华侨城南昌象湖项目房地产市调及定位报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。华侨城南昌象湖项目房地产市调及定位报告江西中原顾问事业部NanChang.8.2015Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011项目本体分析宏观背景分析房地产市场调研经济测算项目发展定位住宅市场商业市场办公市场房地产宏观市场附件核心结论回顾城市概况及占位城市规划情况城市宏观经济分析客户定位整体定位产品定位价格定位报告框架商务公寓市场南昌案例参考Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011南昌城市概况：江西省省会城市，是中国唯一一个毗邻长江三角洲、珠江三角洲和闽南金三角的省会中心城市作为江西省省会，南昌是全省的政治、经济、文化、科技和交通中心。南昌市被誉为“现代花园英雄城”。每年来南昌市以其独特的“红色，绿色，古色”景点吸引了一大批国内外游客前来观光旅游、投资兴业的国内外客商。；南昌市下辖东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区5个市辖区以及南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县。南昌是国家历史文化名城，有着两千两百多年的建城史，因南方繁荣昌盛而得名，一直都是府、州、省、道治所，1927年八一起义，在此里诞生了中国共产党第一支独立领导的人民军队，是著名的革命英雄城市。被誉为军旗升起的地方；南昌Part1宏观背景|城市概况Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011南昌城市占位：是连接三大重要经济圈（长江三角洲、珠江三角洲、海峡西岸经济区）的省际交通廊道，鄱阳湖生态经济区核心以武汉为中心城市，长沙、南昌为副中心城市，涵盖武汉城市群、长株潭城市群、环鄱阳湖经济圈的中部经济发展地区的“中三角”将自足打造中国经济“第四极”的长江中游城市群战略。南昌作为中部地区中心城市的地位日趋明显，南昌在三大重要经济圈中占据重要地位。Part1宏观背景|城市站位Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011南昌城市规划：中三角经济圈从国家层面首次明确为中国经济第四增长极，将有利于推动区域的联动发展，南昌作为核心城市之一，城市地位将得到强化，具备打造重要旅游目的地条件发展省会都市合作区协调湖西城市带2015年4月5日，《长江中游城市群发展规划》已经国务院批复实施。这是《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》出台后，国家批复的首个跨区域城市群规划。长江中游城市群正式定位为中国经济发展新增长极。长江中游城市群是以武汉、长沙、南昌为中心城市，涵盖武汉城市圈、环长株潭城市群、环鄱阳湖城市群为主体形成的特大型城市群，2014年的经济总量超过4.5万亿元，位于长三角、京津冀、珠三角之后居第四位。2012年2月，湖北省旅游局就发起湘、鄂、赣三省旅游部门率先签署合作相关景区协议，三省联手编制长江中游城市集群旅游业发展规划、加强旅游标准、管理和服务的对接等六大领域展开合作，共同建设文化旅游强区。Part1宏观背景|城市规划Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011北控西进南延东拓在城市整体发展思路上提出“西进、东拓、南延、北控”的城市空间发展策略，南昌市中心城形成“以赣江为主轴，一江两岸，南北两城，双核拥江，组团式、网络状发展”的总体空间格局。将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。到2020年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人南昌城市发展格局：按照“西进、东拓、南延、北控”的城市空间发展策略，项目位于中心城区南延的发展带Part1宏观背景|城市规划Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,20112015年8月5日，国务院正式批复了南昌市部分行政区划调整方案，同意撤销新建县，设立南昌市新建区，以原新建县的行政区域为新建区的行政区域。调整后，南昌市辖3县6区，其中城区由东湖、西湖、青云谱、青山湖、新建、湾里6个区组成。新建县辖12镇7乡，区域面积2208平方公里，人口约75万。新建县划区前，南昌市辖东湖、西湖、青云谱、青山湖、湾里5个区，面积不到全市区域总面积的十分之一，人口密度大，发展空间严重不足，腹地纵深严重受限。新建县划区，对拉大城市框架，提升大南昌都市圈的辐射力影响深远，同时也将影响南昌楼市格局演变。新建县撤县设区：新建县撤县划区，将拉大南昌城市框架，提升大南昌的辐射力，同时将对南昌楼市格局演变产生深远影响Part1宏观背景|城市规划Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2011城市层面：加快城市扩张速度，解决城市空间集聚与扩散的关系，引导城市空间重组，符合城市未来发展趋势，有利迅速聚集人气，形成新的地铁商业中心推动区域经济发展。区域层面：提高城市中心与城市边缘区的沟通能力，平衡城市中心与城市远郊的物业价值，加速沿线物业升级，推动沿线产业格局变更。南昌城市轨道交通系统完工时间长度（公里）站点数1号线201528.7242号线201741.6283号线202228.3224号线202235.225南昌市地铁规划图Part1宏观背景|城市规划城市交通：交通全面升级，地铁的规划将使城市形象提升，推动区域经济快速发展，同时为城市旅游经济提供空间桥梁保障Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011区域属性：朝阳新城是南昌政府按世界级标准重点规划区域，规划定位为南昌“CLD/新四城”，老城中心最后一块璞玉，区域价值高前景好Part1宏观背景|区域定位区域位置：西临赣江，东临象湖，北接老洪城，南接新洪大，一条桃花河横贯南北，极有发展潜力；区域规划：南昌政府按世界级标准重点规划，倾力打造的片区，打造南昌居住区的新标杆。