绿色地产项目考察调研报告

低碳地产绿色生活——绿色地产项目考察调研报告2011年2月绿色地产项目调研报告房地产行业是我国国民经济支柱性产业之一，同时也是我国碳排放量较大的行业。在大力提倡以节能、减排、生态、环保为核心的低碳经济的今天，房地产行业也掀起了一场绿色住宅运动。中鹰、朗诗、锋尚这三大企业瞄准绿色住宅的细分市场，引进国际住宅设计方面的先进技术和环保建材，在国内打造了一批别具特色的绿色环保住宅，举起低碳先锋企业的大旗。随着我公司绿色战略的全面启动，公司对“三大低碳先锋企业”的绿色住宅项目进行考察调研，充分借鉴绿色“标杆项目”的成功运作经验，为公司向“绿色之路”迈进走出坚实的第一步。编制说明绿色地产项目调研报告ontents▋南京朗诗地产▋上海中鹰黑森林▋南京锋尚地产▋三大绿色标杆企业对比▋考察结论目录绿色地产项目调研报告典型项目一三大绿色住宅标杆项目朗诗地产——绿色人居领跑者南京朗诗国际街区中鹰集团——森林生态、科技健康上海中鹰黑森林锋尚国际——联合国人居优秀范例南京峰尚国际绿色地产项目调研报告▋南京朗诗地产目录绿色地产项目调研报告占地面积240亩容积率1.8建筑面积总建面36.8万平米，其中住宅约28万平米总户数3723楼层数7/18F物业费3.6元/平*月（其中地源热泵费用1.8元/平*月）最早开盘时间2005-1-30最晚开盘时间2009-11-26(一)项目区位一、南京朗诗国际街区(二)项目基本技术经济指标位于南京市建邺区河西大街庐山路，是朗诗的第一个绿色科技楼盘，首期于2006年10月交付，2010年12月全面交付。绿色地产项目调研报告(三)项目总平及分区示意一期二期三期一期三期二期绿色地产项目调研报告(四)项目定位气候特征：冬冷夏热、“黄梅天”潮热霉变的特点目标客群：高知人群为主，其中海归人士、教授、银行家、企业家等社会精英人士高端人群比例高达60％之多，主力户型面积68-150平米。建筑科技：朗诗国际街区采用十大建筑科技以达到“恒温、恒湿、恒氧”的高舒适度的未来人居模式。夏天：室外36℃，室内24℃左右冬天：室外-6℃，室内22℃左右绿色地产项目调研报告(五)朗诗国际街区生活品质绿色地产项目调研报告宝贝少感冒，妈妈少担心家里不再需要多余的被子绿色地产项目调研报告夏日厨房也享受老人家的腰腿疼有了不药而愈的可能绿色地产项目调研报告皮肤时时做SPA美丽人生每一天衣物净爽不发霉黄梅天气在窗外绿色地产项目调研报告灰尘难进门，主妇少费心绿色地产项目调研报告抽烟不用再去洗手间卫生间卫生了绿色地产项目调研报告静了，睡眠更好了绿色地产项目调研报告举手之劳，白天变黒夜绿色地产项目调研报告24小时不限量热水服务绿色地产项目调研报告(六)十大绿色科技系统介绍2、混凝土顶棚辐射制冷制热4、女儿墙、屋顶及地面保温6、外遮阳系统8、置换新风系统10、生活热水系统7、同层排水系统1、地源热泵技术3、绝缘外墙系统5、严密外窗系统9、隔音降噪系统整合10大科技系统绿色地产项目调研报告1、地源热泵技术系统采用地源热泵系统为天棚系统及新风系统提供冷热源。地源热泵埋管现场绿色地产项目调研报告2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统混凝土顶棚辐射制冷制热系统通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。夏季送水温度为20℃左右，回水温度为26℃左右；冬季送水温度28℃左右，回水温度为20℃左右。顶棚铺管现场图片绿色地产项目调研报告3、“绝缘”外墙系统4、女儿墙、屋面及地面保温系统绿色地产项目调研报告5、严密外窗系统断桥隔热铝合金窗铝合金双层中空玻璃(5mm+15mm+5mm,充氩气)玻璃第三面镀有Low-E涂层窗框和窗洞的构造采取阻热设计。