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HiltonHeadIsland&SeaPinesPlantation美国南卡莱罗纳州案例研究的过程与目标1.已经开发成功的高尔夫密集区域案例，研究其在初开发时期的发展历程2.找到区域中与本项目符合的功能区对于项目的发展方向进行正确定位启示，寻找本项目的发展机会HiltonHeadIsland:南卡莱罗纳州最南端的一颗璀璨蓝宝石，世界级高尔夫旅游胜地及宜居之地面积：长达12英里宽5英里，面积大约60平方英里（153.85平方公里）；区位：位于美国南卡莱罗纳州最南端，直接连接大西洋，美国东海岸第二大屏障之岛；交通：岛上有自己的机场，278号洲际高速贯穿海岛，与岛内连接南北交通的跨岛百汇大桥共同形成区域环路SEAPINESSHIPYARDPLMETTODOUNSPORTYROYALPLMETTOHALLHILTONHEADPIANTATIONWINDMILLHARBORSPANISHWELLSWEXFORDLONGCOVEINDIGORUNSOUTHCAROLINAHILTONHEADISLAND美国第一个整体生态规划的度假目的地，依靠高尔夫产业带动，发展成功的旅游休闲大区域；这个靴形岛屿被广泛认为是美国最优秀的度假目的地，每年超过250万游客被吸引来岛；HiltonHeadIsland被誉为美国的高尔夫球岛，拥有世界上最著名的24个经典高尔夫球场，成为岛内重要的旅游设施和资源地位：从1961年岛内第一个高尔夫诞生到今天成为高尔夫旅游目的地，希尔顿头岛赢得“高尔夫球岛”的美誉；依靠高尔夫带动区域旅游开发：岛上有高尔夫领域极具威望的PGA美巡赛固定球场，PGA对海岛开发有巨大的推动与宣传，首年赛事参观者数量从5000人迅速超过十万人，首个经典高尔夫大赛通过电视传播到了5万人的家庭，同年超过25万游客来到希尔顿岛；区域球场密集：岛上高尔夫球场有24个，加上周边离岛的球场超过了40个，固定的球员在250万人左右PGA：美国高尔夫职业巡回赛。PGA是目前世界上运营规模最大、运营最为成功的高尔夫巡回赛成功关键要素之一：高尔夫球场HiltonHeadIsland由11个半封闭(semi-private)和全封闭的GolfResort组成，各Resort以开发高档度假物业为经营主体社区（Plantation）基本情况配套和物业HiltonHeadPlantation位于岛屿北边，全岛第二大社区；有4000亩以上自然葱郁的植被作为天然屏障；包括四个独立股份的高尔夫球俱乐部；网球场、海滩公园、赛马场和一家提供全面服务的游艇俱乐部；IndigoRun直接连接278号高速公路区域的私人住宅和高尔夫社区；一共有1712英亩，约1400个居所；有两个高尔夫球场，一个面向公众，一个只对会员；第一个高尔夫球场由名家设计并获奖；还有网球场、俱乐部、游泳池、游乐场和休闲步道；LongCove高档住宅以完全私人，成立于1980年，包括610英亩土地以及573套独立别墅；有一个南卡罗莱纳州甚至全国都顶尖的高尔夫球场；社区内也有自己的码头为他们的业主停靠游艇；PalmettoDunes被许多人视希尔顿岛最美丽的度假和住宅社区；它在度假区和居住区之间平衡的非常好；有三英里的海岸线穿越社区，使它具有了三个很具特征的高尔夫球场；25个网球场；全岛海水最深的游艇停泊港和码头；一个十英里的泻湖水库以及6英里的自行车道PalmettoHall岛上最新的社区，提供的住宅价格合理；750英亩土地只建设552栋独立，每家的面积都超过一英亩；社区拥有两个世界级大师设计的高尔夫锦标赛球场；同时提供两个18洞高尔夫球场；泳池、网球设施和一个高档会所；PortRoyal1000英亩海岸面积只用来建设私人海景别墅，而且是岛上第二个建设的社区；它拥有一个仍然矗立的悠久建筑群，这个建筑群包括一个宏伟巨大的南部会所；三个赛级的高尔夫球场；五星级的明星俱乐部，住宿与餐厅；SeaPines坐落于希尔顿头岛，是第一个建设在岛上的私人社区。