来宾世纪星城目标客户群体分析报告(LB-SJXC-KHQT)

诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]目录第一章、项目背景介绍…………………………………………………………………………………2第二章、项目目标客户群体分析……………………………………………………………………4第三章、项目目标客户群体特征分析………………………………………………………………7第四章、重点目标客户群的综合分析………………………………………………………………9第五章、结论………………………………………………………………………………………………12诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]第一章项目背景简介一、来宾房地产现状和发展趋势从2000年至今，来宾市由于旧城区的可供开发土地非常有限，因此房地产项目的开发量严重不足；而同时来宾市广大消费者对房产的需求量又比较大，一少一多在来宾形成房地产业的买方市场，所开发的楼盘供不应求，且成交价格稳中有升。2004年房地产开发投资完成2.00亿元，增长117.3%，商品房销售面积6.6万平方米，增长8.6倍，其中住宅销售面积5.7万平方米，增长7.3倍。个人购房成为商品房消费主体。随着来宾市国民经济的发展，居民收入增加。近年来，生产总值均以两位数的速度增长。2004年144.47亿元，同比增长12.4%，居民储畜存款余额54.73亿元，增长16.0%。来宾是广西重点发展的城市之一，按照城市的人口标准，未来几年内，随着大规模城市建设的支持，城市人口将增长20万至30万人。诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]来宾是个新建城市，现在城北区、华侨投资区、工业园区的开发和建设已经实施，几年后，来宾市的政治、经济、文化中心将向新城区转移，随着城市建设的进一步展开，这一因素将继续支撑着房地产业的发展。新城区的发展、新行政中心的迁移，将导致大量人口从老城区向新城区转移，同时带动大幅度的机械人口增长，从而带来对房地产新的一轮需求。预计未来几年来宾市房地产将继续保持健康、平稳、协调发展的态势。二、项目背景“来宾新城”（以下简称本项目）由广西铭鑫房地产有限公司投资开发建设，本项目是商、住相结合的综合性建筑体。本项目位于柳南高速公路西南向，项目净用地约512亩；项目地块属于商业用地和住宅用地的混合地块。用地形状呈正长方形，东西走向，地势为比较平坦，起伏不大，唯一的开发障碍是地块上有高压输电网（该输电网计划迁移，在规划设计时可不予考虑）。本项目用地属于生地，完全没有商业文化沉淀，目前也没有任何商业氛围，也还没有任何新搬迁的人口；由于柳州地区行署已搬迁到来宾，在几年之内，来宾市机械人口将快速增加，人们可以预见来宾将经历一次城区的快速扩张和商业的迅猛发展。项目位于来宾市新行政中心及公务员小区附近，大大提高项目的商业价值及高品位，未来的行政、商业、住宅、城市活动中心将在此产生。诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]第二章项目目标客户群体分析来宾市是一个新成立的地级市，柳州地区行署已搬迁至此地，而且和区内其它主要城市的交通联系非常便利。由于来宾市机械人口不断增加，来宾市又即将建起新的行政中心，对于来宾市的房地产投资，很多本地和外地投资者都在蠢蠢欲动。因此，本项目在强调本市客户的基础上，必须挖掘“跨市客户”群体，尤其是成物业消费群体和经营群体，除了地域差别大之外，目标客户群体的其他特征是基本相同的。通过大量的社会调查和数据分析，项目的目标客户群体具有以下几个特征：一、本市目标客户群体和跨市目标客户群体的比例约为：本市70%左右，跨市30%左右。二、项目住宅的主要目标客户群体为：1、涵盖中等及中等以上的所有阶层，涵盖各行各业人士。2、年龄在22-60岁之间，主力群体的年龄在30—50岁之间。