广新城天元核心区西环线高铁站本报告是严格保密的。4本项目（1300亩）【四至】西为武广高铁站、北为高铁站前广场、东南为小山包和农田，南接规划建设药品物流园小山包，药品物流园地势较为平坦高铁站高铁站广场小山包农田本报告是严格保密的。5【道路】周边道路已建成，交通便捷京珠高速武广高铁上瑞高速1236547891011建成道路：1、炎帝大道2、湘芸路3、长江西路4、凿石路5、响合路6、西站南路7、栗塘路128、栗雨南路9、栗合路10、西环路11、株雷路12、昆仑山南路内部交通外部交通京珠高速：连接北京至广州及珠海，全长约2310公里武广高铁：京广客运专线的南段，全长约1068.8公里上瑞高速：东起上海，西至云南瑞丽，是横贯大陆中部一条国道主干线本项目本项目规划道路：本报告是严格保密的。6业主单位希望通过世联的研究，论证项目的市场实现性，为区域开发奠定形象基础•商业、酒店、公寓及写字楼等各种业态到底多大体量合适？如何布局？——武广新城袁总•各业态功能的比例如何，怎么做？——武广新城欧总•该项目是物流园的配套项目，目的是为了提升土地价值和提升项目的品位.千金认为该项目用地一可引导株洲本地医药企业入驻该片区，30多家没问题的，二要有展示功能，主要是商品展示，但需要世联的论证。——千金药业袁总•结合物流园做一个综合性商业写字楼，具体做什么业？请世联的目的，就是要论证做酒店还是写字楼？体量做多高？预计项目年底开工，要站在商业地产的角度看怎么发挥最大效益？——申部长访谈在市场可行的基础上，通过本项目树立区域形象，提升区域价值客户目标客户问题本报告是严格保密的。世联的研究目标7•从项目属性和市场出发，寻求本项目的物业发展方向？•各物业的比例及可承载的体量如何，如何布臵？客户需解决两大问题:本报告是严格保密的。8基于上述研究目标，项目组成员进行了大量的相关数据收集与分析研究•项目及其周边实地调研与踏勘•株洲住宅市场调查•株洲商业市场调查•株洲写字楼市场调查•株洲酒店市场调查•株洲专业市场调查•株洲医药企业调查•株洲医药物流企业调查•深圳医药物流园调查•深圳专业市场调查•……•福尔莱酒店销售经理•华天酒店销售经理•九华酒店销售经理•天台酒店销售经理•金轮时代销售人员•大地公寓销售人员•大地公寓投资客•中央商业广场销售•尚格名城销售人员•玫瑰名城销售人员•华丽商铺店主•金帝商铺业主•招标大厦物业管理处•三湘大厦管理处•医药物流专业人士•长沙世联策划人员•……•株洲商业发展研究•株洲专业市场研究•株洲住宅市场研究•株洲写字楼市场研究•株洲酒店市场研究•国内物流园研究•世界物流园研究•药品营销研究•高铁对新区开发影响•高铁经济研究•郊区商业研究•株洲投资客群研究•……•世联平台•CNKI数据库•中国房地产信息网数据库•株洲搜房网数据库•2000-2008年株洲统计公报•部分城市统计年鉴•优秀硕博士论文•轨道黄金链•物流园区规划与设计•挑战与选择医药营销突围•现代物流学导论•药品营销进行的调查进行的访谈进行的研究参考的数据本报告是严格保密的。·9·123项目开发建议项目整体定位开发方向初判本报告是严格保密的。本项目两大属性决定其物业开发选择·10·核心属性一核心属性二本项目位居高铁驱动的新城内，作为启动的物业开发项目，它的成功开发必须符合新城启动的规律本项目需要承担千金医药物流园的配套服务功能，那么这些配套功能需要何种物业来承接？本报告是严格保密的。·11·【思考一】作为新城启动的首批物业，本项目究竟应该发展何种物业类型？本报告是严格保密的。