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黄石花湖项目市调报告黄石房地产概况3花湖开发区概况2黄石综合概况1花湖热门楼盘状况4基本概况一二经济发展黄石综合概况1三城市规划四三黄石，位于湖北省东南部，长江中游南岸。是继武汉之后湖北建立的第二座城市，武汉城市圈副中心城市，是华中地区重要的原材料工业基地和国务院批准的沿江开放城市之一，全市现辖大冶市、阳新县和黄石港区、西塞山区、下陆区、铁山区四个城区及一个国家级经济技术开发区——黄石经济技术开发区，总面积4583平方公里，总人口260万，其中常住人口243万。黄石市基本概况黄石市位于武汉“8+1”城市圈范围内，是武汉“8+1”城市圈副中心城市，是东部区域的中心城市，面临和承接大武汉新一轮发展的契机。天门潜江仙桃孝感咸宁武汉黄石黄冈鄂州8+1城市圈“8+1城市圈”，是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括了武汉及黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。黄石与武汉“8+1”城市圈的联系2003年，武汉城市圈初步提出方案，以武汉为中心，建立“1＋8”城市圈。2007年，在省政府批准的《武汉城市圈总体规划》中，黄石被列为“副中心”城市。据介绍，2010年，黄石市规模以上企业完成工业总产值1160.63亿元，比“十五”末增长2倍；同时，产品销售收入突破千亿元大关，规模以上企业突破700家，比2009年净增102家。2011年国务院通知明确黄石为武汉城市圈的副中心城市。黄石在城市规模、工业、交通、商贸、特色农业、科教等六个方面的优势，成就了黄石在武汉城市圈中的“副中心城市”地位。“8+1”城市圈地位556.57597.78690.12925.96010020030040050060070080090010002008年2009年2010年2011年地区生产总值（亿元）地区生产总值2011年黄石人均GDP达到38074元，以每年20%左右的速度高速增长。黄石历年GDP均保持在10%以上的增幅；根据国际经验，黄石目前房地产正处于高速发展阶段。改革开放３０年间黄石市经济发展迅猛，至2011年实现地区生产总值（ＧＤＰ）925.96亿元。城乡居民生活质量继续提高，市区居民人均可支配收入17003元，年均增长15％；农村居民人均纯收入从１９７８年的９７元提高到２０11年的6487元。增幅显著。房地产预警系统判断----GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展人均生产总值（元）2298024640284813807419.10%7.22%20.79%33.90%05000100001500020000250003000035000400000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%人均生产总值22980246402848138074增幅19.10%7.22%20.79%33.90%2008年2009年2010年2011年黄石经济发展根据黄石市自然环境特点，黄石城区采用中心组团式布局结构，以环绕磁湖的由团城山、胜阳港、花湖、陈家湾片区组成的主城为核心，以罗桥新城为建设重点，东西向布置铁山、下陆、西塞、河口等相对独立的组团，形成“双城四组团”结构形态。黄石城区用地发展战略为：优先发展团城山、花湖片区；重点发展罗桥新城；黄石城市规划花湖团城山胜阳港陈家湾基本概况一二发展规划花湖开发区概况2湖北鄂州花湖经济开发区位于鄂州市最东部，地处沪蓉高速与大广（大庆—广州）高速交接处，是黄石长江大桥桥头堡地区，南入黄石迎宾大道，与黄石市城区相连，是鄂州市“一体两翼”经济发展区的东翼，武汉、鄂州、黄石三个城市的中心地带，武汉一小时经济圈的核心地带。花湖经济开发区准确的市场定位：1997年，鄂州市委、市政府批准设立花湖民营高新技术开发区;2000年7月，省人民政府批准列为省管开发区;2004年7月，省人民政府批准列为省级开发区。花湖经济开发区总体规划面积9.9平方公里。其中第一期规划面积5.5平方公里，规划布局五大功能区：商贸区、科教区、工业区、休闲区和行政服务区，现有常住入口2万余人。花湖开发区概况按照新总体规划的构思，花湖经济开发区发展目标定位为：把花湖经济开发区建设成为鄂州市东南部综合实力较强的新城，黄石城区功能的有机组成部分，武鄂黄发展带上发展的经济增长点，推动鄂黄地区协调发镇的新引擎。在产业发展上，借鉴珠江三角洲和南海东部地区发展的经验，重点发现现代制造业、多元房地产业、商品流通业、都市农家休闲度假产业。花湖开发区定位花湖开发区发展规划花湖开发区规划花湖经济技术开发区总体规划计划：至2015年底，计划开发区常住人口1.2万人，用地规模达到7.8平方公里。整个开发区分为工业区、居住区、风景旅游区、商贸区、公共设施区等五个功能区。从整体布局上来看：杭州路以北至花湖港地区是第二产业集中分布区；环方家湖地区是休闲、娱乐业集中区；振兴大道两侧是商贸业集中分布区；开发区腹部地区是公建管理中心；目前，花湖开发区的总体规划已同黄石开发区的总体规划对接。黄石大道延伸至花湖开发区，黄石市公交9路、16路车起点站设在花湖开发区内。