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和合置业地块前期定位及规划发展战略报告我们的目标是将本项目打造成为：仙桃国际风情生态社区第一部分分析篇□市场分析□客户分析□项目分析1、市场分析城市发展方向——城市向南发展规划期内重点向南，兼顾向西、向东，远景争取实现城市的向北跨越。城市形态：规划城市形态为轴向带动、片区发展的多中心城市。目前城市形态：老城区是整个城市的单个中心房地产格局——三足鼎立绿地华庭、香岸华府世纪雅园、三丰鼎城忆美国际公馆1、市中心受地块规模的限制，高品质的楼盘主要集中在城西与城南。2、东城区无成规模、上档次的楼盘，其价值尚未体现。仙桃房地产发展情况领跑江汉平原楼盘的品质高于同类三线城市，接近二线城市潜江最高档楼盘：绵绣前程天门最高档楼盘：天门新城仙桃市场目前供应的产品结构通过对仙桃目前在售楼盘中总套数超过200套的楼盘进行调查分析，调查楼盘：绿地华庭、鸣宇尚城、香岸华府、忆美国际公馆、世纪雅园、三丰鼎城、金诚花园房型一房二房三房四房套数165281328264所占比例0.7%24.7%62.2%12.4%从产品套型供应来看，目前市场上三房是市场的主流户型，只有市中心的鸣宇尚城有一房产品。仙桃市场畅销产品分析楼盘产品鸣宇尚城户型面积套数销售比例2*156.62166.30%2*286.61—93.188135.80%3*2107.211688%3*2128—139.8719448%香岸华府2*285.72—98.7220380.30%3*2127.14—135.4616849.40%4*2148.28—162.564628.30%忆美国际公馆3*2105—1104395%3*2119—1227393%3*21415895%4*21703083%世纪雅园2*274.38—8974100%3*297—11647100%3*2122—140.6927386.00%4*2157—1613397%三丰鼎城1*158.93175.90%2*279—1195867.20%3*2133—14018333.30%4*2147—1688949%绿地华庭2*286—958331.3%3*2126—13915837.3%4*2158—1626425%联排别墅193—2365244.2%叠拼别墅196—295825%独栋别墅318—436825%□100—120平米三房从各楼盘来看，其销售率都达到85%以上，销售率较高。□120—140平米三房去化速度尚可，鸣宇尚城、香岸华府销售率均接近了50%，作为已到尾盘销售的忆美国际公馆140平米三房销售率得到了95%，此户型很好地迎合了改善型住房的需求。□香岸华府、世纪雅园、三丰鼎城的二房产品销售较佳，二房产品很好地迎合了市场的刚性需求。□无论是位于市中心的鸣宇尚城，还是位于较偏位置的三丰鼎城的的60平米以下的小户型市场接受度较低。畅销产品：80—140平米100—120平米三房认可度最高建筑形态分析楼盘鸣宇尚城物业形态总套数销售套数入市时间销售比例2栋18层、2241282009-06-0357%1栋24层94312009-01-0633%香岸华府11栋6层2692192007-10-162009-02-242009-04-1081%4栋11层1767341%忆美国际公馆4栋19层2762402008-12-0487%世纪雅园12栋6层、1栋7层5713822007-10-2667%三丰鼎城2栋12层122842007-09-2569%2栋19层273842009-01-0631%2栋4层32242007-09-2575%绿地华庭6栋5层、6栋6层、1栋4层5361592007-11-162008-07-172008-12-0430%别墅76392007-11-162008-07-1751%□多层产品是市场主流产品□从忆美纯高层项目的销售率上看，高层产品被市场所认可□别墅产品中，联排别墅比独栋别墅更能被客户所接受，主要是受到总价的制约。□从销售率来看，小高层未体现出明显的优势。