武广新城为城市建成区外的一块飞地，依托高铁打造，当前尚处于启动状态，现状空白，难以承接城市功能溢出·12·启动项目（2010~2012）•二中教育配套建设•医药物流园建设本报告是严格保密的。由于高铁正点率高，站点近，交通好，人群能迅速到达自己的目的地，在站点滞留时间短，完全可享受市区配套·13·高铁站天元区芦淞区5分钟5分钟广铁集团介绍，从2009年12月26日开通运营至2010年6月19日，武广高铁共开行11123列车，晚点10分钟以上有76列。以晚点10分钟内计算，正点率达99.3%。晚点的主要原因为三大方面：•计算机保护系统检测到异常参数而进行自我保护采取减速或停车措施•年初的冰雪大雾、近期的雷暴雨等恶劣天气导致列车减速•由旅客原因引发的烟雾报警、车门不关闭等原因，但此类原因近期已经极少出现——(南方都市报）本报告是严格保密的。所以站前区域的发展需要通过内向市场的培育制造吸力，引导人群在区域的停留，从而带动区域发展·14·城区高铁产业通过培育超越城区价值的配套设施、环境和产业吸引城区人口外迁区域吸引力的增加进一步推动车站人流的增长，并提高驻留量人流人流、物流、信息流人流形象本报告是严格保密的。具体而言，就是通过形象塑造和产业开发引入各类人群，从而启动新区发展·15·产业启动高新技术产业制造业旅游业……高新技术产业园经济开发区/工业新城旅游新城/都市休闲区……形象启动公共建筑生态环境高星级酒店体育馆/艺术馆等行政搬迁……产业人群居住人群旅游人群休闲人群本报告是严格保密的。从陌生新区启动规律分析，结合项目特点，初步判断作为武广新城区域的启动物业可发展的物业类型·16·项目规模：33亩开发时间：2010~2012年客户要求：价值最大化，形象标杆化•不是新城的功能板块，只是物业开发•启动性物业•有利可图，高形象产业及配套大型体育设施大型文化设施大型商业设施高等级酒店……内生性配套商务临时性接待型居住那么，作为医药物流园的配套服务中心，到底应设臵哪些功能呢？目的地型配套商业大型商业体、专业市场高星级酒店、商住公寓本报告是严格保密的。·17·【思考二】作为千金医药物流园的配套服务承接空间，本项目又应该发展哪些功能和物业类型？本报告是严格保密的。当前中国医药流通层级和渠道众多，流通体系复杂·18·药品生产企业1药品生产企业2药品生产企业3医药代表1医药代表2医药代表3医药批发企业1医药批发企业2医院药店消费者本报告是严格保密的。导致我国的医药商业流通费用远高于国外，利润微薄·19·竞争加剧低价值生产谈判能力弱低价竞争流通成本高流通利润低•流通企业的分散经营导致市场竞争的加剧，利润水平持续降低•医药生产企业创新能力弱，产品本身附加值低，利润微薄•与众多流通企业相对比，终端渠道单一，流通企业的相对谈判能力较弱•流通渠道的混乱造成同一通道的低价格竞争中国美国流通费用率中美医药流通费用率12.56%2.9%1%中国美国流通利润率中美医药流通利润率1.5%1%本报告是严格保密的。通过解构价值链，医药物流中心集合流通环节，打造医药流通中间体，以降低流通成本，快速准确响应客户·20·药品生产企业1药品生产企业2药品生产企业3区域医药批发企业1医院消费者区域医药批发企业2区域零售企业医药物流中心本报告是严格保密的。选择案例：选择国内外成功的医药物流园案例进行研究•亚邦医药物流中心•南通苏中医药物流中心•国药控股长沙物流中心•达诚医药物流中心•东北制药医药物流中心•康心药业物流中心•江苏华晓医药物流中心•罗浮药谷医药流通中心•山东康力生药业药品现代物流中心•益和药业集团现代化物流配送中心•九州通医药物流中心•全洲医药港•三和医药城•中原康城•华源太和医药物流园重点选择案例•亚邦医药物流中心•全洲医药食品港•已成功运营•区域级医药物流园本报告是严格保密的。