区域定位：南昌“CLD/新四城”，现代宜居之城、绿色交通之城、滨水生态之城、文化休闲之城；区域经济：属南昌经济最活跃西湖区，经济水平较高。区域青山湖西湖区东湖青云谱GDP488.52392.49351.2266.93增长9.9%9.1%8.1%9%老城区朝阳城南昌县老城区赣江西岸赣江东岸朝阳新城象湖新城Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011朝阳新城南昌政府按世界级标准重点规划、倾力打造的片区，朝阳新城交通立体化非常发达，世界领先的立体交通系统，拥有实现地铁、公交一体化的南昌捷运。朝阳大桥：东与朝阳新城的九洲大道相接，西与红角洲地区的前湖大道相接，可以直接连通朝阳新城为红谷滩区；象湖隧道：一头连接广州路，一头连接朝阳洲路，连通昌南和朝阳新城；九洲大道高架快速路：西接朝阳大桥，沿九洲大街-南桃花河-水厂路-象湖-何坊西路路径布置，终于洪都南大道；“四横四纵”路网：“四横”为洪城路、建设路、朝阳洲路、昌南大道;“四纵”为滨江路、抚生路、桃花路、抚河南路；地铁4号线：起讫为客运西站和火炬大道；地铁5号线：起讫为下罗地区和高新大道；地铁5号线朝阳大桥滨江路抚生南路水厂路九洲大道（高架桥）地铁4号线桃花路云飞路昌南大道象湖隧道Part1宏观背景|城市规划区域大交通规划：四横四纵交通路网、朝阳大桥、象湖隧道、九洲高架快速路、地铁4、5号线等共同构筑的立体式交通网络体系，交通价值体系明显Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011朝阳大桥全长约3.6公里，桥面宽33.5米至40.5米，是南昌市第六座跨江大桥。位于南昌大桥与生米大桥之间，连接朝阳新城和红角洲地区，东与九洲大道相接，西与前湖大道相接；朝阳大桥2015年5月通车九洲高架桥2015年5月通车九洲高架快速路西接朝阳大桥，道路全长6公里，道路宽度为25-62米，双向6车道，设计时速为60公里。是新世纪以来，经过老城区的首座高架桥。沿江中南大道快速路2014年8月贯通沿江中、南大道北起中山西路，南至昌南大道，全长约7.2KM，快速路双向6车道，沿江中、南大道全程将无红绿灯；项目将完善城市快速路网、加大旧城区与朝阳、城南片区的联系和进一步优化赣江两岸环境。Part1宏观背景|城市规划区域大配套落地：朝阳新城各项配套进展较慢，但2015年前后多项配套落地，兑现区域规划利好Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,20112008200920102011201220132014接待旅游人数（万人次）1061.931237.61510.12108.0325373282.164265.2增长率（%）13.27%16.54%22.02%39.59%20.35%30.30%30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%050010001500200025003000350040004500南昌市2008-2014年年接待游客总量从2010年开始，全市的旅游市场接待游客量有较为稳定的上升趋势，保持每年20%以上增值速度，同时2014年突破4000万人次旅客量。Part1宏观背景|宏观经济南昌旅游经济分析：近年来旅游市场游客接待量呈现稳步上升趋势，保持每年20%以上增值速度，并于2014年突破4000万次游客Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011城市旅游底蕴项目所在的青云谱区在南昌市定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，将大力发展文化旅游产业；南昌在“中三角”经济圈中占据重要战略地位，，同时产业转移及高端休闲旅游度假、商务会展等规划发展，将促进城市具备打造重要旅游目的地条件；城市交通全面升级，地铁的规划将使城市形象提升，推动区域经济快速发展，同时为城市旅游经济提供空间桥梁保障。推动城市高端和休闲度假旅游，加快南昌旅游产品向观光、休闲、会展等复合型转变。城市发展格局城市规划及交通条件区域发展与城市定位南昌南昌是国家历史文化名城，有着两千两百多年的建城史，拥有丰富的旅游底蕴及旅游经济基础；Part1宏观背景|宏观经济城市旅游发展背景：依托城市文化旅游底蕴、城市圈战略地位、产业经济带动及旅游度假资源整合升级等，城市旅游度假迎来新的发展契机Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2011房地产预警系统判断：GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展2015年上半年，南昌国民经济生产总值位1675.27亿元，同比增长9.0%，经济持续快速发展；对比中部其他省会城市，南昌经济总量相对较低，其发展空间和潜力十分巨大；南昌历年GDP运行情况数据来源南昌统计年鉴&统计信息网中部省会城市GDP对比（亿元）Part1宏观背景|宏观经济南昌经济：南昌GDP持续6年保持2位数的增长，带动房地产进入高速发展阶段；相比中部其它城市、南昌的发展空间和潜力相对较为可观200720082009201020112012201320142015上GDP（亿元）1389.891660.631837.52207.112688.873000.523336.033667.961675.27增幅15.40%15.00%13.10%14.00%12.00%12.50%10.70%9.80%9.00%0.00%2.00%4.00%6.00