不同窗户传热对比绿色地产项目调研报告6、外遮阳系统双层、铝制滚压成型型材，多孔卷帘板中间填充聚氨酯绝热发泡材料夏季阻挡80%以上的太阳辐射完全开启室内光线控制效果大部分开启较少开启完全关闭绿色地产项目调研报告7、置换新风系统朗诗国际街区设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘、温度及湿度处理的室外新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.3米/秒的速度，从卫生间和厨房排风。新风口排风口绿色地产项目调研报告8、隔音降噪系统外墙、外窗、楼板隔音构造，有效阻隔外界及楼层间的噪声。9、同层排水系统采用隐藏式水箱和同层排水技术，排水横管在本层与立管连接，消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患，降低排水噪音对邻里的干扰绿色地产项目调研报告10、生活热水系统利用地源热泵系统为业主提供全天候热水服务，让业主随时都能洗个热水澡。绿色地产项目调研报告德国西门子家电美国科勒厨卫德国柏丽厨具瑞士乔治费歇尔管路美国霍尼韦尔智能化法国爱迪士中央吸尘法国施耐德电器梅兰日兰开关插座广东雷士照明美国摩恩水槽、龙头英国多乐士乳胶漆美国史丹利移门法国索菲亚衣柜德国汉斯格雅卫浴绿色地产项目调研报告(七)相关技术要求1、建筑设计要求：1）外墙体型系数小，围护结构成本省，单元布局最好板式布局（不超过1梯3，极限1梯4）；2）楼层高度不超过18层。绿色地产项目调研报告2、施工周期：因地源热泵挖井深度至少70-80米，一个25万平米的项目需要挖上千口井，施工周期会适度延长，朗诗从拍地到开盘至少需要8-10个月方能开盘；（我公司的目前最快速度为拿地后5个月开盘）3、成本要求：额外增加1000-1200元/平米成本投入，日常运营费用1.8~2.0元/平米.月，热水10元/吨地源埋管天棚盘管绿色地产项目调研报告1、销售情况：该项目首批次于2005年1月30日正式开盘，但南京网上房地产备案信息系统显示，05年全年无一成交；06年开始项目推出“试住”体验式营销活动后，销售才开始起死回升，但月均销售仍只有18套，直至06年10月首批交房后，销售才开始迅速攀升，当月成交达41套。此后销售一路高歌猛进，基本上达到开盘即旺销的局面。(八)销售及溢价能力分析无销售！缓慢销售！加速销售！开盘即旺销！尾盘销售首批交房绿色地产项目调研报告2、溢价能力分析楼盘选取：朗诗国际街区0.5公里范围内的可类比楼盘宋都美域宋都美域-锦园宋都美域-沁园房价对比（元/平米）朗诗强销期朗诗尾盘期2008年2009年上半年2009年下半年2010年朗诗国际街区（精装）12000121501730021900宋都美域（毛坯）890090001480017900差额3100315025004000结论：通过两楼盘的房价对比可以看到，朗诗国际街区平均比宋都美域房价高出3000元/㎡，扣除精装成本1000元/㎡和科技住宅增量成本800~1000元/㎡，实际溢价能力在10%左右。绿色地产项目调研报告(九)存在的问题投诉问题：朗诗地产目前所有项目采用的都是集中制冷制热及空气调节系统，客户无法自行调节室内温度和新风系统的进出风量，在同一温度湿度条件下，客户的个体感知是有差异的，因此经常导致因客户无法自行调节室内温度而产生投诉。绿色地产项目调研报告启示1差异化竞争战略八年坚持：只做节能舒适住宅聚焦绿色科技地产(十)朗诗地产对蓝光的启示2003年底，朗诗的第一个项目朗诗熙园成功交付后，朗诗进军河西市场，开发南京朗诗国际街区，并确立了开发绿色环保科技住宅的初步战略目标。此后相继在无锡、杭州、苏州、常州、上海、浙江、武汉、成都等地攻城略地。8年过去了，朗诗的战略始终如一没有改变，所有的楼盘都围绕全装修解决方案和十大绿色科技系统展开。绿色地产项目调研报告组织架构：与公司战略相适应的组织架构设置与研发经费人员投入启示2公司成立开发南京首个项目朗诗熙园开发首个绿色住宅朗诗国际街区成立产品研发中心成立了上海朗诗建筑科技有限公司成立朗诗欧洲技术有限公司绿色地产项目调研报告启示3扩张区域：针对夏热冬冷及高房价区域，科技节能住宅产品在当地能凸显明显竞争优势的区域，昆明等四季如春城市不考虑扩张路线：华南地区——环渤海区——长江中上游绿色地产项目调研报告发展历程：先以1个项目进行试点，进行建筑节能技术、成本测算、客户敏感点测试、营销推广手段等的全面系统研究，去粗取精、去伪存真。