典型项目综合分析楼盘建筑风格产品设计特点卖点销售情况评价忆美国际公馆现代户户带入户花园、入户大堂、3米层高品质、地段2.5万方/半年最高层、最高价、最畅销香岸华府欧式户户双阳台、部分带入户花园地段2.7万方/半年二房热销、产品差异世纪雅园现代外飘窗价格2.7万方/半年品牌实力、低价格三丰鼎城新古典主义入户花园、架空层泛会所品质1.1万方/半年首个花园洋房项目绿地华庭新古典主义独栋、双拼、联排、多层、小高层全线产品品质＜1万方/半年首个别墅项目、规模最大、品质最高总结□高品质质楼盘的一个共同特性是有着鲜明的建筑风格，但从外立面看上去很高品质楼盘不一定畅销；□可通过创新的产品去引领仙桃的消费；□完善的商业配套将会对销售产生积极的影响。房地产未来发展格局——市场土地供应量待开发用地规模①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩11121314151617板块地块编号建面（万方）城南板块5号26号87号68号99号15小计40市中心板块11号2.814号415号1小计7.8城东板块12号616号4小计10西南板块4号501号102号333号610号8.8小计107城西板块13号317号12小计15合计179.8未来城区的开发量主要集中在黄金大道沿线及以南区域市场商品房供应量及在售楼盘的推盘量分析板块目前在售楼盘待推量城西板块香岸华府5.7万方绿地华庭28.7万方小计34万方西南板块世纪雅园8万方三丰鼎城7.2万方小计15.2万方城南板块金诚花园3.7万方小计3.7万方合计52.9万方在售楼盘未来推盘量约52.9万方。其中城西板块体量最大。目前市场住宅供应量约27.6万未来待销售及待开发量约260万方，市场竞争压力大。结合市场土地供应量、在售楼盘供应量、待推楼盘供应量，得出：去化量分析仙桃房地产7月份进入到了旺销阶段，单个楼盘来看，上半年销售面积超过2万方的仅有3个楼盘。在售楼盘待推楼栋情况世纪雅园：后期为高层产品香岸华府：后期以多层为主绿地华庭：后期为高层、多层、别墅产品三丰鼎城：后期以高层为主高层产品将成市场发展趋势，后期市场产品线丰富待上市重点楼盘分析江苏华博实业集团公司投资8.7亿元兴建五星级酒店、大型综合购物中心、大型家具卖场、商务中心、写字楼、公寓。50万方综合体花果山农家乐园30万方商住项目项目规划总建筑面积300000平方米，道路停车场面积23987平方米，景观水面面积10091平方米，绿化面积45332.8平方米，绿化率36.8%，容积率2.2，建筑密度35.5%。目标是将其打造成为仙桃本土最具人文宜居特色的大型和谐商住社区。未来市场发展格局绿地华庭城西：绿地华庭大规模高品质社区城南：50万方综合体、30万方商住项目城东：本项目能否与其三个项目相抗衡？未来房地产发展趋势□品质、规模：楼盘品质越来越高、十万方以上的大盘更多。□户型：面积呈递减的趋势发展。目前100—120平米已成为最畅销户型，随着价格提升，紧凑型的小三房将会取代120平米以上的三房成为最畅销户型；□建筑形式：高层已被市场所接受，随着高层产品的发展趋势，人们在未来一段时间内会追捧高层住宅。但最终会因多层的稀缺而回归到多层追捧的局面。□跨区域置业凸显：周边的乡镇及城市会流向品质更高的楼盘。市场机会点走高品质、差异化路线□楼盘品质的拔高□建筑风格差异化□产品创新2、客户群分析客户对户型面积的需求通过对忆美国际公馆上访的二千批客户的调查统计分析如下：户型面积需求统计表12%16%17%28%11%8%8%90—100101—110111—120121—130131—140141—160160以上户型面积的需求主要集中在110—130平米消费者的消费习惯与理念的描述仙桃人高收入人群周末习惯去武汉购物仙桃人周末喜欢去宾馆开房打庥将仙桃人投资意识很强仙桃人消费意识很强仙桃人喜欢跟风消费仙桃人爱面子仙桃人爱贪小便宜客户定位客户群来源区域更泛、客户类别更泛其次，随着项目的不断扩大与升级，在客户特征上，客户层次和总价接受能力不断地演变潜在购房客户的特征客户区域来源80%15%5%仙桃市区周边乡镇周边城市客户置业细分20%40%30%10%首次置业首次改善再次改善老年购房客户主要来自仙桃城区，随着城市化进程，周边乡镇及跨区置业现象呈递增趋势发展。