3、经商人士、政府公务员、事业单位管理人员、企业中高层管理人员、效益较好的单位员工、私营企业主、从乡镇迁入的个诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]体户、部分高收入人群为主力目标客户群体。三、项目商业部分的主要目标客户群体为：1、来宾市及周边地区建材、装饰、家具等专业市场的经营业主；2、经营状况较好的个体户；3、高收入阶层投资人士；4、周边县市收入较高的投资户。诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]四、项目目标客户群体共同特性社会背景年龄层面文化背景居住观点消费心理消费行为关心问题资金特征社会阶层中偏上，社会阅历丰富，消息灵通，富有商业投资观念。中年为核心线，两边相距不远，集中在30-50岁之间。参差不齐，一般领导层较高，自己创业者较低，以大专为核心。实用、美观、交通便捷，追求投资回报，认同本项目的产品形式,追求超越现有的居住环境新天地。1、具备投资心理。2、对商业价值有自己的判断。3、追求性价比比较高的产品。4、易受媒体及专业权威人士的引导。1、个人判断力强。2、容易接受同层次朋友的消费影响。3、从众心理不怎么强。1、价格。2、发展升值潜力。3、居住环境。4、商业规划前景。资金比较雄厚，资金运用合理，愿意贷款，有一定资金运作能力。诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]第三章项目目标客户群体特征分析根据年龄和职业，对目标消费群的人群特征、消费特征及产品需求特征的分析：人群特征：文化教育水平较高的，宣扬个性，崇尚城市生活，富于激情，具挑战性，乐于接受新事物。消费品位具有极强的潮流性和时代感。消费特征：随意性和狂热性强。收入不错，却无积蓄。阅读习惯：电视、娱乐杂志较受他们的欢迎。产品需求：第一次置业占70%以上，过渡性置业为主，讲求适用性，接受价格800-1100元左右。人群特征：事业有成，经济实力雄厚，但两头负担重，支出大。阅读习惯：以高尚报纸为主，对专业性、指导性、权威性的读物关注程度高。消费特征：理智、有计划，不具狂热性。产品需求：二次置业占70%以上。三、四房为主。接受价格1200-1600元左右。大社区，喜欢园艺、环境、建筑的和谐统一。30---40岁22---30岁41---50岁人群特征：经济收入稳定，消费能力强。对房子的需求开始迫切。阅读习惯：本市报纸和区内报纸、高尚刊物。消费特征：购房提到消费议程，会考虑社区周边文化人文环境。喜欢高尚社区。产品需求：开始出现二次置业。三、四房为主。接受价格1100—1500元。追求园艺、环境、建筑的和谐统一。重点目标客户群人群特征：经过长期积累经济实力比较雄厚，但逐渐淡出社会角色。阅读习惯：本地党纸、区内报纸、高尚刊物都在其阅读范围。消费特征：极理智，有计划，不狂热。产品需求：二次置业占多数。购地自建房概率大。接受价格1300—1500，讲求环境的清雅。51---60岁年龄线分析来宾新城客户群体分析诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]来宾新城客职业线分析户群体分析中高级公务员人群特征：文化层次和收入较高，但不稳定，喜欢娱乐、休闲活动。阅读习惯：阅读面广，娱乐杂志，高尚报纸都在他们的阅读层面。消费特征：消费无计划，随意性和狂热性强，号称城市新贫一族。产品需求：第一次置业居多。以二房为主。接受价格在900—1100元左右，喜欢亲自然社区。人群特征：经济实力一般较雄厚，社会阅历丰富，但是文化层次不高，易受广告暗示和潮流影响。阅读习惯：本地报纸及娱乐报纸为主。消费特征：消费能力强，但保守谨慎。对高尚文化社区有趋向性，从众心理强。产品需求：二、三次置业居多。价格承受力高，有自住，也有投资。公司职员人群特征：文化层次中等，职业和收入稳定，薪酬处于同地区中上水平。阅读习惯：阅读面不是很广，以党政报刊为主。娱乐杂志也在其阅读层面。消费特征：消费能力强，但保守谨慎，对政府福利依赖性强。产品需求：二次置业占到70%左右。三、四房为主。接受价格1000—1800元。