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工程维修管理工程维修管理——维修部——维修部 ＆标准化管理部 ＆标准化管理部7天学院版权所有一、分店维修现状二、维修保养要点三、客房维护四、系统维护五、特殊项目处理六、应急处理七、常见投诉处理目录7天学院版权所有分店维修的现状使用前无认真阅读使用说明被动维修无计划紧急突发事件比较多紧急事件产生的损失较大由于保养不力经常造成客人受伤事件的发生不熟悉该从何下手，喜欢“等、靠、要”因为小小的维修配件引起坏房（空调、电器开关等）……急需要改变这种现状一、分店维修现状7天学院版权所有1、主动意识；2、责任意识，绩效管理；3、勤学好问；加强动手能力；4、以积极心态面对各类工程问题，不要抱有逃避和等待的心理；5、不断加强对各类设备的原理的掌握，记录和汇总各类工程问题，总结经验教训；6、熟悉酒店各系统管路、电路开关、管道阀门的走向和控制部位。维修技师的责任意识和应该了解知识二、维修管理要点7天学院版权所有1、坚持“预防为主，维修为辅”的原则；2、维护的要点：熟悉设备、制定维护计划、落实并执行、要有预见性、客房主要是根据损坏情况提前做好计划性维护；3、加强主动性，多点维护意识。工程维护的要点和原则二、维修管理要点7天学院版权所有应急维修：被动、无法控制、没有计划、耽误时间、往往因为一点小问题影响整个系统的运行、产生的影响无法估计、无法快速解决问题、出现问题往往到了比较严重的地步，产生的维修费用比较高。计划性维修：提前知悉将要出现的问题、在问题发生之前提前做好预防性维修、将损失控制在比较小的范围内、更好的安排时间、工作可以做得井井有条、避免出现更加慌乱的情形。两者要密切配合，坚持以计划性维修为主，应急维修为辅。应急维修和计划性维修的区分二、维修管理要点7天学院版权所有客房区域系统（冷水、热水、消防、监控、弱电、网络、电信、排水）公共区域装修维保项目的分类二、维修管理要点7天学院版权所有1、在“EIP-7天连锁酒店-工程维修”板块下载“分店工程维修流程”2、打印维修计划表列表张贴在维修工作间，随时提醒下次的跟进时间3、严格按照预先制定的计划执行；4、详细做好记录；5、每次做完都要在维护计划表的日期内标注；6、维护效果的检查和跟进（店长抽查、维修自查）；7、做好下次维护的准备（备料、时间安排、需协助部门的联系等）8、维护总结。维护计划的执行二、维修管理要点7天学院版权所有打印客房检查项目表，每天最少全面检查三间客房玻璃门合页是出现故障几率最高的点维护要点：固定螺丝收紧、转动部位加注润滑油、使用甲供产品（左图威多莱牌合页）。维护周期：每月检查一次，不管螺丝有没有松动都要进行收紧操作，确保所有房间一个月内轮检一遍。三、客房维护7天学院版权所有客房家私椅子螺丝定期检查和收紧，每月轮检一遍；床架内部固定木板螺丝每月定期收紧；家具螺丝收紧和铁件的防锈处理每月检查一次；门锁、门合页、晾衣架、门碰、镜子、窗帘杆是每月重点检查项目，有松动、有异常响声或开关比较紧时要在相应部位进行收紧或加注润滑油。三、客房维护要认真细致地检查！7天学院版权所有客房洗手间洁具维护：水龙头、洗手盆去水疏通、马桶按钮的固定收紧、防水处理、冲水干不干净、去水定期疏通边缝处理：塑钢泥排气扇：检查有没有振动、异常响声、排风压力灯具更换：定期检查，发现闪烁、变暗的要提前更换，不要等到坏才换，要保证标准，不可以换小。三、客房维护7天学院版权所有空调系统外机每年清洗一次、每年的3、4月份进行；专业空调维修保养公司进行操作；主要是外机的侧面和背面要清洗干净。内机尘网的清洗：正常运营店每月要清洗一次，另外还要根据特殊情况增加清洗次数，比如周围环境差、灰尘比较多的场合，新店每半月就要清洗一次。内机盘管清洗每半年一次，主要采用吹风机、喷壶、毛刷等工具进行清洗。四、系统维护7天学院版权所有防水处理不同漏水情况不同处理方法：排水管周围渗水：打通排水管周围水泥重新敷设水泥，并刷防水剂，试水后再安装洁具卫生间外墙渗水：将卫生间地面瓷砖和墙壁瓷砖打掉，重新做防水，闭水试验通过后再铺设瓷砖，留意保证卫生间地漏排水坡度，不可以有积水；窗台渗水：注意窗台的排水坡度，或室外平台的排水坡度，保证平台位置无积水，并做好防水处理；天面渗水：针对特殊情况进行特殊处理。四、系统维护7天学院版权所有排水系统、化粪池维护要点：定期每半年清理一次，找专业抽粪公司，特殊情况单独清理。隔油池：定期清理，定期除油天面排水：雨季来临之前检查所有天面和平台的排水口，不可以有垃圾堵塞的情况。