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2-6月份整合市场推广策略[东方丽景]开盘开战目前销售状况：至2006年2月12日，本项目共销售住宅39套，店面2套；签定住宅合同27套，店面2套；销售金额为10389135元，目前共回笼资金600万元。项目状况及问题？客户关心问题：本项目工程进度缓慢,能否如期交房；本项目付款方式较单一,期限比较仓促；开发商能否保证小区的品质如宣传那样完美；项目周边环境何时整治。优势：项目优劣势再分析？项目周边环境是客户的第一抗性点，特别是较差的东花园东路；项目工程进度远落后与周边竞争项目；扬城百姓的观望心理日益递增，买方市场已逐渐形成；项目周边又增加一个较有力的竞争项目：东升花园。户型经济实用，特别是“阳光花房”深受客户喜爱；总价较低，降低客户购买门槛；全多层项目是绝大多数客户的首选；目前项目人性化的推广吸引了周边较多新客户；销售部良好的位置吸引了很多来往新客户。劣势：判断三:加强首批认购客户消化,工程进展顺利，样板间筹划到位，将项目品味做足，让买家看到工程形象,看到实实在在的希望。开盘前的任务？判断一：加强宣传攻势，运用电视、DM，户外广告,网络等传播媒介，全面宣传东方丽景约预认购、开盘信息，力争在东区使东方丽景做到家喻户晓，在区域竞争楼盘中脱颖而出。判断二:通路封杀，销售中心户外广告及时更新，在东区运河东路较醒目位置，设立大型户外广告牌，锁定东区市场，提高项目形象。抢在同区域竞争楼盘上市前争取更多意向客户下订,特别是东升花园上市将对本项目产生不小冲击.因此要将楼盘开盘信息通过客户耳语释放出去，以增加关注度。结论：开盘即开战。要开盘就一定要轰轰烈烈。强大的作战攻击波——开盘前、开盘中、开盘后要将东方丽景在东区目标区域内炒热，直至蔓延覆盖整个扬州市场，提升项目知名度和美誉度。开盘前的任务？开盘庆典：举办热烈而隆重的开盘仪式，掀起销售高潮；开盘前执行计划？户外广告：在东区较醒目位置设立大型户外广告,提升项目形象LOGO，阳光花房，领航东区高尚品质生活！家家有园，家家有景！售点广告：POP户外广告的更新；主题：22万买两房两厅,28万买三房两厅;客户会刊：每期三万份DM客户会刊，扩大散布范围，增加曲江小商品市,副食品城,家具城等地发放；媒体如何攻击市场？扬州晚报：开盘前三天预告项目开盘信息；主题：前期认购火爆，即将盛大开盘；电视广告：扬州电视台今日生活15秒插片；主题：高品质，低总价（22万购两房两厅、28万购三房两厅），即将盛大开盘；杂志广告：扬州新楼市,扬州楼市等杂志广告的提前预约;扬州广电报：开盘预告及次日新闻缮稿发布；主题：前期认购火爆，即将盛大开盘；网络广告：扬州房地产信息网主页面广告;主题:高品质,低总价;开盘如何攻击市场？现场：销售中心布置;内环境：开盘庆典，现场抽奖活动；选房区,签约区,交款区设置；工地现场包装，不得不看;外环境：开盘仪式宣传：制造热烈开盘氛围，吸引人群到场；活动场地布景：带动气氛，让人感受开盘的盛况，不得不来；通路打通:销售人员，礼仪小姐等服务人员安排到位；开盘活动执行程序？时间：拟定在4月上旬，一是考虑工程进度;二是考虑预约认购达到一定程度;三是考虑抢在烟花三月旅游节前，以避开市民对烟花三月过多关注；地点：东方丽景销售中心和项目工地；人员：政府有关部门领导；开发商领导及员工；各合作公司相关人员；媒体记者；前期认购准业主；准备：提前通知业主开盘庆典；提前落实现场布置；销售中心横幅、空飘气球、气拱门、招贴布、锣鼓队、花篮、地毯、音响、礼仪小姐、剪彩用具、礼品等。样板房的装修？要点：弥漫丰富生活气息,设防购房者心理样板房,对潜在客户要有极强的感染力；策略:样板房的装修要令人耳目一新,但预人的感觉不能高档化,充分展现户型的样板房给出装修思想的说明和装修费用的标装范围.样板房的户型选择样板房的楼层,景观选择室内装潢的设计施工和督导家具配置的设计选择和实施室内灯光照明,日常生活什物摆设清洁卫生和监护工作;样板房招投标实施？