客户中30—40岁改善型需求为市场主力购房群体，随着城市年龄结构的变化，20—30岁人群的购房需求呈递增趋势发展。通过对客户的分析给予我们的启示□产品必须符合客户的需求□可引导客户接受新的产品及消费理念□通过产品形象的提升迎合客户的消费心理3、项目分析地块编号位置面积（亩）用途容积率建筑密度绿地率出让年限仙地[2009]12号仙桃大道与昌升路交汇处东北角91．96商业、住宅多层≤2.0高层≤3.5≤30%≥30%商业40年，住宅70年地块规划指标中等规模社区中等开发强度地块价值解析该地块有少量附着物，土地比较平整。地块紧临仙桃大道，基本接近正方形，有封闭围墙。其中临仙桃大道宽390.56米，纵深约160米。街钱长、展示性强商业价值可得以更好体现地块区域价值解析地块青青家园地块位于东城区，其区域价值被低估；地块西侧昌升路向北延伸，拉近了与东城生活区的距离。依托青青家园，向东发展的延续；地块东侧待开发用地较多，后期区域发展前景大。昌升路延伸地块周边配套价值解析交通：南侧紧邻仙桃大道，8路、10路公交直达项目配套：商业配套缺乏景观：地块北侧为仙下河、景观资源优势明显地块周边不利因素影响地块南侧有一塑料厂地块西南角与南侧有两个加油站地块东侧为一货车集中停放处地块南侧与东侧全为私房建筑项目地块价值区别于其它项目——仙下河景观资源地块属性——街线长、紧邻仙桃大道，商业价值大第二部分项目发展战略开发理念1、前瞻性。本项目要符合未来发展的潮流。2、服务性。商业配套要满足居民的日常生活，同时要考虑到区域发展的需要。3、标志性。本项目的建成意味着一个东城区的崛起。本项目要成为区域内的标杆，将其作为仙桃市乃至江汉平原的一张城市名片来打造。本项目发展战略依托仙下河的景观资源、区域的发展潜力。我们的目标：——打造江汉平原标杆物业，区域中高档社区，具有国际化风情的生态社区主题定位仙桃国际风情生态社区仙桃：将本项目打造成为仙桃的一张名片；国际风情：高品质、国际化理念，异国风情的建筑形式及风格；生态：仙下河景观资源及小区内部景观营造。核心问题解决思路◆独特建筑风格的再造◆园林景观的再造◆创新产品的再造◆完善配套设施的再造◆样板区的提前打造形象表达——案名建议仙桃·国际城□以城市名作为案名的前缀；意在将本项目打造成仙桃的一张名片，更利于区域外形象宣传；□国际代表着品质，先进的理念，忆美国际公馆的升级，成功的延续。第三部分商业篇城市商圈形成规律百货专业市场社区商业发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段市场表现以市中心单极模式发展在次级中心区域出现专业市场在各区域形成社区型为主的商业次中心经营模式自有住宅底商经营或出租为主商铺市场化，经营和销售同时存在，大卖场开始出现商铺特色化，销售成为核心的赢利手段经营业态百货为主专业市场餐饮、休闲核心商圈已形成，开始出现潜力商圈，并有形成新兴商圈的可能仙桃市场商业总体格局主核心商圈专业市场商圈区域商圈未来新兴商圈各商圈的发展概况主核心商圈：大兴路为核心区域，业态为百货、服装为主，租金高。继续服务整个市区；专业市场商圈：处于黄金大道，目前以形成建材家居为主的专业市场，租金10元/平米·月；区域商圈：依托东城老城区成熟配套，位于仙桃大道的青青家园社区商业已形成，一层租金20元/平米·月；整个东城区面临商业升级；新兴商圈：正在规划中，随着城市向南发展，位于黄金大道与宏达路交汇处将兴建50万方综合体项目，市场机会所在。本项目商业发展的机会与方向发展机会：□市场缺乏高档、高消费商业场所，与仙桃市民有较强的消费意识是不相匹配的。□整个城市商业面临升级。发展方向——走特色化、超前化道路本项目可能辐射的消费人群□通过商业档次的提升，吸纳周边就近的消费人群；□通过市场先动优势，吸级未来入住中高档人