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LOGOLOGO三亚市房产信息中心三亚市新建商品房预售资金监管方式及业务流程介绍2015年8月20日一、监管方式介绍二、业务流程介绍三、问题解答监管方式[ImageInfo]监管方式法律法规依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》2、《城市商品房预售管理办法》3、《城市房地产开发经营管理条例》4、《三亚市房地产开发经营管理办法》5、《三亚市商品房预售资金监管实施细则》监管方式•监管机构–三亚市住房和城乡建设局是三亚市新建品房预售资金监管主管部门（以下简称主管部门）,负责办法的组织实施;–三亚市房产信息中心是三亚市新建商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构），具体负责新建商品房预售资金的监管的实施工作。监管方式•全程全额、剩余工程资金监管–我市新建商品房预售资金实行全程监管。对用于支付工程建设安装成本和装修成本等费用的预售资金实行剩余工程资金监管。–全程：自项目取得《商品房预售许可证》开始，至项目具备办理产权转移登记终止。–全额：由购房人按合同约定支付的全部房价款全部存入监管账户。具体包括首付款（含定金、预付款等）、预售商品房按揭贷款、分期付款等各种款项。–监管范围：主要包括项目建筑工程建设安装成本费用和装修成本费用。若商品房开发项目按毛坯房交付使用，则预售资金监管的范围不包括装修成本费用。–剩余工程量资金监管：按照预售款的一定比例进行剩余工程量资金监管，以确保项目剩余工程量顺利完工为原则进行监管。-非剩余工程量监管资金以外的资金：预售款中除剩余工程监管资金之外的资金为非剩余工程资金监管资金，开大企业可支取优先用于项目工程建设。监管方式•剩余工程量资金监管监管额度•我市新建商品房预售资金主要是对用于支付工程建设安装成本和装修成本等费用的预售资金实行剩余工程资金监管。•建筑工程建设安装成本费用的预售监管资金=申请预售面积*按项目建设工程施工合同金额算每平方米的建设成本（元/㎡）•装修成本费用的预售监管资金=申请预售面积*按项目装修施工合同金额算每平方米的装修成本（元/㎡）•预售监管资金总额=建筑工程建设安装成本费用的预售监管资金+装修成本费用的预售监管资金监管方式•剩余工程量资金监管监管额度（一）建筑工程建设安装成本费用的预售资金监管额度按照项目建设工程施工合同金额及项目施工各节点进度来确定。主要包括主体结构封顶、竣工验收、配套设施建设完成、初始登记、具备办理产权转移登记条件五个节点。•以上各施工节点完工时，建筑工程建设安装成本费用的预售资金监管额度分别为：•1、项目主体结构封顶时，监管的预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用的50%。•2、项目完成竣工验收时，监管的预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用的20%。•3、项目完成配套设施建设时，监管的预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用的10%。•4、项目完成初始登记时，监管的预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用的5%。•5、项目具备办理产权转移登记条件时，预售资金监管终止，监管的预售资金开发企业可全部使用。（二）房地产开发项目为装修交房的，装修成本费用的预售资金监管额度按照项目装修施工合同金额及装修施工各节点进度来确定。主要有水电铺设、湿作业（含防水作业和地板铺设等）、涂料作业和木作业及油漆作业、部品安装（含灯具、洁具、电器安装和家具摆设等）四个节点。•以上各装修节点完工时，装修成本费用的预售资金监管额度分别为：•1、装修水电铺设完工时，监管的预售资金额度为装修成本费用的85%。•2、装修湿作业（含防水作业和地板铺设等）完工时，监管的预售资金额度为装修成本费用的65%。•3、装修涂料作业和木作业及油漆作业完工时，监管的预售资金额度为装修成本费用的30%。•4、装修部品安装（含灯具、洁具、电器安装和家具摆设等）完工时，预售资金监管终止，监管的预售资金开发企业可全部使用。业务流程介绍[ImageInfo]业务流程介绍•监管账户开立-办理流程：开发企业申请--提交资料--受理审核--出具开户通知书--开立监管账户-提交资料：•（1）开户申请书；•（2）开发企业营业执照正副本；•（3）组织机构代码证书；•（4）税务登记证明；•（5）用款计划书；•（6）土地使用权证；•（7）建设工程规划许可证、施工许可证；•（8）测绘报告；•（9）项目手册；•（10）项目建设方案及施工进度表；•（11）经办人身份证、委托书；•（12）其他应当提供的材料。•提示：一个监管账户对应一张预售许可证业务流程介绍•签订三方协议（开发企业、开户银行和市房产信息中心）-办理流程：开发企业申请---提交资料---受理审核---签订监管协议-提交的资料：1、《三亚市新建商品房预售资金监管协议》2、施工合同（核对原件，留存加盖企业公章的复印件）3、工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划（原件，应加盖企业公章）4、开发项目手册（核对原件，留存加盖企业公章的原件）5、经办人委托书6、经办人身份证明（核对原件，留存加盖企业公章的复印件）7、与资金监管相关的其他资料提示：未签订《三亚市新建商品房预售资金监管协议》的房地产项目，不予发放《商品房预售许可证》业务流程介绍•监管账户变更-办理流程：开发企业申请--提交资料--受理审核--出具账户变更通知书--办理变更-提交资料：（1）监管账户变更申请书；（2）原监管账户开户通知书；（3）原监管账户开户证明；（4）原开户银行及其上级单位出具同意变更监管账户的证明文件；（5）企业营业执照及经办人身份证、委托书；（6）凡已签订监管协议的，房地产开发企业还应当交回原监管协议原件。