待技术成熟，已取得客户入住体验口碑后，再行大规模扩张。启示4绿色地产项目调研报告启示5：建筑节能科技的应用不能牺牲客户的感官品质1期1批次：外立面开成条形窗，外墙采用陶板干挂技术，窗户采用断桥铝合金中空玻璃，极大增加了建设成本，同时还影响了客户的感官品质。案例1：朗诗国际街区外观的变化2/3期以及现有项目：除了外立面仍保持方盒子形状外，增加了景观阳台，客厅及卧室的开窗面大大增加，项目感官品质极大提升。1期2批次：外立面仍是条形窗，增加了外挂阳台，外墙和外窗材料均进行了优化。上海朗诗绿岛绿色地产项目调研报告一期，2房，102平米户型特征：板式结构，条形开窗，开窗面极小，无观景阳台设计，卫生间及部分户型厨房不采光，户型舒适度差。一期，3房，152平米一期，2房，68平米一期，3房，123平米案例2：户型设计变化绿色地产项目调研报告二期，2房，87平米户型特征：板式结构，增加了观景阳台的设计，增大了客厅及卧室的采光面，户型的居住舒适度和外立面感知效果更容易为客户所接受。二期，2房，107平米二期，3房，147平米二期，3房，134平米绿色地产项目调研报告▋中鹰黑森林目录绿色地产项目调研报告位于上海第一个人居示范区——普陀区万里城核心区域，西侧紧邻12万平方米中央森林带；北部和东部分别被横港河和龙珍港包围，形成天然的半岛状；两条天然河流和12万平方米中央森林带成就了上海最适宜居住的地段之一。地理位置〉地理〉规划项目占地约184亩，容积率2.25，总户数1164户，总建筑面积规划为27.6万平方米，共分三期开发。5栋叠加别墅，11栋16-30层小高层及高层布局。建筑设计由德国STI&KIP建筑规划联合体担纲，全部精装修成品房销售。社区3个出入口全部实行人车分流，保证行人和车流的畅通。规划项目概况空间户型科技系统现场实景供销分析绿色地产项目调研报告双大堂，分为地下车库大堂及一层大堂，尊显主人格调。由世界著名设计团队精心设计，格调全然不同。大堂〉配套〉大堂周边生活配套成熟，家乐福、乐购、巴黎春天、晋元体育中心、高尔夫俱乐部、网球场、健身房等仅在咫尺；晋元高级中学、进华中学等名校相伴左右。周边交通便利，内环、中环、轨道7号线、轨道11号线环绕周边。这里是中环线附近最好的地块之一，也是上海著名的最适合人居地块之一。配套项目概况空间户型科技系统现场实景供销分析绿色地产项目调研报告每层高3.1米，房型丰富多样，满足住户多种需求。一房约73-92平米，二房约120-140平米，三房约165-200平米，全德国品质精装修交房。空间〉空间〉设备Nobilia、Allmilmo橱柜，Dorovit卫浴设备，Hansgrohe龙头。其他五金、配件均采用德国顶级品牌配置。设备项目概况空间户型科技系统现场实景供销分析绿色地产项目调研报告叠拼别墅单栋产品组合形态共5层：BF~2F一单元3F~5F一单元共6层：BF~2F一单元3F一单元4F~6F一单元共4层：BF~2F一单元3F~4F一单元叠加别墅单栋产品组合形态特色，低层的三叠叠墅产品屋顶花园，彰显生态主题电梯入户，尽显便捷生活项目概况空间户型科技系统现场实景供销分析绿色地产项目调研报告叠拼别墅户型建筑面积：240平方米特点：产品的整体空间方正大气，开间尺寸都较为舒适，进户有6米挑空客厅，显示出豪宅的大气本色，作为叠墅下套产品，地下室连通玻璃天井，阳光的充分摄取，使得地下室无论是采光度还是空气质量都有上佳表现，性价比较高。项目概况空间户型科技系统现场实景供销分析绿色地产项目调研报告叠拼别墅户型建筑面积：280平方米特点：产品的整体空间方正大气，开间尺寸都较为舒适，作为叠墅上套产品，有近20平方米的大露台空间，以及整层的阁楼附赠，性价比较高。阁楼斜屋顶的设计均配有可开启的天窗，为屋顶采光及隔热起到关键性作用。项目概况空间户型科技系统现场实景供销分析绿色地产项目调研报告建筑面