四、系统维护7天学院版权所有消防硬件维保要点：器材是否齐全、阀门有没有损坏生锈无法开启、有没有渗漏。消防泵维护：定期开启试验，定期加注防锈油漆和润滑油、定期出水试验、检查出水压力、有无异常响声，每月一次。正压风机、排烟风机：每月定期开启试验、检查工作情况，有无异常响声。灭火器：指示针是否指示绿色位置、保险插销、每个区域最少两个。四、系统维护7天学院版权所有消防主机维护要点：地址核对、编码表编制和张贴，每天检查报警情况，测试打印机和音响报警的使用每天主机自检一遍，电池每月保养和放电一次，不可以有屏蔽探头和点位，主机平时处于手动状态。四、系统维护7天学院版权所有电话、网络、电脑系统维护要点：计费系统（每天每班次）检查运行情况，网络机柜检查工作情况，散热情况，线路整理、除尘等项目。电脑系统：每月定期除尘、风扇检查、垃圾文件清理、通风散热情况检查。上网设备：通风状况、工作环境温度、除尘等项目的定期维护电脑UPS：每月放电一次，除尘、温度、工作环境保持良好各设备的使用性能了解。四、系统维护7天学院版权所有给水系统：维护要点：管道、固定支架防腐处理、电热器每月开启试验热泵翅片的定期清洗、管道过滤器的定期清理、水箱的定期清理。故障分析：没有热水、出热水速度慢、忽冷忽热、机组故障（高压保护、低压保护、结霜、其它故障）冷水系统：压力、水位、泵、管道、自动补水、水池溢水报警机房环境：设备维护、防潮、通风、干净、无尘解决方法：加强巡查、熟悉系统四、系统维护7天学院版权所有五、特殊维护处理装修项目——根据损坏情况制定翻新计划，以计划性翻新为主。油漆门天花饰面板大工程等裂缝处理装修项目7天学院版权所有五、特殊维护处理1、维修配件的准备（保证最低库存量）；2、维修金额小的项目由店内直接出钱维修，如空调、灯具、马桶等；3、维修配件在质保期内损坏，可联系供应商免费更换；3、与施工队合理沟通，但不要全部依赖施工队；4、质保期内施工队拖延维修的处理；5、分店要有自己的计划（维修房的跟进）。质保期内维修跟进——根据情况区别对待7天学院版权所有查看电梯，如有人员被困，立即按电梯故障处理预案解救人员。了解停电原因：如外网停电，要切断配电柜各支路开关，防止突然来电造成设备及人身伤害；如酒店内部停电，查明故障原因，断开故障设备电源，恢复非故障部位的电源，降低影响范围。恢复供电后：要先进行安全检查，逐个区域恢复。避免电压不稳再度跳闸。重启热水水泵及整个系统、前台服务器监控、话务台等设备。留意电梯是否运行正常。六、应急处理停电——停电后，维修技师第一时间赶到现场。7天学院版权所有六、应急处理了解停水原因：如外网停水，立即与相关部门联系，确认停水性质和时间；如酒店内部供水系统故障造成停水，查明故障位置、原因。密切关注水泵房水箱水位及设备运行情况。与前台做好充分沟通，适时将维修进度报告值班经理。恢复供水后，维修技师检查供水设备有无正常停水——停水后，维修技师第一时间赶到现场。7天学院版权所有六、应急处理将电梯停位至楼层，并防范电梯突然启动，造成人员伤亡。用紧急钥匙开启电梯门，救出客人。如有人员伤亡，应立即组织抢救。查找原因，由电梯供应商负责检修。电梯维修中，要严防电梯突然启动，导致误伤。在每层楼电梯口告示客人电梯暂停使用，并摆放“正在维修中”的警告牌，以防客人误入。跟踪维修情况，尽快恢复正常运营。维修结束后，应由维修人员出具检修报告并签字。电梯困人——维修技师携带工具和电梯紧急钥匙马上赶赴现场。7天学院版权所有六、应急处理1、查看报警地址和区域；2、主机消音，复位处理，无法复位时要即刻安排现场查看；3、携带机械钥匙现场查看，按开门程序开门确认；4、有火情，按程序处理；5、报警区域复位（烟感拆开吹干净、碎玻按钮复位）6、主机复位火警——提高警惕，迅速反应7天学院版权所有六、应急处理1、快速关闭控制总阀2、快速修复（更换零配件）3、总结原因，避免下次再次发生水管爆裂7天学院版权所有原因潮湿发霉空调内机盘管脏卫生间地漏存水湾无水装修异味漏水引起房间有死老鼠、烟味房间异味七、常见投诉处理处理方法查找到具体原因，针对性改善，加强房间通风、空调内机清洗、消除漏水情况7天学院版权所有原因排气扇噪音排水管噪音空调噪音楼顶设备产生的噪音电梯噪音施工噪音隔壁房间噪音走廊噪音异常响声处理方法查找声源、针对性制定方案。有噪音的施工限在10~12点和14~18点期间房间噪音要注意电器开关接线盒的隔音处理、墙壁缝隙的填补等。七、常见投诉处理7天学院版权所有原因水泵故障热水主机故障补水故障控制电路故障回水管阀门开启度小热水不热处理方法对症治理（开启辅助加热设备）加强巡查快速修复根据需要加装温度报警装置七、常见投诉处理7天学院版权所有