这种资源的全方位对接为花湖创造了一个良好的发展环境黄石房地产概况3黄石房地产概况黄石房地产历年数据时间全年投资（亿元）房地产开发在建面积（万㎡）商品房销售面积（万㎡）商品住宅均价（元/㎡）2007年19.13166.79万㎡118.5522212008年21.52141万㎡90.223712009年31.95401.67100.1528612010年38.36511.16140.2331372011年39.08552.8154.93376166.79118.5514190.2401100.15500140.23552154.901002003004005006007008002007年2008年2009年2010年2011年供应量销售量）118.5590.2100.15140.23154.902040608010012014016018020072008年2009年2010年2011年商品房销售面积（万㎡）22212371286131373376050010001500200025003000350040002007年2008年2009年2010年2011年商品房住宅均价黄石房地产概况黄石07-11年价格走势图黄石07-11年销量走势图总体而言，黄石作为一个三线城市，对新政的反应相对滞后，再加上刚需的支撑，房地产市场更多的是按照自身的规律在稳步向上发展（如上图。黄石07年来供销走势图由左图供销对比图表可见，2007、2008年黄石商品房供应量较小，销售量相对较高；自2009年后出现转折，供应量逐渐增加，销售量保持小幅增长。黄石房地产概况黄石在售楼盘一览表黄石房地产概况花湖房地产概况据悉，武黄城际铁路将于2013年完工并通车，届时，武汉与黄石的对接将会更加快速、有效。黄石楼市的升温，直接带动了花湖房产市场的发展。由于房地产开发的热潮，带给花湖开发区带来了新的发展契机，这个非常适合人居的地方，如今越来越多的吸引了黄石人的目光。花湖的升值潜力来源于两个方面，首先是区位，其次是环境。这两大特色的综合，使花湖蕴涵其他版块所没有的升值空间。花湖土地面积拍卖价格由原来的每亩约5、6万元扩大到现在的最低价每亩60多万元以上。与此同时，普通房价由原来的每平方米700元涨到现在的3000多元，大部分别墅价格涨到每平方米10000元以上。随着航宇香格里拉、春锦中央美地、人信假日威尼斯、上上坊、东方太阳城等项目的开发，黄石的购房者也逐渐接受了花湖，黄石相对较高的房价也直接带动了花湖房价的上涨。花湖热门楼盘状况4物业名称航宇香格里拉（鄂州）总体规划多层、小高层、高层、叠拼别墅、联排别墅、双拼别墅及独栋别墅总建面48万方㎡销售均价约3900元/㎡开盘日期2011年月入伙日期2013年地理位置湖北武黄高速黄石出口东300米配套设施5000平米会所、22万方商业、幼儿园、游戏池、网球场、篮球场、周边学校、医疗等周边景观马湖水系景观园林风格10万㎡经典园林宛若花园林海，28大主题景观，50%超高绿化率主力户型86—137㎡三房项目卖点距离城际轻轨近，社区配套、超大会所、大型幼儿园销售情况一二三期基本售馨，四期3月2日开始认筹航宇香格里拉（鄂州）花湖热门楼盘花湖热门楼盘航宇香格里拉（鄂州）航宇香格里拉（鄂州）花湖热门楼盘航宇香格里拉（鄂州）花湖热门楼盘航宇香格里拉（鄂州）花湖热门楼盘物业名称中央美地（鄂州）总体规划65栋多层/花园洋房，分二期开发总建面22万方㎡销售均价约3200元/㎡开盘日期2008年5月入伙日期20年地理位置花湖振兴大道168号配套设施商业、幼儿园、运动场周边景观30万方花马湖园林风格英伦风格园林，8字型景观主轴、三十处景点，数十个组团式景观主力户型83.72-160.97平方米项目卖点性价比高、超值，配套齐全销售情况一期销售完毕，现在二期在售中央美地（鄂州）花湖热门楼盘中央美地（鄂州）花湖热门楼盘中央美地（鄂州）花湖热门楼盘中央美地（鄂州）花湖热门楼盘物业名称御景庄园(鄂州）总体规划66栋板式小高层、多层、花园洋房、花园式私家庄园总建面27万方㎡销售均价约3600元/㎡开盘日期2011年5月入伙日期2014年地理位置黄石迎宾大道与鄂城大道交汇处配套设施无周边景观无园林风格500平米中央水系，主力户型65-145平米二房、三房项目卖点绿化率36.8%销售情况二期四组团目前正在认筹，5000抵15000御景庄园(鄂州）花湖热门楼盘御景庄园(鄂州）花湖热门楼盘御景庄园(鄂州）花湖热门楼盘御景庄园(鄂州）花湖热门楼盘物业名称人信假日威尼斯（鄂州）总体规划别墅、电梯洋房总建面21万方㎡销售均价约3600元/㎡开盘日期2011年9月入伙日期2013年地理位置花湖畔·武黄城铁花湖站正对面（16路公交假日威尼斯站）配套设施商业周边景观花湖景观园林风格意大利中世纪古典风格主力户型二居88-91平米三居106-113平米项目卖点引天然湖水入小区内的景观水系销售情况前三期300亩别墅已售完，现四期为电梯洋房、阳光庭院联排别墅人信假日威尼斯（鄂州）花湖热门楼盘人信假日威尼斯（鄂州）花湖热门楼盘人信假日威尼斯（鄂州）花湖热门楼盘人信假日威尼斯（鄂州）花湖热门楼盘物业名称东方太阳城（鄂州）总体规划5栋高层观湖电梯公寓，4栋小高层板式电梯洋房和1栋多层洋房总建面6万方㎡销售均价约3200元/㎡开盘日期2011年3月入伙日期2013年地理位置鄂州市花湖开发区振兴大道16路起点站配套设施无周边景观花湖景观园林风格无主力户型二房，76－115平米“N+1”百变创意户项目卖点区域位置、N+1户型东方太阳城（鄂州）花湖热门楼盘东方太阳城（鄂州）花湖热门楼盘东方太阳城（鄂州）花湖热门楼盘东方太阳城（鄂州）花湖热门楼盘东方太阳城（鄂州）花湖热门楼盘2012-02-20