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都市综合体是城市集约化发展的体现，它是一个功能复合、高效统一的建筑群。都市综合体各功能之间可形成一种相互支撑和相互拉动的价值链关系。都市综合体都市综合体城市集约化发展的体现城市的价值中心所在城市的标志城市区域开发与旧城改造规模的不断增大地段：长安街国贸以东900米处总建面：73万平米物业组合：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心模式一案例：北京华贸中心——各物业均衡发展，且皆定位为顶级档次定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体案例15A级智能写字楼：目标客户定位面向大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。国际公寓：总建筑面积20万平米。户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。国际商业区：集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金融于一体，总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。由16万平米超大规模的水世界商城、超过百米临街的金融商务中心、酒吧文化广场构成。五星级酒店：引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌--超豪华酒店里兹·卡尔顿(TheRitz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）。体育中心：占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。VIP运动会所，实行会员制服务。展示中心：电力科技展示中心是国家级的电力科普教育基地。物业建筑面积比例商业20万20%公寓20万20%写字楼23万23%酒店10万10%模式一案例：北京华贸中心关键驱动因素：外因：依托CBD地段、借势奥运创建国际大都市。内因：超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”；利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；各功能物业均以完善的服务体系为先导；体育中心、展示中心提升社会形象。项目特色整体规划由世界最具盛名的建筑设计公司美国KPF公司担纲设计，商业区由国际商业建筑设计专家-英国BENOY公司担纲设计，具有国际水准；写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充分适应未来国际商务市场的高速运营；商业分主题有机的分布于建筑群中，造就北京新的商业形态；公寓采用围合式，拥有中央公园、组团式绿化和水体，形成社区；两座极负盛名的超豪华五星级酒店；展示中心、体育中心集合了部分社会职能。经营方式：公寓租售并举，其余均自行经营。各功能规模配比：案例1均衡模式的都市综合体通常位于城市核心，具有较大的规模，各功能形成相互支持的价值链关系。发展关键位于CBD/城市核心主干道沿线/地铁口具有较大的规模各功能形成相互支持的价值链关系功能类别收益方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响收益特征发展模式1模式二案例——广州中信广场：以写字楼为核心，其他功能为写字楼服务地段：位于天河北路，广州新城市中轴线上。占地面积：23,000平方米总建筑面积：320,000平方米物业组合：1栋超高层写字楼顶级写字楼+2栋38层酒店式公寓+小型购物商场定位：广州最顶级的超高层写字楼案例2超高层写字楼：楼高80层，标高333米，34部进口日立高速升降机。公寓：位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。购物中心：位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。模式二案例——广州中信广场：以写字楼为核心，其他功能为写字楼服务案例2物业建筑面积比例商业4万13%公寓7万23%写字楼20万63%经营方式：各功能规模配比：关键驱动因素：外因：•优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心；•受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力；•IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。内因：•利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖；•以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务；•公寓为写字楼提供较好的配套；•舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。以写字楼为核心的都市综合体通过写字楼树立标杆，迅速成为区域标志和中心，其他功能均为写字楼服务发展关键位于城市未来商务核心区域利用顶级写字楼树立标杆形象，迅速成为区域标志和中心公寓和商业为写字楼提供高档配套，进一步拉升写字楼形象功能类别收益方式酒店--写字楼销售/出租商场一般出租公寓销售/出租特征各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响收益特征发展模式2模式三案例——上海商城：以酒店为核心，带动其他物业定位：上海顶级国际化综合体地段：位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域总建筑面积：18.5万平方米物业组合：五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场案例3PortmanRitz-Carlton酒店：拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。