它提供出租别墅、房屋和公寓；有众多的排球场、两个专业游艇停泊点，零售商场、餐厅和自行车道；Shipyard经过最近的改造，从社区可以直接进入海滩它有几个高尔夫球场，以及远足、网球、骑自行车、购物及餐饮场所，目前从27洞的高尔夫球场骑自行车，只需两分钟车程便可到达世界知名的皇家港的cquet俱乐部Wexford在这里居住代表着特殊的价值；这里用私人游艇和高尔夫以及网球运动提供了一种高雅的生活方式；深水码头的海港总是平静的；525英亩的游艇码头和高尔夫社区坐落在这个世界最著名的度假区中；SpanishWells提供滨海的私密和安宁；很多在全岛上面积最大和最昂贵的别墅都可以在这里找到；这个350英亩的社区拥有半私人的9洞高尔夫球场和优良的私人泳池；成功关键要素之二：高档度假物业HiltonHeadIsland由最初未开发的边缘区域转变为旅游度假胜地经历了四个发展阶段岛上300居民，无游客，经济落后；1953-1958年，电力、汽车轮渡、小学、两个房间的汽车旅馆、第一家超市、电话在岛上出现；1956年两个车道的收费摆动桥建成，揭开了岛内来自内地的汽车交通历史，当年有4.8万辆车穿越；80年代至今70－80年代60－70年代50－60年代1960年创始人的父亲所在的希尔顿总公司开始开发360亩的Spanishwells；1961年创始人的父亲所在的希尔顿总公司开始开发PortRoyal；1965年位于seapines的医学中心建成，为全岛所有社区提供服务；1965年岛上第一次邮递线路确立；1967年Palmetto公司以每英亩1000元收购了土地,开始了Palmettodunes度假村建设；1967年岛内机场开始使用；1970年，港湾小镇及其居住区完成建设，岛上全职的就业人口为2500人1970年海岛旅游行程报印刷发行；1970年创始人的父亲所在的希尔顿总公司开始开发Shopyard；1970年seapines超过800万购置海岛东北端土地，并建设成自己的度假屋HiltonHeadPlantation；1975年希尔顿岛综合医院建成；1975年岛上全职的就业人口为6500人；超过25万游客来到希尔顿岛；这一时代高尔夫体育运动发展非常景气，并刺激了对高尔夫社区额大幅增长要求1982年四线跨海大桥建成后取代旧桥；1982年岛上全职的就业人口为12500人；同年超过50万游客来到希尔顿岛；wexford和longcove度假村开始发展建设；1983年hiltonheadisland成为了旅游直辖市；1985年岛上全职的就业人口为17000人；1987年城市管理委员会通过了关于海岛的一系列规划，其中包括土地利用总体规划；全年常驻人口超过2.8万人；岛上有150多万游客；1997年连接岛内南北端的大桥cross-islandparkway通车萌芽阶段起飞阶段成长阶段成熟期重大事件高尔夫球场出现集中建设的高峰；岛内度假区开始全面开发（主要是高尔夫社区的建设和经营）；重大事件旅游直辖市成立顶级私人豪宅社区出现；内部交通配套更加完备重大事件1957年-1963年，岛上第一个开发项目海松树度假区（SeaPines）除海港城（HarbourTown中心商业区）之外的建设完成HiltonHead通过开发高尔夫球场建立核心竞争力，以吸引高端客户；区域旅游环境成熟后，大量别墅、公寓等物业开发，以满足投资和度假需求历年游客数10万50万100万200万300万起飞期成长期成熟期60年代70年代80年代90年代至今25万旅游者50万旅游者150万旅游者超过200万旅游者•游客逐步增长•基础设施投入最集中阶段，立体交通网络形成，机场建成•城市等级配套基本成型•出现了第一个社区项目开发•岛内度假区开始全面开发，高尔夫球场出现集中建设的高峰；•高尔夫体育运动发展刺激了对高尔夫社区增长要求•游客快速增长•