喜欢园艺、环境、建筑的和谐统一。商界人士诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]第四章重点目标客户群的综合分析请看下图：重点客户公司职员群体分析重点目标客户群人群特征：多为公司中上层领导，工作相对稳定，收入较高，较忙于工作和社交，对房子的需求开始强烈。阅读习惯：阅读面广，高尚刊物、娱乐性刊物都看。消费特征：消费随意性和狂热性较强。产品需求：第一、二次置业居多。以二三房为主，其它均分。接受价格在1100—1500元左右。关注小区周边的软硬设施和购物环境。28—3535—45人群特征：多为公司高层，收入很高，积蓄丰厚。阅读习惯：阅读面很精，少看娱乐杂志，以高尚报纸为主要阅读层面。消费特征：消费计划性强，对高品质的房子需求非常强烈。产品需求：二、三次置业居多。以三、四房为主。接受价格在1200—1600元左右，喜欢园艺、环境、建筑的和谐统一。对小区地理位置很重视。诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]重点客户中高级公务员群体分析人群特征：工作稳定，收入较高，有一定的积蓄。阅读习惯：阅读面主要是党政报刊。消费特征：消费有计划性，少随意性和狂热性。产品需求：第一、二次置业居多。以二三房为主。喜欢文化社区，讲求园艺、建筑的统一。接受价格在1000—1500元左右。对购物便利的社区情有独钟。人群特征：多为高级公务员，收入很高，积蓄丰厚。因工作关系而少娱乐、休闲活动。阅读习惯：阅读面不宽，以党政报纸和权威性读物为主要阅读层面。消费特征：消费计划性强，投资能力强，对高品质的房子有需求。产品需求：二三次置业居多。以三、四房为主。接受价格在1200—1600元左右。喜欢优雅、低密度的社区。28—40的公务员41—60的公务员诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]重点客户商界人士群体分析人群特征：收入来源不是很稳定，积蓄不多。无太多的娱乐、休闲活动，但对房子有需求和购买力。阅读习惯：阅读面狭窄，主要为娱乐性刊物、当地报纸。消费特征：消费有计划性，但无主见，易受暗示和影响。消费讲求实惠产品需求：一、二次置业为主。以二三房为主。接受价格在900—1500元左右。人群特征：长年的商业积累，已有丰厚积蓄。两头支出大。阅读习惯：阅读面窄，主要阅读当地报纸。消费特征：消费计划性强，具消费实力而趋向于购宅基地自建房，愿意投资商业物业。产品需求：二、三次置业居多。以占天占地为主。接受价格在1200—1800元左右。28—35的小业主35—50的小业主诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]第五章结论根据以上分析，我们可以逐步确定目标客户的群体范围，以下被视为是较清晰的特征表述和界定，可以作为项目的策划推广方案参考：一、项目住宅部分客户特征：▲自用型及投资型客户均有，以自用型客户为主。▲追求超越现有居住环境的新天地，满足对现有居住环境空间更新换代的需求是客户购买物业的根本目的。▲经商人士、政府公务员、事业单位管理人员、企业中高层管理人员、个体户、私营企业主、乡镇迁入城人员、部分高收入人群居多。购买影响因素：▲产品的性价比是否合理，超出期望值稍高些最有吸引力。▲发展商的社会信誉和实力。诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]▲购物、工作、上班（学）是否方便。▲物业管理及相关的配套服务的完善程度。▲物业的总价、单价和首期款。二、项目商业部分客户特征：▲社会工作时间长，社会阅历丰富。▲资金相对充裕。▲文化层次参差不齐，但非常精明能干。▲各层面的投资经营户均存在。购买影响因素：▲商业配套设施、旺场措施。▲是否成行成市。▲同层次朋友之间的影响，投资跟风强烈。诗派博迩SuperPowerSuperPowerTEL/FAX:[phone]▲总价、单价和首期款。▲周边的商业氛围、购物环境的开发程度。由此可知，来宾新城项目产品在制定整合推广策略