公寓：位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。商业：25000平方米世界知名品牌的购物商场。物业比例酒店45%公寓30%写字楼15%酒店10%模式三案例——上海商城：以酒店为核心，带动其他物业案例3关键驱动因素：外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。内因：定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。以酒店为核心的都市综合体通过五星级酒店提供顶级差异化服务而建立起核心地位，带动公寓、写字楼与商业发展关键位于繁荣商务区通过五星级酒店提供顶级差异化服务而建立起核心地位五星级酒店带动公寓、写字楼与商业酒店的经营状况是综合体能否成功的关键功能类别收益方式酒店外包经营写字楼出租商场自行经营/出租公寓一般出租特征全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大收益特征发展模式3模式四案例——深圳华润中心：以大型特色商业为核心，提升其他物业价值地段：深圳金融中心区，与地王大厦相对而立，占地面积7,7万平米，总建筑面积48万平米(未含木棉花酒店)物业组合：北区写字楼、中区大型购物娱乐中心、五星级酒店、“幸福里”高尚住宅案例4木棉花酒店二期商业君悦酒店一期商业华润大厦变电站立意：“构筑深圳新天地”万象城：18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。写字楼：4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。高尚住宅：11万平方米的高尚住宅，容积率7.76，单元面积从90方两房到240方大4房，以及470方顶层复式。君悦酒店：美国凯悦酒店旗下的五星级商务酒店，大中华第五座。深圳唯一的空中大堂。模式四案例——深圳华润中心：以大型特色商业为核心，提升其他物业价值。投资•40亿人民币建设模式•十家国际知名合作单位参与设计和包，包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业经营模式•华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范；•直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成;•50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌；•全部只租不售，长期经营。关键驱动因素：外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高，与深圳人内心的价值观相符；一流的精英团队。案例4以商业为核心的都市综合体通过独具特色的商业定位，迅速成为区域焦点和统领者，其他物业价值也随之大幅上涨。发展关键交通可达性：地铁口/主干道沿线独具特色的建筑、业态和服务商业综合观光性、娱乐性与体验性于一体各物业相互支撑，但商业的经营是关键功能类别收益方式酒店外包经营住宅销售商业自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响收益特征发展模式4定位：以居住为主，集商业、办公、酒店服务、娱乐休闲等多功能为一体的大型城市综合体地段：位于合肥政务文化新区（怀宁路与龙图路交口）占地：1000亩，总建面85万平米（1-6期住宅）物业组合：高档住宅区+大型商业+写字楼+酒店开发商：绿地地产内城外城外城+内城的发展模式：外城以对外功能为主，兼具服务社区与提升项目档次功能；内城为高档住宅区，与外城既紧密相连又产生区隔感。物业比例住宅63%商业15%酒店11%写字楼11%发展模式5模式五案例——合肥绿地国际花都：以住宅为主体，提升其他物业价值。案例5模式五案例——重庆春森彼岸：以住宅为主体，提升其他物业价值位置：新城区，靠近重庆未来象征的江北嘴CBD建筑面积:782392.65平方米物业形态：以高层、小高层、商业与一栋集写字楼与酒店为主的超高层组成。开发商：重庆龙湖地产发展有限公司立意：非核心地段，营销立意，建筑代言城市，打造项目市场高度高尚住宅/滨江豪宅：从70多平米的两房至130平米的三房为主，顶楼为200-300平米左右的跃层。价格区间：8000-15000元开盘时间：2007年12月1日站在世界的高度，以超越城市未来的姿态，国际化的视野，全力拔升项目形象，跳出竞争。城市的自信世界的舞台标注一个时代超越重庆的未来通过城市多元空间的打造，重新定义重庆滨江生活。开放性城市性多元化符号感以住宅为核心的都市综合体通常位于不成熟新区，通过商业及酒店等功能提高区域成熟度，从而提升了住宅档次发展关键位于新区，区域住宅氛围较高居住为主/对外功能提升项目形象并解决区域配套不足商务商业与居住有明显的分区功能类别收益方式住宅销售写字楼销售商场销售/经营酒店外包经营公寓销售特征整体物业以销售为主，实现快速回现收益特征发展模式5模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式五：以住宅为核心功能的发展模式发展关键位于CBD/城市核心主干道沿线/地铁口具有较大的规模各功能形成相互支持的价值链关系位于城市未来商务核心区域利用顶级写字楼树立标杆形象，迅速成为区域标志和中心公寓和商业为写字楼提供高档配套，进一步拉升写字楼形象不远离城市核心区通过五星级酒店提供顶级差异化服务而建立起核心地位五星级酒店带动公寓、写字楼与商业酒店的经营状况是综合体能否成功的关键位于城市核心区，交通可达性：地铁口/主干道沿线独具特色的建筑、业态和服务商业综合观光性、娱乐性与体验性于一体各物业相互支撑，但商业的经营是关键位于新区，区域住宅氛围较高居住为主/对外功能提升项目形象并解决区域配套不足商务商业与居住有明显的分区功能比例各功能比例均衡写字楼面积占50%左右酒店面积占50%左右商业面积占50%左右住宅面积占50%以上收益特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响整体物业以销售为主，实现快速回现大型综合体发展模式总结