【发展策略一】在传统物流的基础上增加自动化系统和信息处理等服务功能，提高药品的配送效率和准确率现代医药物流园通常通过硬件和软件两大方面实现物流的高效和准确：软件方面•通常采用WMS配送中心核心管理软件•供应商随时可通过互联网检索其产品的库存量•客户利用EDI和网络下达订单并查询订单履行状况硬件方面•采用自动传输机、高层货架、自动拣货、条码系统提高配送效率和准确率互联网WCSMHEPLCWMSERPWEBWireless供应商客户本报告是严格保密的。【全洲医药食品港】供应链物流一体化信息管理系统和先进的物流设备使全洲的发展迈上了一个新的台阶•全洲医药食品物流港自动高架立体仓库（AS/RS），层高24米，共有14568个托盘位，入、出库量均为30000箱/8小时。•采用日本进口轨式堆垛机、辊轮式输送机、红外线遥感温控系统等先进的现代物流设备，全自动化操作。滑块分拣机、德国SICK扫描器、DPS电子标签和RF手持条码扫描仪，结合条形码技术，实现货物半自动分拣作业•全洲信息化项目建成了一个包括集成化的物流管理、批发管理、零售连锁管理、采购管理、质量管理、供应商管理、基础信息管理、价格管理、WCS控制管理、订单管理、电子报关等一体化信息系统信息系统架构图全自动高价立体仓库控制系统德国进口扫描仪及控制系统自动分拣系统作业图本报告是严格保密的。【亚邦医药物流中心】运用现代物流管理技术和自动化信息系统大大降低其物流成本硬件：•程控电话交换网（3000门）•物流信息电子大屏软件：•医药物流业务管理系统•内部即时信息沟通平台•移动仓储全程信息化管理系统•温湿度监控系统•电子标签检货系统信息技术应用信息技术效果节约40%的物流配送成本可压缩三分之一的药品库存减少拣货失误率缩短配送时间确保药品质量本报告是严格保密的。【发展策略二】围绕医药物流园，聚集药品批发、开票交易、展示和衍生品批发业务，形成专业型一站式服务·25·药品批发开票交易展示衍生品批发作为流通中间体，为区域的批发商、零售商提供药品的批发服务医药流通的特殊性使部分小企业在交易过程中存在转开发票等需求基于客户类型的同质性和流通渠道的异质性，往往在园内还集合有医疗器械和保健品的展示交易市场同时，由于医药和食品的流通具有一定的协同性，有时也将两者一起布臵，增加物流的效率本报告是严格保密的。三和国际医药城和全洲医药食品港均在底层设臵交易展示功能规模：交易展示厅0.4万平方米；有300个展示台；80台电脑的开票交易区全洲医药食品港三和国际医药城规模：共四层，1.5万平方米布局：•1~3层：糖酒等衍生品交易区•4层：医疗器械、保健品、药品、中药展示交易区交易展示大厅透视图交易展示大厅本报告是严格保密的。【发展策略三】利用物流、商流和信息流的聚集，吸引企业入驻设立常设机构，使物流园成为药品、器械和衍生品专业集散中心·27·人流物流商流商务功能作为人流、物流和商流的聚集地，医药物流园通常还聚集一些专业企业入驻形成集中商务办公功能，包括•保健品、医疗器械等的代理批发商和厂商办事处•西药的当地主要批发商•大型零售企业参考案例：三和国际医药城全洲药品食品港亚邦医药物流中心本报告是严格保密的。【全州医药食品港】全洲作为医药物流园，主要吸引辐射区内的各大医药批发企业入驻办公部分入驻全洲大厦企业：湖南泰衡医药有限公司：经营中药材、抗生素制剂