基础设施持续投入•常住人口迅猛增长•对外交通配套升级为更高等级；•高档私人社区出现•内部交通配套完善•旅游直辖市成立•常住人口持续增长HiltonHeadIsland开发模式自60年代以来就成为美国高档度假社区的开发模版；它开发初期的成功模式之一：Seapines度假区控制了开发的时间节点，占据首发优势，并以中心驱动模式带动地区发展沿交通干道逐步扩展开发区域：最初只有SEAPINES度假区内通往岛外唯一道路；洲际公路us278和岛屿连接机场建设3.WINDMILLHARBOR2.SPANISHWELLS1.SEAPINES7.WEXFORD5.PLMETTODOUNS4.PORTYROYAL10.HILTONHEADPIANTATION9.INDIGORUN11.PLMETTOHALLSeapines度假区是HiltonHeadIsland上首先开发的项目6.SHIPYARD8.LONGCOVE它开发初期的成功模式之二：坚持大区域旅游开发的整体观念进行规划建设，各度假区定位明确，确保公共区域不进行重复建设Hiltonheadplantation开发定位：居住社区及公共服务配套：高球俱乐部；网球场、海滩公园、游艇俱乐部Shipyard开发定位：高密度度假出租屋配套：免费的中央广场、以及远足、网球、骑自行车、购物及餐饮场所PalmettoHall开发定位：超大型豪宅区域配套：高尔夫锦标赛球场；泳池、网球设施和一个高档会所；PortRoyal开发定位：私人海景别墅社区配套：三个赛级的高尔夫球场；全球著名的五星级的明星俱乐部IndigoRun开发定位：私人住宅高尔夫社区配套：名家设计获奖的高球场、网球场、俱乐部、游泳池、游乐场和休闲步道SpanishWells开发定位：全岛最昂贵的别墅群配套：私人的高球场和优良私人泳池WindmillHarbour开发定位：封闭私人住宅社区配套：15英亩的先进内陆港口、康乐设施包括4个粘土网球场、三温暖按摩浴缸一个奥林匹克尺寸游泳池LongCove开发定位：高档住宅及完全私人社区配套：有一个南卡罗莱纳州甚至全国都顶尖的高尔夫球场；社区内码头为业主停靠游艇PortRoyal开发定位：私人海景别墅社区配套：三个赛级的高尔夫球场；全球著名的五星级的明星俱乐部Wexford开发定位：封闭的私人社区配套：豪华社区提供了巨大的高尔夫球场和划船设施，复杂的系统锁和运河，让业主坞船在自己的后院SeaPines开发定位：居住社区及公共服务提供出租别墅、房屋和公寓配套：一个港湾小镇、一个餐饮集中区、商店、并且有一个帆船基地开发初期的成功模式之三：建设之初就坚持严格的生态环境保护，确保区域可持续发展Frase划拨出1300亩土地作为环境保护区禁止开发，此外还有600亩松林严格保护起来，由SASAKI担当的总体规划获得了国际荣誉和奖项；seapines规划成为了Hiltonheadisland其他社区的规划样板。Fraser关于度假社区的创新规划使60年代以来美国以度假为导向的高档社区都以此作开发模版；Fraser想要确保社区和环境能够维护下去，给每一处私有房产、开放空间和公共空间、商业地产、以及森林保护区赋予坚如磐石的公约，而且确保这些公约不能被违反；这些公约其中之一的“clicker”条款指出：当seapines在70年代中期超出某种建设强度时，这些物业的业主必须通过一个协会，接管这些共同的要素，包括环境美化、森林、道路、地基和水道。由业主评估每年用以管理和维护这些元素产生的基本费用。今天这些费用每年超过700万美元。该协会的成员由由商业和住宅的代表选举产生的，服务期限2-3年；在SeaPines没有建筑物的高度超越最高的木兰或是栎树，即使是世界著名的海港小镇的游艇帆船码头也因保护森林而重新设计过；建筑、设计和施工的哲学是建筑应该毫无疑问的在色彩和形式上去契合它们的自然环境。社区应给人置身于公园的感觉，让人从邻里环境中争夺视线和创造冲击力的不和谐建筑形态