目的：做出有生活品味的样板房,选择二至三家装饰设计单位,发布招投标信息;形式:装饰设计的中标单位设计作品与销售中心现场展示,供客户挑选,对订购客户免费送设计,而业主的装修则由设计单位承担;优惠:对于中标设计单位在一楼免费提供办公接待场所.接受客户的咨询与工程洽谈;活动营销实施？目的:制造开盘前热点,积蓄意向客户;内容:东区市民凭身份证(以身份地址为准)报名参赛,凡年龄在18周岁以上成年人均可报名参加.赛项设置有象棋和麻将两大类.“我是第一”东区娱乐大赛举办地点:象棋于售楼处举办,麻将则承租某棋牌室进行;媒体配合:电视台新楼市报道,客户会刊丽景采风图文报道及入围名单;时间:三月初评比办法:抽签决定分组,象棋三盘两胜,胜者进入下轮比赛;麻将四人一组,共进行四圈,以发筹码为标准,四圈后筹码多者两名为胜出,进入下轮;参赛对象:西走通扬桥以东,东起运河南路以西,北至运河东路及江阳路以南区域内常住市民;活动营销实施？目的:吸引东区客户,关注项目,促进销售;内容:于媒体发布大赛信息,凡东区参赛儿童于6月1日,于售楼处集中前往项目工地,于围墙上进行绘画,完成后由专家进行评比.获奖者将得到组合文具一套;“六一”东区少儿墙绘大赛时间：6月1日上午9时整集中,绘画时间半天,下午进行评比;媒体配合:电视台新楼市报道,客户会刊丽景采风图文报道;准备工作:工地围墙刷新;高考献爱心大行动时间：6月份适逢一年一度高考,为体现开发商人性化的关爱，对首批认购客户的子女实行免费接送参加高考行动;内容:于6月7.8.9三天包租一辆中巴车,免费接送高考生参加考试,通过电话通知有子女参加高考的前期认购客户,告之接送地点,然后统一乘车前往各自考点；活动营销实施？接送地点：东方丽景销售中心；媒体配合:电视全程跟踪报道接送过程,在丽景采风上作图文报道;各阶段推广任务？时间活动主题目的2月份POP户外广告更新高品质低总价吸引区域客户东区大型户外广告牌家家有园,家家有景树立项目形象丽景采风客户会刊综合内容提升品质，促进销售今日生活电视广告高品质低总价吸引，促销3月份丽景采风客户会刊综合内容提升品质，促进销售今日生活电视广告高品质低总价吸引，促销扬州新楼市即将盛大开盘开盘预告扬州房地产信息网即将盛大开盘开盘预告“我是第一”东区娱乐大赛象棋,麻将大赛聚集人气，为开盘造势4月份丽景采风客户会刊综合内容提升品质，促进销售今日生活电视广告高品质低总价吸引，促销5月份扬州春节房交会小规模参展高调亮相,促进成交丽景采风客户会刊综合内容提升品质，促进销售今日生活电视广告高品质低总价吸引，促销6月份“六一”东区少儿墙绘大赛于工地围墙作画项目炒作,增加关注业主子女高考免费送爱心涌动，情暖考场提升开发商形象,口碑丽景采风客户会刊综合内容提升品质，促进销售今日生活电视广告高品质低总价吸引，促销时间媒体版面主题3月份扬州晚报三个半版我是第一东区娱乐大赛4月份扬州晚报连续两个半版开盘预告扬州晚报半版开盘火爆场面软文报道电视台《今日生活》栏目15秒插片（每月三个星期,最后一星期不做,共105天）东方丽景，领航东区高尚品质生活（高品质、低总价）,中间插播开盘信息.新楼市新车市不限动态新闻及开盘预告扬州房地产信息网主页面（已到期的延续）22万购二房两厅，28万购三房两厅\各活动宣传扬州新楼市封面东方丽景开盘信息发布6月份扬州晚报通栏六一少儿墙绘大赛6月份扬州晚报通栏献爱心,东区高考生免费接送费用估算:6*1.5+16+1.2+1.5+0.8+0.8=30.3(万元)备注:总费用控制在50万左右,因此活动经费为50-30.3=19.7(万元).媒体广告安排？本年度销售目标？本年度总体销售目标为360套(店面+住宅)，销售金额约为1.1亿元，完成项目总销售额的66%左右，约计本项目销售高峰期为5-6月和10-12月，具体销售进度见下表：月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计套数(一批)321620284040282410151210275套数(二批)2225201885销售额(万)9604806008401280128090075010001280100090011270回款额(万)480520540640950110095075080010009509009580THEEND