前提条件：1、变更期间不得销售；2、须经原开户银行同意业务流程介绍•购房款交存和监管资金入账-办理流程：网签备案系统打印缴款通知书—网签、打印合同—缴款—缴款凭证-缴款方式：1、银行柜台缴款；2、专用POS机缴款；提示：如果违规操作，将影响到企业以后的资金拨付，并记入诚信档案。业务流程介绍•施工进度现场查勘-业务流程：开发企业网上申请—提交资料--现场查勘--审核--开发企业网上申请资金拨付-提交资料：1、《新建商品房预售资金监管现场查勘申请表》2、其他资料业务流程介绍•剩余工程量监管资金拨付-办理流程：开发企业申请--提交资料--受理审核--出具拨付证明--银行拨付一、建设安装成本监管资金拨付：（一）监管资金使用申请表（二）资金使用节点证明文件：1、主体结构封顶，提交相关部门交验收证明材料；2、竣工验收，提交三亚市工程竣工验收备案证明；3、完成配套设施建设，提交相关部门交验收证明材料；4、完成初始登记，提交房屋所有权初始登记证明；5、具备办理产权转移登记，提交缴清相关税费证明文件。业务流程介绍二、装修成本费用监管资金拨付：（一）监管资金使用申请表（二）资金使用节点证明文件：1、水电铺设完工，提交相关部门交验收证明材料；2、装修湿作业完工，提交相关部门交验收证明材料；3、装修涂料、木和油漆作业完工，提交相关部门交验收证明材料；；4、装修部品安装完工，提交相关部门交验收证明材料。业务流程介绍•除剩余工程量监管资金外的资金拨付-办理流程：开发企业网上申请--提交资料--受理审核—出具拨付证明--银行拨付-提交资料：（一）《监管资金使用申请表（二）委托书、经办人身份证明（三）其他资料以上资料审核原件，留存复印件，复印件须加盖企业公章。业务流程介绍•不明入账-办理流程：当监管账户中存在不明入账时，开发企业提交申请，审核通过后，即可到银行办理退款手续。业务流程介绍•不明入账退款-办理流程：开发企业申请--提交资料--受理审核--出具退款通知书--银行退款-提交资料：•（1）不明入账退款申请表；•（2）开户银行出具的证明文件；•（3）企业营业执照及经办人身份证、委托书。•（4）其他资料以上资料审核原件，留存复印件，复印件须加盖企业公章。业务流程介绍•撤销监管-办理流程：开发企业申请--提交资料--受理审核--出具撤销监管证明--银行解除监管-提交资料：（1）撤销监管申请表；（2）具备办理转移登记证明材料；（3）企业营业执照及经办人身份证、委托书。问题解答[ImageInfo]重点问题解答•开户环节问题1：开户银行是否可以任意选择？解答：企业可以自主选择本市商业银行。问题2：开户银行是否需要与信贷银行是同一家？解答：监管部门对此无要求，并且监管账户开立后，各商业银行不得以发放开发贷款或购房贷款等为理由要求房地产开发企业更换开户行。问题3：账户名如何填写？解答：账户名由企业名称+规划批准项目名称。问题4：原有账户能否作为监管账户使用？解答：不行。监管账户账户是专用账户，专用账户的性质与其他账户不同，银监部门对其管理方式是不同的。按要求，监管账户的账户名编写方式按照企业名称+规划批准项目名称填写的。重点问题解答•签约环节问题1：施工合同如何提交？解答：施工合同应该提交已在相关主管部门备案的合同，合同内容应包括项目承包方式、承包金额、工程内容等约定。问题2：工程进度、工程款支付情况和资金使用计划表有何要求？解答：工程进度应包括工程各节点计划完工时间。工程款支付情况表应按工程进度提交本项目（本次申办预售的楼栋）的工程费用支付明细。资金使用计划应按工程节点分项目注明计划支付的工程款情况。问题3：本环节提交的资料有何用途？解答：主要用于剩余工程量监管比例的确定与资金拨付的参考依据。重点问题解答•购房款交存问题1：专用POS机与普通POS机有何不同？能否使用普通POS机？解答：专业POS机对应的账户是资金监管专用账户，可输入商品房买卖合同号，以采集相关购房信息，因此普通POS机不能替代专用POS机。问题2：客户通过专用POS机交首付时能否使用多张卡？解答：可以使用多张卡，多次进账组合后做一笔进账处理。问题3：客户在签订合同前缴纳的预付款、定金是否要存入监管账户？解答：对签订合同的客户，约定将前期诚意金转为房价款的，该部分资金可通过补交首付的形式转入监管账户；对没有签订合同的，企业根据双方约定解决。问题4：购房款入账时是否必须输入合同号？解答：是的。每笔购房款入账都必须对应到每套房。重点问题解答•资金拨付环节问题1：除剩余工程量监管资金外的预售资金是否不需要监管？解答：除剩余工程量监管资金外的预售资金是相对剩余工程量监管资金来说的，该资金企业可根据需要提取，审批流程简便。问题2：资金拨付时可否使用现金、转账支票等方式？解答：不可以使用，只能使用我市专用的预售资金监管账户支付凭证。问题3：办理资金拨付时留盖的财务章有什么要求？解答：留存的印章应与监管账户名称一致。重点问题解答•不明入账问题1：形成不明入账的有哪些情况？解答：形成不明入账的情况主要有两种：一是购房人通过电汇、网上银行转账等方式缴房价因没有合同编号形成不明入账；二是资金拨付过程中由于拨付失败资金返回监管账户形成不明入账。问题2：不明入账不划分可以吗？解答：不明入账要划分，只有划分后该部分资金才可被申请拨付使用。联系方式•联系地址：三亚市吉阳区河东一路174号•联系人：王珺•联系电话：88364418LOGOLOGO2015年8月20日