中原北京金地仰山项目案例研究

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010金地仰山——项目案例研究Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010使用说明[本课件适用于城市边缘区同等体量项目定位，个案分析，为片区分析提供基本信息]Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010基本信息项目区位图项目区位：项目位于大兴新城北区，东至兴盛街、西至西旺路、北至乐园路、南至金星路轨道交通：地铁4号大兴线高米店南站距本项目约1200米左右市政路网：由市区上京开高速路高米店收费站出上主干道西旺路到达项目公共交通：410、456、610、631、937支、937支2、937支6、937支7、954、967快、968、大兴环城1路、大兴新城1路、大兴新城2路等到青岛嘉园西门下车即可。项目具体位置在北京位置二环路地处大兴新城，临近4号线高米店南站，现有交通比较通达！Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010项目基本信息金地仰山，25万平米新古典主义低密度生活金地仰山项目定位：首置及改善型项目特色：25万平米的新古典主义低密度住宅销售均价：19000元/平方米基本信息项目类型首置及改善型置业占地面积123000平方米总建筑面积275000平方米容积率住宅1.80在售户数2000户绿化率30%开盘时间2010-11-07入住时间2012-09-30开发商北京金地融侨房地产开发有限公司投资商金地集团物业管理金地物业公司景观设计单位PLACEDesignGroup建筑设计单位上海天华建筑设计有限公司Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010金地品牌+教育地产+低密度+产品力取胜金地品牌：1993年从事房地产，秉承“以人为本、创新为魂”的金地品牌理念教育地产：项目配套幼儿园和中学低密度：综合容积率1.80，新古典主义的低密度生活产品力：新古典主义建筑风格，配上西方古典园林景观，既有古典奢华又简明，把古典与现代融合基本信息Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010产品情况总体规划兵营式规划排布，整个项目规划缺乏亮点。高层产品花园洋房学校、商业用地西区组团为9-18层的怡景花园，超大楼间距，同时配有社区园林和小区中央广场，环境美观，适宜放松身心，大范围270度采光户型独特设计，主力户型视野朝向主景观带东区组团为5-8层的花园洋房，布局规整，显示高端形象，配有一定数量的跃层户型，大面积私家花园Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010产品情况交通组织城市道路社区主要道路组团级道路组团级道路与城市道路相连，并将用地分为两大组团以组团级道路为主干，在组团内部设置社区主要道路，再由社区主要道路分支社区次要道路，这种管式的路网层级分明，便于车辆、人行交通的组织机动车出入口机动车出入口社区主路南北贯通，把小区分为东西两部分！人车分流，宅间路沟通内部Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010产品情况建筑风格建筑风格：新古典主义建筑风格颜色：中灰，咖啡红材质：面砖，石材，高级涂料等特点：A首层厚实的入户门廊B别墅为斜屋顶C多重退台、露台，有跃层户型Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010产品情况景观设计借鉴欧洲古典景观的对称、轴线、围合等景观设计手法，营造简洁优雅的空间。尽可能优化打造宅间景观！因地制宜：根据项目东部组团的兵营式布局特点，在两排楼间采用轴线景观设计较为合适重视美化宅间组团景观，强调仪式感！Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010回归自然，增加原生态水系：将传统欧式园林的气韵保留在环境中，充分考虑到对层次空间的视线组织，步移景异，项目还注重对水体的利用，在项目中增加溪水，不仅让环境更加贴近自然，而且提升产品品质。三重景观，景观层次丰富：项目在景观打造方面摆脱了纯草地的单一布景方式，采用了草地搭配灌木乔木的三重造景，提升品质效果显著。产品情况景观细节Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010基本信息周边配套教育：北京师范大学附属小学、北京小学翡翠城分校、兴涛学校，项目自身规划初中医疗：北京仁和医院、大兴区妇幼保健医院、大兴中医院商业：华堂商场，世纪华联，华润万家，物美卖场，玫瑰园商城餐饮：孔乙己酒店、红孩儿水煮鱼、晋贤居饭庄、百年食府、福提烤肉岛、翡翠小厨总体上，金地仰山项目所处位置周边中小学校配套较好，但是商业医疗配套设施不仅数量较少而且等级较低，大型商业和医院距离项目还有一定距离周边配套等级低，数量少，大型配套离项目尚有一定距离！有待进一步完善！Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010基本信息其他产品细节物业费：3.2元/平方米*月车位信息：约1400个300元/月交房标准：毛坯交房采暖方式：集中供暖土地年限：70年项目全部售罄后，售楼处改为小区幼儿园金地仰山Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010产品情况逸野洋房户型大面宽横厅设计，尺度奢华全能主卧设计，独立衣帽卫生间户型优点户型缺点东区9号楼D3户型三室两厅一卫137平米入户门直对卫生间，缺少独立玄关缺失独立餐厅设计南北通透、明厨明卫设计Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010产品情况逸野洋房户型户型动静分离式设计南北通透，全明设计户型优点缺少独立玄关户型缺点东区6号楼D3户型三室两厅两卫143平米全能主卧，独立衣帽间及卫生间缺少佣人房或储藏间Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010怡景花园户型南北通透，明厨明卫独立餐厅带景观阳台超大南向阳台，增加赠送面积户型优点缺失玄关设计户型缺点西区2号楼B1户型两室两厅一卫90平米Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010怡景花园户型独立餐厅设计起居室配带大面宽阳台户型优点入户玄关设计缺失，私密性不高户型缺点西区5号楼B2户型两室两厅一卫91平米产品情况纯南向户型，明卫、明厨设计Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010怡景花园户型南北通透，明厨明卫设计全能主卧设计，独立衣帽间和卫生间北侧赠送大面积生活阳台户型优点缺失玄关设计户型缺点西区17号楼A7户型三室两厅两卫138平米产品情况未设计独立餐厅Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010推盘顺序销售情况一期一期二期三期一期为户型面积为80—180平米的两至四居产品二期户型为80-140平米2-3居，复式117-170平3居、180平4居三期分为2011年3月17日开盘和5月1日开盘，销售主力产品为90平米两居，124平米三居和180平米四居！三期三期三期Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010成交情况资料来源北京市房地产交易网站销售情况楼号开盘时间销售状态总套数签约套数销售比例一期东区11#12#13#14#15#16#2010-8-2814#15#售罄42626161%一期西区4#5#8#16#2010-8-284#5#16#售罄53844683%二期3#7#14#2010-11-74#售罄34924771%三期1#2#4#5#2011-3-17在售24511547%四期东3#4#/西区10#12#7#8#9#10#2011-5-1在售475112%均价走势单位：元/平米项目一期2010年8月开盘，户型面积为80—180平米的两至四居，开盘均价16000元；项目二期户型为80-140平米2-3居，均价19000元/平；复式117-170平3居、180平4居在售，均价21000-24000元/平米；项目在11年3月均价达到22000元/平米后，因房市严政的影响，均价稍微下挫，现在均价到达21000元/平米。从去年8月至今，项目消化速度一般19000元/平米21000元/平米16000元/平米22000元/平米11年初调控影响逐渐发力！项目去化速度明显见缓！Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010客户情况销售情况关键词：卫星城改善住房挤压客户投资潜力客户来源大兴当地的适龄居民结婚婚房，首置房以及北京市区挤压客户在卫星城购房需要升值预期地处大兴黄庄卫星城中，项目边上有新开通地铁4号线大兴线穿过，升值空间和前景大，受投资客户青睐升级居住处于居住消费升级换代的刚性需求，对品质、服务、周边配套等有综合需求的中端客群支付能力一次性支付房款客户略高于分期付款比例，支付能力较强Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010案例总结整体风格：新古典主义的建筑风格结合西方古典园林，打造古典主义的低密度生活配套缺失：项目周边的生活配套设施不完善，现有商业餐饮配套不仅数量少，而且等级低，大型的配套设施距离项目有一定距离户型亮点：存在一些复式户型，对有偏爱的客户群有一定吸引力规划布局：东西两个组团，东部组团兵营式布局，大气稳重；西部组团错落有致，超大楼间距，楼间布置小区中心花园景观规划：景观设计能够因地制宜，根据项目组团规划特点采用相适应的景观表现方式，注重溪水的利用和三重景观打造，提升项目品质车位欠缺：项目车户比为1:0.7，在郊区新兴的住宅区中，车位明显显较少，车位300元/月，车位暂不销售建筑外立面档次不够：以面转配高级涂料为主，辅助低层少量石材，外立面整体感受：项目缺乏更为突出的特色，与周边其他项目相比较也不具备明显的竞争优势，销售速度一般个案分析Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010THEEND